Miễn Phí Tư Vấn, Hỗ Trợ Làm Sổ Đỏ, Sổ Hồng

NHÀ XƯỞNG ĐÃ XÂY NHƯNG KHÔNG XIN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG THÌ PHẢI LÀM THẾ NÀO?
HỎI:
Công ty minh thuê 1 nhà xưởng trong 5 năm nhưng mới trả trước tiền 2 năm bắt đầu tính từ 1/1/2018. Nhưng công ty mình đã thành lập từ 23/10/2017 trên địa chỉ mảnh đất xây xưởng đó. Bìa đỏ mảnh đất đó chỉ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng chủ nhà đã xây luôn nhà xưởng không có giấy phép (kiểu ở quê thích thì cứ xây lên thôi, cũng k thấy bên cán bộ nào đến xem xét hay xử lý). Bây giờ bên mình muốn xử lý hợp lý hóa cái phần xây nhà xưởng thì cần làm những gì và căn cứ vào đâu. Minh cảm ơn!
giấy phép xây dựng nhà xưởng.
TRẢ LỜI:
Cảm ơn anh/chị đã gửi yêu cầu tư vấn tới cơ quan chúng tôi. Với trường hợp của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:
Tại Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định về đối tượng và các loại giấy phép xây dựng như sau:
“1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.…”.
Căn cứ theo quy định nêu trên, việc xây dựng nhà xưởng không thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng nên bắt buộc phải xin cấp phép. Việc bên chủ sở hữu không xin cấp phép đang vi phạm quy định pháp luật về xây dựng, hành vi này sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP như sau:
“Điều 13. Vi phạm quy định về tổ chức thi công xây dựng
…
6. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;
b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
…
8. Đối với hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Khoản 7 Điều này, sau khi có biên bản vi phạm hành chính của người có thẩm quyền mà vẫn tái phạm thì tùy theo mức độ vi phạm, quy mô công trình vi phạm bị xử phạt từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng và bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng (nếu có).
9. Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Điểm b Khoản 7 Điều này mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.
10. Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Khoản 7 Điều này mà không thuộc trường hợp xử lý theo quy định tại Khoản 9 Điều này thì bị xử lý theo quy định tại Nghị định số 180/2007/NĐ-CP.”
Như vậy, trường hợp chủ sở hữu chấp hành đầy đủ quyết định xử phạt vi phạm hành chính, quyết định áp dụng bổ sung biện pháp khắc phục hậu quả và phần diện tích này phù hợp với quy hoạch tại địa phương thì có thể gửi hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền xin cấp giấy phép xây dựng cho chủ sở hữu nhà xưởng.
xin giấy phép xây dựng nhà xưởng.
Trường hợp nếu công trình xây dựng không thuộc trường hợp xử lý tại khoản 9 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP thì sẽ bị xử lý theo quy định tại Điều 12 Nghị định 180/2007/NĐ-CP như sau:
Điều 12. Xử lý công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng
1. Những công trình xây dựng theo quy định phải có Giấy phép xây dựng, khi xây dựng không có Giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này phải bị xử lý như sau:
a) Lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị;
b) Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị; đồng thời, áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp các dịch vụ điện, nước và các dịch vụ khác liên quan đến xây dựng công trình; cấm các phương tiện vận tải chuyên chở vật tư, vật liệu, công nhân vào thi công xây dựng;
c) Cưỡng chế phá dỡ nếu chủ đầu tư không thực hiện quyết định đình chỉ thi công xây dựng. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí lập phương án phá dỡ (nếu có) và chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.
2. Đối với những công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng nhưng đủ điều kiện để cấp Giấy phép xây dựng theo quy định thì xử lý như sau:
a) Những công trình xây dựng phải bị lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng gồm: công trình xây dựng phù hợp vị trí quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng trên đất ở có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, phù hợp quy hoạch xây dựng; xây dựng mới trên nền nhà cũ hoặc cải tạo nhà đang ở phù hợp quy hoạch xây dựng; công trình xây dựng trên đất có đủ điều kiện về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;
b) Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng, công trình phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc xin cấp Giấy phép xây dựng, đồng thời áp dụng các biện pháp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.
Trong thời hạn tối đa 60 ngày, kể từ ngày có quyết định đình chỉ thi công xây dựng, chủ đầu tư không xuất trình Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp thì bị cưỡng chế phá dỡ;
c) Sau khi được cấp Giấy phép xây dựng, nếu công trình đã xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ phần sai nội dung Giấy phép xây dựng. Sau khi tự phá dỡ công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng, chủ đầu tư mới được tiếp tục thi công xây dựng.
Trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ phần sai nội dung Giấy phép xây dựng được cấp thì phải bị cưỡng chế phá dỡ theo quy định tại Điều 24 Nghị định này và phải chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ;
d) Trường hợp chủ đầu tư bị từ chối cấp Giấy phép xây dựng hoặc không có Giấy phép xây dựng sau thời hạn quy định tại điểm b khoản 2 Điều này thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ công trình vi phạm, nếu chủ đầu tư không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và phải chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.

