Notaio Dr. Salvatore Di Lauro

Prima di acquistare una casa “usata” è necessario controllarne lo stato di manutenzione nonchè la regolarità urbanistica e catastale!

Quando si acquista una casa usata, occorre compiere uno sforzo di diligenza per accertare l’esistenza di eventuali vizi o irregolarità urbanistico/catastali. D’altronde, se quando si acquista una auto usata si va dal meccanico perché mai quando si acquista un bene molto più importante quale è la casa non ci si rivolge ad un geometra/architetto/ingegnere? L’acquirente “pigro”, o che vuole risparmiare la parcella del professionista, non può, dopo il rogito, agire in tribunale contro il venditore lamentando la sussistenza di vizi, anche gravi, che possano addirittura rendere l’immobile inutilizzabile o che lo svalutino di parecchio rispetto al prezzo pagato. Controllare è un onere dell’acquirente: ciò è quanto affermato in più occasioni e in diversi contesti dalla Corte di Cassazione che sancisce, in breve, il seguente principio: chi acquista un immobile usato ha l’onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione, nonché la sua regolarità urbanistico/catastale compiendo a tal fine uno sforzo di diligenza, con l’obiettivo di riscontrarne, se facilmente riconoscibili, i vizi che siano già sussistenti nonché le cause che possono dar luogo alla futura formazione di vizi. Peraltro, il grado di diligenza esigibile dal compratore va apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita e alla qualità dell’acquirente (è infatti diversa la situazione se questi abbia, o meno, la capacità di accorgersi – per cultura, esperienza o professione – di eventuali vizi e/o irregolarità). Se, dunque, il compratore ha ignorato (senza compiere il predetto minimo sforzo di diligenza) la sussistenza dei vizi o delle cause di possibile verificazione di vizi di facile percezione, è escluso che possa avvalersi della garanzia di legge che consente di chiedere la riduzione del prezzo di acquisto oppure la risoluzione del contratto. La garanzia che il Codice Civile concede al compratore è esclusa tutte le volte in cui il vizio sia facilmente riconoscibile, salvo che, in quest’ultimo caso, il venditore non abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi e perfettamente regolare. Insomma bisogna essere molto prudenti perché si investe molto denaro ed è bene investire qualche euro in più per un bravo tecnico che possa fare un sopralluogo corretto e professionale, a cui, magari, affidare anche il compito di verificare i titoli edilizi che il venditore deve dichiarare in atto. Per lo stesso principio di cui sopra (diligenza e buona fede) è necessario controllare i progetti edilizi presenti in Comune e controllare che lo stato dei luoghi sia conforme, non solo alle planimetrie depositate in catasto, ma anche ai progetti edilizi per far emergere eventuali abusi e/o irregolarità, grandi o piccoli che siano, al fine di valutare e stimare i costi e i tempi di sanatoria.
Anche in questo caso il Notaio è sempre il consulente giusto a cui rivolgersi per capire come muoversi in un ambito difficile e complesso qual è quello immobiliare.

Salvatore Di Lauro, Notaio in Abano Terme

Notaio, ci sono novità in tema di incapaci.

Dal 28 febbraio i notai sono stati di fatto parificati all’autorità giudiziaria per il rilascio delle autorizzazioni di legge per la stipula di atti nei quali intervenga un minore o un incapace, oppure quando l’oggetto sia un bene ereditario.

La legge di bilancio 2023 stabilisce, in buona sostanza, che per determinate autorizzazioni ci si potrà avvalere di un notaio in alternativa al tradizionale ricorso all’ autorità giudiziaria; ciò purchè il notaio autorizzante sia il medesimo notaio incaricato dalle parti di stipulare il relativo atto collegato.
Rientrano nell’ambito del potere notarile di autorizzazione, ad esempio, l’autorizzazione occorrente ad un incapace per:

- accettare un’eredità con beneficio di inventario;

- vendere un bene;

- accettare una donazione;

- acquistare un immobile eventualmente sottoscrivendo un mutuo;
- partecipare ad una divisione ereditaria.

