Sổ Đỏ - Nơi giao lưu chia sẻ kinh nghiệm - Dịch vụ làm sổ tại nhà

BÊN CHO THUÊ NHÀ Ở ĐƯỢC PHÉP ĐÒI LẠI NHÀ CHO THUÊ TRƯỚC THỜI HẠN KHÔNG?
________________________________________

Bên cho thuê nhà ở được phép đòi lại nhà cho thuê trước thời hạn không? Pháp luật quy định những trường hợp nào bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng?
Tóm tắt câu hỏi:
A thỏa thuận với B về việc cho B thuê nhà của mình. Hai bên ký kết hợp đồng thuê nhà với giá thuê là 5.000.000 đồng/1 tháng, trả tiền 6 tháng/1 lần, thời hạn thuê 5 năm kể từ thời điểm A giao nhà cho B. B thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền theo hợp đồng trong năm đầu tiên thuê nhà. Nhưng đã hơn 5 tháng kể từ ngày đến hạn trả tiền kỳ thứ ba theo thỏa thuận, B không trả tiền nhà mặc dù A đã nhiều lần nhắc nhở.
Vậy xin hỏi A có quyền yêu cầu B trả lại nhà cho thuê trước thời hạn không?
Luật sư tư vấn:
Công ty TNHH Tư vấn Chúng tôi Việt Nam cảm ơn anh/chị đã tin tưởng khi gửi câu hỏi đến Chúng tôi. Với thắc mắc của anh/chị, luật sư Chúng tôi tư vấn như sau:
Một số vấn đề pháp lý liên quan
Hợp đồng thuê tài sản
Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau:
– Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
– Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của BLDS, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được quy định tại Điều 131 Luật nhà ở 2014, cụ thể:
– Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định về Thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (Điều 84 Luật nhà ở)
– Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
+ Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
+ Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
+ Nhà ở cho thuê không còn;
+ Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
+ Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
+ Chấm dứt theo quy định Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở ( Điều 132 Luật nhà ở)
Lưu ý, Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định nêu trên, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác
Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở của bên thuê nhà ở
Khoản 1 và 2 Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp dưới đây:
– Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật nhà ở;
– Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
– Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
– Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
– Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
– Thuộc trường hợp quy định “Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.”
Đối chiếu với tình huống của anh/chị
Tính pháp lý hợp đồng thuê nhà giữa A và B
Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 quy định:
– Đối với trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
– Đối với các giao dịch trên thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
Đối chiếu quy định của pháp luật, hợp đồng thuê nhà giữa A và B phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp các bên không thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
Về việc A lấy lại nhà khi chưa hết thời hạn cho thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng
Theo quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014, bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc trường hợp: Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
Trong trường hợp của anh/chị, B đã vi phạm nghĩa vụ trả tiền thuê nhà là hơn 5 tháng. Vì vậy, dù hợp đồng thuê nhà còn thời hạn nhưng A là bên thuê đã không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. Do đó, A được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và đòi lại nhà ở đang cho B thuê trước thời hạn.
A chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho B trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Trên đây là nội dung Bên cho thuê nhà ở được phép đòi lại nhà cho thuê trước thời hạn không? Chúng tôi gửi đến bạn đọc. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ Chúng tôi.

CHỦ TỊCH UBND PHƯỜNG RA QUYẾT ĐỊNH ĐÌNH CHỈ THI CÔNG ĐỐI VỚI CÔNG TRÌNH KHÔNG XIN CẤP PHÉP XÂY DỰNG CÓ ĐÚNG KHÔNG?
________________________________________

Hỏi:
Cho rằng đất và nhà ở của gia đình mình đã được cấp sổ đỏ nên khi xây nhà anh K không xin cấp phép xây dựng. Chủ tịch UBND phường đã ra quyết định đình chỉ thi công xây dựng đối với nhà anh K. Xin hỏi việc xử lý của Chủ tịch UBND phường có đúng với quy định của pháp luật hay không?
Trả lời:
Chủ tịch UBND phường có thẩm quyền ra quyết định đình chỉ thi công công trình xây dựng theo quy định tại Điều 17 Nghị định số 180/2007/NĐ-CP. Điều 17 Nghị định số 180/2007/NĐ-CP quy định thẩm quyền xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã như sau:
– Quyết định đình chỉ thi công xây dựng đối với công trình xây dựng vi phạm thuộc địa bàn mình quản lý; quyết định cưỡng chế phá dỡ đối với công trình xây dựng vi phạm thuộc địa bàn do mình quản lý.
– Tổ chức thực hiện cưỡng chế tất cả các công trình xây dựng vi phạm theo quyết định cưỡng chế của Chủ tịch UBND cấp xã, Chủ tịch UBND cấp huyện và Chánh thanh tra Sở Xây dựng.
– Xử lý cán bộ dưới quyền được phân công quản lý trật tự xây dựng đô thị để xảy ra vi phạm mà không xử lý kịp thời, dung túng bao che cho hành vi vi phạm.
– Kiến nghị Chủ tịch UBND cấp huyện xử lý các trường hợp vi phạm trật tự xây dựng đô thị vượt thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã; xử lý cán bộ làm công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị thuộc thẩm quyền quản lý của Chủ tịch UBND cấp huyện.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 12 Nghị định số 180/2007/NĐ-CP thì trước khi Chủ tịch UBND phường ra quyết định đình chỉ thi công công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị phải được lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng. Trường hợp anh K không ngừng thi công theo yêu cầu của Thanh tra viên hoặc cán bộ quản lý xây dựng cấp xã thì Chủ tịch UBND cấp xã mới ra quyết định đình chỉ thi công xây dựng.