HẬU QUẢ CỦA VIỆC KHÔNG HOÀN CÔNG NHÀ VÀ CÁC CÔNG TRÌNH?
________________________________________

Hỏi: khi xây tôi có làm thủ tục xin cấp phép xây dựng. Nay đã xây xong nhà, tôi có phải thực hiện thủ tục để xin hoàn công không? Trình tự, thủ tục như thế nào? Nếu không thực hiện có sao không, trách nhiệm thế nào?
Trả lời: Nhà của bạn ở đô thị và không nằm trong diện được miễn xin phép nên phải thực hiện thủ tục xin cấp phép xây dựng nên phải thực hiện thủ tục xin hoàn công.
Về hồ sơ: Theo quy định của pháp luật hiện hành, danh mục hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng nhà ở được ban hành kèm theo Thông tư số 05/2015/TT-BXD, cụ thể như sau:
“1) Giấy phép xây dựng.
2) Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có).
3) Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.
4) Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
5) Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
6) Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng).
7) Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).
8) Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.”
Nộp hồ sơ tại:
– UBND quận, huyện: nhà ở riêng lẻ của người dân và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính quận, huyện;
– UBND xã: nhà ở riêng lẻ ở điểm khu dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chính xã.
Hậu quả khi không hoàn công:
Nhất nhiều trường hợp khi nhà xây xong không được thực hiện thủ tục hoàn công như vậy sẽ làm ảnh hưởng đến các thủ tục pháp lý liên quan đến căn nhà đã được xây dựng như không thể được cấp số nhà, không thể thực hiện các giao dịch liên quan đến căn nhà….
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác hãy liên hệ với chúng tôi