Sembrerebbe poi che il notaio abbia anche il potere di nominare ed autorizzare curatori speciali per i casi di conflitto di interessi tra genitori e figli, come nel caso in cui un genitore voglia effettuare una donazione a favore del proprio figlio. In questi casi si ritiene, infatti, che un genitore non possa rivestire contemporaneamente due ruoli, cioè di quello che “dona” e di quello che accetta la donazione per il figlio; pertanto si è sempre ritenuta necessaria la nomina di un terzo imparziale che potesse con serenità valutare la convenienza dell’operazione. Fino ad oggi la competenza per la nomina e la relativa autorizzazione è stata del giudice, ma d’ora innanzi sembrerebbe sussistere una competenza concorrente del notaio. Vi è da dire che su questo ultimo punto vi è qualche parere discordante perchè, secondo alcuni, il potere di nomina del curatore speciale spetterebbe sempre e solo all’autorità giudiziaria perché non espressamente previsto. Personalmente non condivido questa opinione perché contrasta, a mio avviso, con il senso della riforma che è quello di alleggerire i tribunali di tutta una materia “non patologica” che, ad oggi, ingolfa anche le cancellerie; ad ogni modo siamo ancora all’inizio di una riforma epocale e certamente non tarderanno ad arrivare pronunce sul punto da parte di autorevoli commentatori e, sperabilmente, da parte del Ministero di Giustizia.

Continuando nell’analisi della riforma, al notaio è attribuito altresì il potere/dovere di stabilire le cautele necessarie per il reimpiego dell’eventuale corrispettivo/prezzo che sia riscosso dall’incapace in dipendenza dell’atto autorizzato: ad esempio, l’investimento in titoli di Stato del ricavato dalla vendita di un immobile ereditario o ricevuto per donazione. Interessante è però notare che il tipo di reimpiego non è predefinito dalla legge, per cui esso va stabilito e dimensionato di volta in volta. Non sembrerebbe escluso, infatti, che tra le cautele necessarie vi possa rientrare anche l’acquisto di un altro immobile a scopo di investimento…si vedrà, gli scenari sono davvero molto ampi. Da sottolineare, però, che non tutte le autorizzazioni che servono ad un incapace possono essere rilasciate dal notaio ma solo quelle, si ripete, collegate alla stipula di un atto notarile. Pertanto sono escluse, ad esempio, le autorizzazioni ad un incapace finalizzate a promuovere giudizi o per rinunciarvi, o a transigere una controversia, ovvero finalizzate alla continuazione di un’impresa.
Ad ogni modo quello che conta oggi è che con questa riforma lo Stato dichiara di avere piena fiducia nei notai ai quali ha esteso competenze specifiche per la protezione dei soggetti più deboli, e questo è certamente un orgoglio per il notariato. Come sempre, bisogna rivolgersi al notaio di fiducia per avere ulteriori indicazioni e chiarimenti in merito.

Salvatore Di Lauro
Notaio in Abano Terme

Interessante articolo divulgativo sulla conformità catastale…tema sempre scottante quando si vende casa

Conformità catastale: cosa succede se la planimetria non corrisponde? Cosa è la Conformità catastale? Come Richiederla e Cosa Fare nel Caso di Irregolarità? Ecco Cosa è Necessario Visionare, Prima di Comprare Casa.

DDL DELEGA FISCALE - Probabili novità rilevanti per imposte indirette DDL DELEGA FISCALE - Probabili novità rilevanti per imposte indirette

Complimenti ai futuri colleghi…ad Maiora 🦾

In quali casi si può chiedere la nomina di un Amministratore di Sostegno? E quando tale nomina non serve?