BẢN VẼ XIN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG LÀ GÌ?
-----------------------------------------------------
Khi thực hiện xin giấy phép xây dựng cho bất kỳ một công trình nào thì bắt buộc phải có bản vẽ xin giấy phép xây dựng. Tầm quan trọng của một bản vẽ xây dựng được dựa theo các tính toán, thiết kế, cơ sở hạ tầng, từ đó mới xác định được ngôi nhà có đủ độ chắc, độ bền an toàn khi đó cơ quan chức năng mới tiến hành phê duyệt giấy phép xây dựng?
Khi thực hiện xây dựng một công trình nào đó, bắt buộc bạn phải có bản vẽ xin giấy phép xây dựng mới được cấp phép, hầu như ai cũng phải thực hiện ít nhất một lần trong đời khi muốn sửa chữa, cải tạo nhà ở hoặc xây dựng nhà mới. Với mỗi bản hồ sơ xin cấp phép cần có bàn vẽ xin cấp phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là một văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư/ chủ nhà để xây dựng mới, cải tạo, di dời công trình/ nhà ở.
Giấy phép xây dựng tạm là giấy phép được cấp để xây dựng các công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời gian nhất định theo thời hạn thực hiện quy hoạch xây dựng.
Làm gì để có bản vẽ xin giấy phép xây dựng?
⇒ Để có được bản vẽ thiết kế nhà hợp pháp và đủ tiêu chuẩn để xin giấy phép xây dựng, bạn cần liên hệ với các KTS, kỹ sư hoặc người có trình độ có thể vẽ một cách chính xác, chi tiết kết cấu ngôi nhà, nêu lên được các thiết kế từ lớn đến những phần nhỏ nhất của ngôi nhà.
⇒ Bạn cũng có thể liên hệ với Dịch vụ xin giấy phép xây dựng tại Vũng Tàu công ty thiết kế xây dựng Vũ An của chúng tôi để các KTS nhiều năm kinh nghiệm trong ngành thiết kế và xin giấy phép để thực hiện chính xác cho bạn.
Một bản vẽ bao gồm những gì?
a) Bản vẽ mặt bằng vị trí công trình trên lô đất, mặt bằng ranh giới lô đất;
b) Bản vẽ các mặt bằng, các mặt đứng, mặt cắt chủ yếu của công trình;
c) Bản vẽ mặt bằng móng, mặt cắt móng, các bản vẽ kết cấu chịu lực chính (móng, khung, tường, mái chịu lực);
Bản vẽ xin phép xây dựng nhà phô cần có những nội dung sau:
√ Mặt bằng tầng trệt: sân trước, garage, wc chung, cầu thang, phòng khách, phòng ngủ….
√ Mặt bằng tầng 1: khoảng thông tầng, ban công, phòng ngủ, giếng trời, cầu thang, wc chung, sân phơi, phòng ngủ, sân chơi, kho.
√ Mặt bằng các tầng còn lại: ban công, cầu thang, phòng thờ, phòng ngủ , giếng trời …..
√ Mặt bằng mái: Giếng trời, BTCT..
√ Mặt đứng chính.
√ Mặt cắt dọc.

Bản vẽ kết cấu gồm các nội dung:

√ Mặt bằng móng – cột.
√ Chi tiết móng
√ Chi tiết cột
√ Mặt bằng thép các tầng
√ Mặt bằng thép mái
√ Mặt bằng dầm các tầng.
√ Mặt bằng dầm tầng mái
√ Chi tiết dầm các loại
√ Chi tiết kết cấu cầu thang
√ Chi tiết WC
√ Thống kê thép.

TRÌNH TỰ THỦ TỤC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀO CÔNG TY CỔ PHẦN
________________________________________

Hỏi: Tôi có 1 mảnh đất, ký hợp đồng góp vốn vào một công ty cổ phần năm 2018. Công ty hiện đang làm thủ tục sang tên mảnh đất này cho công ty song tôi chưa thấy họ làm thủ tục chào bán cổ phần, tăng vốn.
Qua tìm hiểu tôi được biết, khi công ty cổ phần thực hiện huy động vốn từ bên ngoài thì phải thông báo chào bán cổ phần riêng lẻ cho Sở KH&ĐT. Sau khi được chấp thuận, công ty mới được chào bán cổ phần, đăng ký người mua. Công ty sẽ làm thủ tục tăng vốn khi có người đăng ký mua, thực hiện thanh toán, sau đó mới ghi nhận, chuyển tên tài sản sang cho công ty.
Vậy xin hỏi, trước khi thực hiện thủ tục tăng vốn, việc công ty sang tên mảnh đất có đúng quy định của pháp luật hiện hành hay không? Pháp luật quy định về trình tự thủ tục tăng vốn khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất ra sao?
Trả lời:
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 122, Luật Doanh nghiệp năm 2014: "Chào bán cổ phần là việc công ty tăng thêm số lượng cổ phần được quyền chào bán và bán các cổ phần đó trong quá trình hoạt động để tăng vốn điều lệ."
Nếu công ty chào bán cổ phần riêng lẻ thì đề nghị thực hiện theo quy định tại Điều 123, Luật Doanh nghiệp, đồng thời thực hiện đăng ký thay đổi vốn điều lệ với cơ quan đăng ký kinh doanh trong vòng 10 ngày tính từ ngày hoàn thành đợt bán cổ phần.
Mặt khác, điểm a, c, Khoản 1, Điều 36, Luật Doanh nghiệp quy định như sau:
"a) Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Việc chuyển quyền sở hữu đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ;
… c) Cổ phần hoặc phần vốn góp bằng tài sản không phải là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng chỉ được coi là thanh toán xong khi quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản góp vốn đã chuyển sang công ty".
Như vậy, theo các quy định vừa nêu, trước khi hoàn thiện thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản sang doanh nghiệp, doanh nghiệp cần thực hiện chào bán cổ phần, đăng ký thay đổi vốn điều lệ với cơ quan đăng ký kinh doanh.
Điều kiện, thủ tục, trình tự chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Để được hướng dẫn chi tiết, bạn nên liên hệ với Bộ TN&MT.
Khoản 14, Điều 1, Nghị định số 108/2018/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/8/2018 bổ sung, sửa đổi một số điều của Nghị định số 78/2015/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký doanh nghiệp quy định về hồ sơ, thủ tục, trình tự đăng ký thay đổi vốn điều lệ của công ty cổ phần.