Ai sensi dell’articolo 1 della legge 6/2004, finalità della legge è quella di tutelate “le persone prive in tutto o in parte di autonomia nell’espletamento delle funzioni della vita quotidiana, mediante interventi di sostegno temporaneo o permanente”. Si può ricorrere all’intervento dell’Amministratore di Sostegno anche per fronteggiare incapacità totali o parziali derivanti da situazioni di grave disagio sociale, in un contesto caratterizzato da mancanza di reti familiari e sociali. In particolare, il ricorso all’Amministrazione di Sostegno è consigliato quando il soggetto non sia in grado di utilizzare i normali strumenti di delega, come la delega/cointestazione sul conto corrente, procura notarile, delega per la riscossione di pensione/stipendio. Relativamente alla possibilità di richiedere un Amministratore di Sostegno in favore di un minore d’età, l’articolo 3 della legge 6/2004 prevede che “il decreto che riguarda un minore non emancipato può essere emesso solo nell’ultimo anno della sua minore età e diventa esecutivo a decorrere dal momento in cui la maggiore età è raggiunta”. Pertanto, il ricorso per l’apertura di un’Amministrazione di Sostegno può essere proposto non appena il minore di età ha compiuto 17 anni. L’amministrazione, tuttavia, è esecutiva solo con il raggiungimento del diciottesimo anno di età.
Al contrario, la nomina di un Amministratore di Sostegno NON serve quando:
- Il soggetto debole non deve compiere alcun atto giuridico (ad esempio: trattasi di soggetto privo di beni da amministrare, come beni immobili, titoli, società, capitali);
- Il soggetto debole è affiancato da una o più persone già provviste dei poteri necessari per agire nel suo interesse e nell’ambito delle necessità attuali (esempio: delega sul conto corrente, cointestazione, procura speciale ecc.);
- Il soggetto ha esclusivamente problemi di salute mentale e necessità di cura (es: malato psichiatrico con sussidio minimo mensile a carico dei Centri Psico-Sociali delle Aziende Ospedaliere): comunque, la nomina di un Amministratore di Sostegno non interferisce con l’eventuale applicazione di disposizioni di legge inderogabili sulla limitazione della libertà personale (es. trattamenti sanitari obbligatori);
- Il soggetto è un anziano o un disabile con nucleo familiare idoneo e protettivo;
- I problemi connessi al beneficiario attengono ad ambiti più propriamente assistenziali (es. inserimento dell’anziano in comunità o strutture terapeutiche; soluzioni abitative per soggetti privi di dimora, e in sintesi situazioni di marcato disagio sociale) per i quali possono essere attivati i servizi socio-sanitari territoriali.

Salvatore Di Lauro, notaio in Abano Terme

Anche questo mese siamo su &montegrotto!
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Aldo Francisci

Come si trova un testamento?

Ahimè non è possibile dare una risposta facile a questa domanda.
Se si tratta di reperire un “testamento pubblico”, un “testamento segreto” oppure un “testamento olografo depositato presso un notaio”, bisogna interpellare (qualora se ne conosca il nominativo) il notaio depositario oppure, se questi abbia cessato l’attività, l’Archivio Notarile dove sono stati riversati i suoi atti. Nel caso dei notai del Collegio di Padova, l’Archivio Notarile di competenza è a Padova in via degli Scrovegni n.5.
Se, invece, il testatore non ha lasciato indicazioni sul nome del notaio depositario del testamento (ciò che si rende evidentemente consigliabile), la ricerca del notaio può essere effettuata presso il Consiglio Notarile competente per territorio nella località in cui operava il notaio presso il quale presumibilmente il testatore si è recato. Per i notai padovani, il Consiglio notarile di appartenenza è a Padova in via Berchet n. 17.
Un altro sistema di ricerca è quello di consultare in modalità esclusivamente telematica il “Registro Generale dei Testamenti” all’indirizzo “https://www.giustizia.it/giustizia/it/mg_3_9_11.wp #” A tale indirizzo è possibile trovare le istruzioni necessarie per procedere con la ricerca. Preciso che il Registro generale dei testamenti consente di conoscere se una persona deceduta ha fatto testamento, in Italia o all’estero. Attraverso il Registro può essere chiesto, infatti, al competente organismo di uno Stato estero aderente alla “Convenzione internazionale di Basilea” il rilascio di un certificato degli atti di ultima volontà iscritti in quell'organismo, relativi alla persona deceduta. Gli Stati che sino ad oggi hanno ratificato la Convenzione sono, oltre l'Italia: Francia, Cipro, Turchia, Belgio, Paesi Bassi, Portogallo, Lussemburgo, Spagna, Estonia, Lituania, Ucraina. Gli interessati possono richiedere al Registro generale dei testamenti la certificazione delle iscrizioni risultanti a nome della persona defunta e l’indicazione dell'archivio notarile distrettuale presso il quale gli atti iscritti sono depositati, qualora il notaio sia cessato.
Va però prestata attenzione al fatto che il Registro Generale può dare notizia solo dell’esistenza dei “testamenti pubblici”, dei “testamenti segreti” e dei “testamenti olografi depositati” (formalmente) presso un notaio (quest’ultimo è il caso, piuttosto raro nella pratica, in cui l’autore di un testamento olografo chieda al notaio la redazione di un “atto di deposito” di detto testamento); il Registro, in altri termini, non fornisce notizia dell’esistenza di altri “testamenti” olografi, e quindi sia di quelli depositati “fiduciariamente” (cioè in via amichevole o informale) a un notaio (o ad altro professionista o ad altro soggetto depositario) sia di quelli che il testatore abbia tenuto presso di sé, tra le proprie carte.
Per queste ragioni è opportuno che chiunque abbia redatto un testamento, in qualunque forma esso sia, informi i propri cari dell’esistenza del medesimo (non del contenuto) e comunque i soggetti beneficiari per agevolarne un domani la reperibilità, fermo restando che sarebbe sempre opportuno rivolgersi ad un notaio prima di redigere le proprie “ultime volontà” anche per poter procedere in modo corretto ed opportunamente informati.

Salvatore Di Lauro, Notaio in Abano Terme

La locazione di un negozio non è affitto d’azienda!

Alcuni operatori tendono a qualificare come «affitto d’azienda» i contratti aventi a oggetto, di fatto, l'utilizzo di “punti vendita” nei centri commerciali, vuoi per sottrarre il contratto alla legislazione fiscale in tema di locazione di immobili non abitativi, vuoi per esigenze "monopolistiche" della società proprietaria del centro commerciale che vuole aver il controllo delle attività esercitate: secondo la Cassazione (n. 3888 del 17 febbraio 2020) non vi è affitto d’azienda qualora manchi l' organizzazione in forma di azienda di più beni finalizzati all'esercizio dell'attività di impresa.
Caratteristica saliente dell’azienda è che essa deve qualificarsi come un complesso unitario di beni (materiali e immateriali, a prescindere dal fatto che siano o meno di proprietà dell’imprenditore, essendo sufficiente che egli ne abbia la disponibilità) tenuto insieme dall’elemento dell’“organizzazione” che di tali beni abbia fatto l’imprenditore in vista dell’esercizio dell’attività impresa. Bisogna avere, pertanto, più beni organizzati per l'esercizio di un'attività di impresa, non ne basta solo uno; l'esistenza, dunque, di un solo negozio vuoto non rispetta questo requisito.
Si tenga poi bene a mente che la cosiddetta "licenza" di per sé non è un bene, ma un semplice provvedimento amministrativo che non rientra nella disponibilità dei privati; cioè solo la pubblica amministrazione può dare e togliere le licenze, seppure su iniziativa e richiesta dei privati, ma i privati non possono decidere in autonomia come se fosse un bene proprio. Non si dimentichi, poi, che oggigiorno di licenze in senso proprio ce ne sono sempre meno viste le generali liberalizzazioni. Spesso si ritrovano ancora nei centri storici dove il Comune ha interesse ad avere un po’ il controllo delle attività commerciali, ma al di fuori oramai sono tendenzialmente sparite.
Non è pertanto compatibile con il concetto di "affitto d’azienda" la concessione in godimento solo di un punto vendita "vuoto" all'interno di un centro commerciale proprio perché manca la preesistente "organizzazione" che, invece, verrà messa in campo ex-novo direttamente dall'affittuario. L'organizzazione è, cioè, il collante che tiene uniti i beni, tutti destinati all'esercizio di una determinata attività imprenditoriale. No Organizzazione = No Azienda. Se venisse dato semplicemente in uso un negozio "vuoto" bisognerebbe sottoscrivere un contratto di locazione commerciale, nulla di più.