THỦ TỤC, TRÌNH TỰ PHÂN CHIA DI SẢN THỪA KẾ ĐỂ BÁN NHÀ?
________________________________________

Hỏi: Gia đình tôi gồm 4 người (bố mẹ và 2 anh em trai). Năm 1997, bố tôi mất song không để lại di chúc. Về việc phân chia tài sản, 3 mẹ con chúng tôi đã thống nhất.
Nay chúng tôi muốn bán ngôi nhà cùng mảnh đất đang ở. Vậy xin hỏi luật sư, để bán đất mua nhà mới, tôi cần làm những thủ tục gì?
Trả lời:
Bạn cần thực hiện hai thủ tục sau đây để bán nhà đất thừa kế:
1. Thủ tục khai nhận thừa kế
Bố bạn mất không để lại di chúc nên di sản thừa kế được chia theo pháp luật. Theo đó, một nửa mảnh đất cùng ngôi nhà là di sản thừa kế.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, hàng thừa kế thứ nhất có thể khai nhận thừa kế và thỏa thuận phân chi di sản thống nhất cho mẹ bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy tờ của người để lại di sản gồm Giấy chứng tử hoặc Trích lục hộ tịch khai tử. Trong khi đó, giấy tờ của người thừa kế gồm sổ hộ khẩu; chứng minh nhân dân/hộ chiếu/căn cước công dân còn giá trị sử dụng; giấy chứng nhận đăng ký kết hôn. Ngoài ra còn có giấy khai sinh của người để lại di sản hoặc giấy tờ khác chứng minh quan hệ mẹ/cha với người để lại di sản.
Sau khi chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ trên, người yêu cầu công chứng nộp cho Công chứng viên. Theo đó, Công chứng viên sẽ thực hiện việc niêm yết thông báo thừa kế tại UBND phường - nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản và/hoặc nơi có bất động sản trong thời hạn là 15 ngày.
Trường hợp không có khiến kiện, khiếu nại nào sau thời gian niêm yết (có xác nhận của UBND xã, phường), Công chứng viên sẽ lập Văn bản Khai nhận di sản thừa kế/Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Kế đến, những người khai nhận di sản thừa kế đọc Văn bản và ký vào văn bản trước mặt Công chứng viên nếu đồng ý với nội dung của Văn bản.
Như vậy, Văn bản thỏa thuận phân chia thừa kế do hàng thừa kế thống nhất phân chia một nửa quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Sau đó, bạn và anh trai có thể tặng cho phần di sản được thừa kế để mẹ bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất
Điều 9, Thông tư 24//2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính hướng dẫn thủ tục, trình tự thực hiện đăng ký sang tên quyền sử dụng đất. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện là nơi nhận hồ sơ thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.
Mẹ bạn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất để chia cho bạn và anh trai sau khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

NHÀ XÂY KHÔNG PHÉP, SAI PHÉP CÓ ĐƯỢC HỢP THỨC HÓA?
________________________________________

Việc xây dựng nhà không phép, sai phép sẽ bị xử phạt và buộc phải phá dỡ phần công trình vi phạm. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, người dân vẫn có thể hợp thức thức hóa phần diện tích xây dựng không phép, trái phép đó.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi xây dựng nhà ở trên đất, người sử dụng đất phải có giấy phép xây dựng. Có nghĩa là, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục xin phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền, ngoại trừ một số trường hợp không phải xin phép.
Trên thực tế, việc xây dựng không phép, sai phép vẫn diễn ra tại nhiều địa phương. Tùy vào từng loại giấy phép xây dựng, mức xử phạt sẽ khác nhau. Ngoài bị phạt tiền, chủ đầu tư còn phải tháo dỡ công trình vi phạm.
Vậy làm cách nào để có thể hợp thức hóa nhà xây không phép, sai phép?
1. Xây dựng không phép, sai phép là gì?
Xây dựng sai phép, trái phép là hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình đúng với giấy phép xây dựng đã được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền.
Trong khi đó, xây dựng không phép là hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định của pháp luật phải có giấy phép.
Về bản chất, việc hợp thức hóa nhà xây không phép, sai phép là hành vi điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc xin cấp mới giấy phép xây dựng.
2. Cách hợp thức hóa nhà xây không phép, sai phép
Khoản 12, Điều 15, Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định, đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (cải tạo, sửa chữa; xây dựng mới) và hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng, xử lý như sau:
• Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu cá nhân, tổ chức vi phạm dừng thi công xây dựng công trình.
• Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, cá nhân, tổ chức có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng.
• Hết thời hạn quy định, cá nhân, tổ chức vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì người có thẩm quyền xử phạt ra thông báo thực hiện biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.
Thông báo này sẽ được gửi tới tổ chức, cá nhân vi phạm và UBND cấp xã nơi có công trình vi phạm bằng hình thức gửi bảo đảm, niêm yết công khai tại công trình vi phạm. Nếu tổ chức, cá nhân vi phạm không nhận thông báo hoặc gỡ bỏ thông báo được niêm yết tại công trình thì UBND cấp xã có trách nhiệm niêm yết công khai thông báo tại trụ sở của UBND cấp xã.
Trong vòng tối đa 15 ngày kể từ ngày gửi thông báo (tính theo dấu bưu điện), tổ chức, cá nhân vi phạm phải thực hiện tháo dỡ phần công trình, công trình xây dựng vi phạm.
Trong thời hạn tối đa 5 ngày tính từ ngày tổ chức, cá nhân vi phạm xuất trình giấy phép xây dựng được điều chỉnh hoặc được cấp mới, người có thẩm quyền xử phát sẽ tổ chức kiểm tra hiện trạng công trình, lập biên bản ghi nhận sự phù hợp của hiện trạng công trình với giấy phép xây dựng được điều chỉnh hoặc được cấp.
Nếu biên bản kiểm tra này xác nhận hiện trạng công trình phù hợp với giấy phép xây dựng được điều chỉnh, được cấp thì tổ chức, cá nhân vi phạm mới được tiếp tục thi công xây dựng công trình.
Nếu biên bản kiểm tra xác nhận hiện trạng công trình không phù hợp với giấy phép xây dựng được điều chỉnh, được cấp thì trong vòng tối đa 15 ngày kể từ ngày lập biên bản kiểm tra, tổ chức, cá nhân vi phạm buộc phải tháo dỡ phần công trình, công trình không phù hợp với giấy phép đó.
Như vậy, để hợp thức hóa nhà xây không phép, sai phép, người dân cần làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng. Đây là phương án để công trình hoặc phần công trình xây không phép, sai phép không bị tháo dỡ.
Thế nhưng, không phải trường hợp nhà xây không phép, sai phép nào cũng được cấp giấy phép hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng bởi chỉ được cấp hoặc điều chỉnh nếu đủ điều kiện theo quy định hiện hành.
3. Các trường hợp không được điều chỉnh hoặc cấp mới giấy phép xây dựng
Điểm d, Khoản 11, Điều 15, Nghị định 139/2017/NĐ-CP nêu rõ, hành vi tổ chức thi công xây dựng không phép, sai phép thuộc một trong 4 trường hợp dưới đây sẽ không được cấp giấy phép hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.
• Hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng không đúng giấy phép mà hành vi vi phạm đã kết thúc.
• Xây dựng công trình sai cốt xây dựng.
• Xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng.
• Xây dựng công trình không phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