Salvatore Di Lauro, Notaio in Abano Terme

TEMI DI ATTUALITA’ NOTARILE

A) DETRAZIONE IVA PER ACQUISTI CASE “GREEN”
La novità di interesse notarile della Finanziaria 2023 riguarda la detrazione del 50% dell'IVA pagata sugli acquisti di case “green” con elevato rendimento energetico.
Nello specifico, la Legge Finanziaria consente la detrazione IRPEF del 50% dell’IVA pagata per l'acquisto entro il 31 dicembre 2023, da imprese costruttrici o ristrutturatrici, di case con elevato rendimento energetico, che siano, cioè, in classe energetica A o B. Questa detrazione, però, non può essere goduta per intero nell'anno dell'acquisto, ma deve essere ripartita in dieci quote annuali costanti.

B) VENDITA CASE “PEEP”
Dopo sette anni dall’ultimo intervento delle Sezioni Unite, la Cassazione è tornata nuovamente ad occuparsi dell’edilizia residenziale convenzionata (CASE PEEP).
La Cassazione precisa che il vincolo di prezzo massimo previsto per la vendita delle case “PEEP” permane anche per le vendite successive alla prima, fino a quando non venga eliminato con la procedura di affrancazione. Il vincolo, cioè, vale non solo per il primo acquirente ma anche per i successivi, fino alla procedura (a pagamento) della affrancazione. Ciò, secondo la Cassazione, sarebbe logico alla luce di quelle che sono le finalità dell’edilizia residenziale pubblica, il cui obiettivo è il soddisfacimento, per le categorie meno abbienti, della primaria necessità di acquistare un’abitazione a prezzi ragionevoli, senza poterci speculare dopo.
Pertanto, chi vuole vendere l’immobile “PEEP” a prezzo di mercato può farlo solo attraverso la procedura di affrancazione, pagando al Comune una somma che costituisce una sorta di compenso per lo svincolo, in modo da restituire all’immobile il suo pieno valore di mercato.
I temi sono molto complessi, pertanto il Notaio è disponibile a fornire ai cittadini interessati tutti i chiarimenti necessari.

Salvatore Di Lauro, notaio in Abano Terme

Bonus casa giovani under 36: prorogato di un anno con la Legge di Bilancio 2023.

Per il 2023 stessi requisiti di età e di ISEE per l'accesso agli acquisti e ai mutui agevolati. Attualmente la misura per favorire l’acquisto della prima casa per giovani fino a 36 anni non compiuti nell’anno dell’acquisto casa, e con ISEE non superiore a 40.000 euro, era in scadenza al 31 dicembre 2022.
L’intervento di proroga per tutto l’anno 2023 è stato approvato nel pacchetto che definisce il punto di partenza per l’iter parlamentare della prossima Manovra, approvato dal Consiglio dei Ministri del 21 novembre.
Nel corso della conferenza stampa la stessa Presidente del Consiglio Giorgia Meloni ha spiegato: Vengono confermate le misure per l’agevolazione sull’acquisto della prima casa per le giovani coppie!
L’agevolazione consiste principalmente nei seguenti punti: 1) esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute per l’atto di compravendita, e nei casi in cui per l’acquisto sia dovuta l’IVA, l’acquirente riceve un credito d’imposta dello stesso importo dell’imposta dovuta; 2) garanzia dello Stato fino all’80 per cento dell’importo del mutuo, tramite Consap. Tale garanzia può essere richiesta al ricorrere dei seguenti requisiti:
- Non essere proprietari di altri immobili a uso abitativo (anche all’estero), salvo il caso in cui il mutuatario abbia acquisito la proprietà per successione causa morte, anche in comunione con altro successore, e che siano ceduti in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli;
- Coppia coniugata ovvero convivente more uxorio da almeno due anni, in cui almeno uno dei componenti non abbia superato i trentacinque anni, oppure famiglia monogenitoriale con figli minori, in cui il mutuo è richiesto da Persona singola non coniugata, né convivente con l’altro genitore di nessuno dei propri figli minori con sé conviventi, ovvero da Persona separata/divorziata ovvero vedova, convivente con almeno un proprio figlio minore;
- Giovani che non abbiano compiuto trentasei anni;
- Conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, o comunque denominati;
- l’ammontare del finanziamento non deve essere superiore a 250.000 euro;
- l'immobile per il quale si chiede il finanziamento deve essere adibito ad abitazione principale, non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) e non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969, n.1072.

Dr. Salvatore Di Lauro, notaio in Abano Terme