KHI NÀO ĐƯỢC CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ TRƯỚC THỜI HẠN?
________________________________________

Theo quy định hiện hành, hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận dựa trên ý chí tự nguyện của bên cho thuê và bên thuê. Trong trường hợp một bên muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì phải chịu trách nhiệm ra sao? Quyền lợi cho bên còn lại có được đảm bảo? Đây là vấn đề được nhiều người quan tâm.
Trường hợp thứ nhất: Bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn
Theo quy định tại Điều 132, Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 498, Luật Dân sự năm 2005, bên cho thuê được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, thu hồi nhà ở đang cho thuê trong những trường hợp sau đây:
+ Bên thuê cho thuê lại, cho mượn, chuyển đổi nhà ở đang thuê mà không được bên cho thuê đồng ý.
+ Bên thuê tự ý cải tạo, cơi nới, đục phá, phá dỡ nhà ở đang thuê.
+ Bên thuê sử dụng nhà sai mục đích ghi trong hợp đồng thuê nhà.
+ Bên thuê không trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 3 tháng trở lên và không có lý do chính đáng cho việc này.
+ Bên thuê gây mất trật tự, vệ sinh môi trường khiến sinh hoạt của những người xung quanh bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Tuy nhiên, bên thuê vẫn không khắc phục dù đã được bên cho thuê hoặc trưởng thôn, ấp, làng, bản, sóc, phum, buôn, tổ trưởng tổ dân phố lập biên bản tới lần thứ ba.
Đối với các trường hợp nêu trên, bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ngay cả khi bên thuê không tự nguyện. Chủ nhà chỉ cần thông báo cho người thuê biết trước tối thiểu 30 ngày (ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). Đồng thời, bên cho thuê hoàn toàn có quyền khởi kiện ra tòa trong trường hợp người thuê không chịu trả lại nhà dù đã được thông báo.
Với những trường hợp khác ngoài 5 trường hợp trên, bên cho thuê không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên thuê không có nghĩa vụ trả lại nhà khi chưa hết thời hạn thuê như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Tuy vậy, nếu bên thuê có ý định trả lại nhà thì bên thuê có quyền yêu cầu chủ nhà bồi thường thiệt hại do phá vỡ hợp đồng với lý do không chính đáng.
Việc bồi thường cụ thể như thế nào sẽ tùy thuộc vào thiệt hại xảy ra với bên thuê. Sau khi giá trị khoản bồi thường được thống nhất, bên cho thuê và bên thuê cần lập một hợp đồng xác nhận về mức độ bồi thường, thời hạn thanh toán bồi thường cũng như quyền lợi, nghĩa vụ của đôi bên sau khi hoàn tất việc bồi thường. Lưu ý, hai bên tuyệt đối không thỏa thuận miệng việc bồi thường nhằm phòng tránh trường hợp xảy ra tranh chấp trong khi không có giấy tờ, căn cứ pháp lý để giải quyết thỏa đáng.
Trường hợp thứ hai: Bên thuê muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn
Theo quy định, khi bên cho thuê có 1 trong 3 hành vi dưới đây thì bên thuê có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.
+ Vì lợi ích của người thứ ba mà quyền sử dụng nhà ở của bên thuê bị hạn chế.
+ Chủ nhà tăng giá thuê mà không báo cho bên thuê biết trước như đã thỏa thuận hoặc tăng giá thuê bất hợp lý.
+ Không sửa nhà ở khi hư hỏng nghiêm trọng.
Trong trường hợp này, người thuê nhà cần thông báo ngay cho bên cho thuê biết về việc muốn chấm dứt hợp đồng và nguyên nhân tại sao muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Người đi thuê nhà phải bồi thường nếu không thông báo mà gây thiệt hại.
Nếu bên cho thuê không vi phạm 1 trong 3 hành vi nêu trên mà bên thuê vẫn muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn thì người thuê phải bồi thường thiệt hại (theo quy định tại Điều 428, Bộ Luật Dân sự năm 2015). Mức bồi thường cụ thể như thế nào còn tùy thuộc vào thiệt hại xảy ra đối với bên cho thuê khi bên thuê chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn.
Về tiền đặt cọc, bên thuê sẽ được nhận lại tiền cọc nếu trước đó hai bên đã có thỏa thuận về việc bên thuê chấm dứt hợp đồng trước hạn vẫn được trả lại tiền cọc. Còn nếu không thỏa thuận như vậy trong hợp đồng thuê nhà thì người thuê sẽ không được nhận lại tiền cọc khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn

ĐƯỢC XÂY DỰNG NHÀ Ở TRÊN ĐẤT 10% HAY KHÔNG?
________________________________________

Hỏi: Như thế nào gọi là đất 10%? Có được xây dựng nhà ở trên loại đất này hay không? Rất mong được luật sư giải đáp giúp tôi thắc mắc này.
Trả lời:
Đất 10% theo quy định là tên thường gọi của đất sản xuất, kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và những văn bản hướng dẫn thi hành trước đây, đất 10% có nguồn gốc từ chính sách bồi thường, hỗ trợ chuyển đổi việc làm khi Nhà nước thu hồi đất.
Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất ở mà phải tái định cư hoặc bị thu hồi diện tích đất nông nghiệp hơn 30% diện tích đất nông nghiệp mà không được bồi thường bằng đất thì được giao đất có thu tiền sử dụng đất ở vị trí có thể làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp.
Như vậy, mục đích sử dụng của đất 10% là để làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp. Do đó, nếu đất này được sử dụng chỉ để xây nhà ở thì không phù hợp với quy định của pháp luật. Thông thường, để hướng dẫn chi tiết việc giao, xử lý những vấn đề liên quan tới đất 10%, UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ ban hành quyết định cụ thể.
Chẳng hạn tại TP. Hà Nội, cá nhân, hộ gia đình được sử dụng loại đất này ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất hoặc kinh doanh phi nông nghiệp, không phải nộp tiền sử dụng đất khi được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở và được bồi thường theo giá đất ở khi Nhà nước thu hồi.
Tóm lại, nếu có nhu cầu xây nhà ở trên đất 10%, bạn có thể làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất này sang đất ở và xây dựng theo đúng quy định hiện hành.

CÓ ĐƯỢC HỦY BỎ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO BẤT ĐỘNG SẢN ĐÃ CÔNG CHỨNG?
________________________________________

Hỏi: Tôi đã làm một hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã có công chứng. Nay có việc phát sinh đột xuất, tôi muốn hủy bỏ hợp đồng này có được không?
Xin cảm ơn!
Trả lời:
Theo Điều 459, Bộ luật dân sự năm 2015, việc tặng cho tài sản là bất động sản phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Thời điểm đăng ký ở đây là đăng ký quyền sở hữu, sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cụ thể, về tặng cho bất động sản, Điều 459, Bộ luật dân sư 2015 quy định như sau:
"1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản."
Về việc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng, pháp luật hiện hành cho phép bổ sung, sửa đổi, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch, song việc hủy bỏ hợp đồng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó. Điều này có nghĩa là, phải có sự đồng ý của những người có tên trong hợp đồng tặng cho bất động sản mới có thể hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng.
Điều 51, Luật Công chứng 2014 quy định rõ:
"1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này."
Như vậy, để hủy bỏ hợp đồng tặng cho bất động sản bắt buộc phải có sự thỏa thuận của các bên tham gia hợp đồng. Bạn không được tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói trên, ngoại trừ trường hợp đồng tặng cho không có hiệu lực thì có thể yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu.
Về điều kiện để hợp đồng có hiệu lực, Điều 117, Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:
"1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định."