NHẬN CÁC THỦ TỤC PHÁP LÝ NHÀ ĐẤT
- Đăng bộ sang tên nhà đất, thực hiện nghĩa vụ thuế đối với cơ quan nhà nước
- Khai di sản thừa kế, Phân chia di sản thừa kế
- Đổi sổ đỏ sang sổ hồng
- Xin chuyển mục đích sử dụng đất
- Hợp thửa đất - Tách thửa đất
- Phân chia tài sản vợ chồng sau ly hôn
- Luật sư tranh tụng các vụ việc/vụ kiện dân sự liên quan đến nhà đất
- Đo vẽ hiện trạng nhà đất, cắm ranh đất, xác nhận diện tích thửa đất
- Hợp thức hóa nhà đất từ giấy tờ tay, KK99, vi bằng...

CÓ PHẢI XIN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG KHI LÀM NHÀ CẤP 4 Ở QUÊ?
Hỏi: Tôi đang xây một ngôi nhà cấp 4 ở quê và đã hoàn thiện phần móng. Tuy nhiên, tôi chưa xin giấy phép xây dựng cho công trình này, chính quyền hiện cũng không có ý kiến gì. Xin hỏi luật sư, tôi làm như vậy là đúng hay sai? Lỡ có vấn đề gì thì rất mệt mỏi.
Trả lời:
Những công trình được miễn giấy phép xây dựng theo Khoản 2, Điều 89, Luật Xây dựng năm 2014 gồm:
"2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ."
Mặt khác, theo quy định tại Điều 41, Luật Xây dựng năm 2014, việc tổ chức công bố quy hoạch xây dựng xã, điểm dân cư nông thôn thuộc về trách nhiệm của UBND xã.
Căn cứ theo những quy định nêu trên, khi làm nhà cấp 4 ở quê (nhà ở riêng lẻ của người dân), bạn không phải xin giấy phép xây dựng trong trường hợp xã của bạn chưa công bố công khai quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; quy hoạch xây dựng quy hoạch phát triển đô thị; đồng thời, thôn quê nơi bạn ở không nằm trong khu di tích lịch sử - văn hóa, khu bảo tồn.

ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP, KHU CHẾ XUẤT, LÀNG NGHỀ ĐƯỢC QUY ĐỊNH NHƯ THẾ NÀO?
Khái niệm về Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp. Nguyên tắc sử dụng loại đất này là gì? Hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề là bao lâu? Quyền- nghĩa vụ của người sử dụng đất? Trách nhiệm của chủ thể có quyền quản lý đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề là gì? Cùng tìm hiểu các vấn đề trên qua bài viết sau của Chúng tôi.
________________________________________
Một số Khái niệm
Luật Đầu tư 2014 quy định như sau:
– Khu công nghiệp là khu tập trung các doanh nghiệp lớn chuyên sản xuất các mặt hàng công nghiệp và các dịch vụ sản xuất công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, không có dân cư sinh sống và do Chính phủ hoặc Thủ tướng ký quyết định thành lập.
– Cụm công nghiệp là khu vực tập trung các doanh nghiệp vừa và nhỏ, hoạt động trong lĩnh vực sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp, cơ sở dịch vụ phục vụ sản xuất, thường có quy mô không quá 50 ha, có ranh giới địa lý xác định, không có dân cư sinh sống và do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thành lập.
– Khu chế xuất là khu công nghiệp đặc biệt dành riêng cho các doanh nghiệp chuyên sản xuất các mặt hàng xuất khẩu ra nước ngoài hay các doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan đến hoạt động xuất – nhập khẩu, không có dân cư sinh sống, do Chính phủ hoặc Thủ tướng ký quyết định thành lập.
________________________________________
Nguyên tắc sử dụng loại đất này
Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Khi quy hoạch, thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng nằm ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất.
________________________________________
Hình thức sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề
Theo quy định của pháp luật, Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề được người sử dụng đất sử dụng theo hình thức thuê đất. (Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013)
Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp
Điều 51 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định về thời hạn sử dụng Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp như sau:
– Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp theo thời hạn của dự án đầu tư.
– Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với phần diện tích đất được gia hạn sử dụng.
Quyền – Nghĩa vụ của người sử dụng đất
Khoản 3 và 4 Điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định:
– Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
+ Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật Đất đai;
+ Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật Đất đai.
– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất đai.
Trách nhiệm của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề
Theo quy định tại Khoản 36 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, trách nhiệm đối với đối tượng này cụ thể như sau:
Khi ký hợp đồng cho thuê đất, cho thuê lại đất phải xác định cụ thể tiến độ sử dụng đất tương ứng với tiến độ thực hiện dự án đầu tư và biện pháp xử lý nếu bên thuê đất, bên thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ sử dụng đất đã giao kết trong hợp đồng;
– Chịu trách nhiệm trước Nhà nước và pháp luật về việc quản lý sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề; có trách nhiệm kiểm tra, theo dõi, đôn đốc bên thuê đất, thuê lại đất đưa đất vào sử dụng theo đúng tiến độ đã giao kết trong hợp đồng;
– Hàng năm, doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Tổng cục Quản lý đất đai và công bố công khai diện tích đất chưa cho thuê, cho thuê lại trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất và của Tổng cục Quản lý đất đai.
________________________________________
Trách nhiệm của UBND Tỉnh trong việc sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc kiểm tra thanh tra và xử lý đối với trường hợp thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề nhưng không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng so với tiến độ sử dụng đất đã giao kết trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng.
Tiến hành thu hồi đất đối với những trường hợp không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
Trường hợp thu hồi đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề
Theo quy định pháp luật, trừ trường hợp bất khả kháng quy định tại Khoản 1 Điều 15 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì UBND Tỉnh thực hiện thu hồi đất khi:
– Bên thuê đất, thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng so với tiến độ đã giao kết trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất mặc dù đã nhận được yêu cầu từ phía doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề. (Khoản 36 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP)
– Đối với trường hợp thuê đất, thuê lại đất của chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trước ngày Nghị định 43/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, trừ trường hợp bất khả kháng quy định tại khoản 1 Điều 15 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thu hồi đất đối với các trường hợp sau:
+ Không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng 36 tháng so với tiến độ sử
dụng đất đã được giao kết trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất;
+ Quá thời hạn 36 tháng kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp các bên không có giao kết về tiến độ đưa đất vào sử dụng trong hợp đồng mà không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng.

Có được phép bán nhà ở trong Dự án đầu tư xây dựng nhà ở chưa được triển khai?
Có được phép bán nhà ở trong Dự án đầu tư xây dựng nhà ở chưa được triển khai? Điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh? Cùng tìm hiểu qua bài viết sau của Chúng tôi.
________________________________________
Quyền kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lại
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Khoản 1 Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản, Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Như vậy, hiện nay pháp luật cho phép Chủ đầu tư bán, cho thuê nhà chung cư – nhà ở chưa hoàn thành xây dựng, đang trong giai đoạn xây dựng, tạo lập, chưa có đầy đủ công năng để ở. Đây được coi là một kênh huy động vốn khá thuận lợi cho Chủ đầu tư dự án được pháp luật cho phép.
Việc bán nhà ở hình thành trong tương lại sẽ được thực hiện theo quy định về Mua bán nhà, bao gồm các nội dung về: Lập hợp đồng, hình thức hợp đồng, Điều kiện để hợp đồng có hiệu lực, quyền – nghĩa vụ giữa các bên trong giao dịch, chi phí – nghĩa vụ tài chính phải thực hiện, …
________________________________________
Điều kiện để nhà chung cư hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh
Do nhà chung cư hình thành trong tương lai có đặc điểm là chưa tồn tại vào thời điểm mua bán, nên nó chứa đựng nhiều rủi ro và bất lợi cho người mua. Nên để bảo vệ các lợi ích của các bên, pháp luật đặt ra những quy định như một hàng rào pháp lý cần thiết mà ở đó nhà ở hình thành trong tương lai cần phải đáp ứng trước khi được bán ra bên ngoài.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều kiện để nhà chung cư hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh là Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Như vậy, pháp luật cho phép Chủ đầu tư được bán nhà chung cư khi mà dự án đã thực hiện xong phần móng của tòa nhà và được cơ quan có thẩm quyền nghiệm thu. Do đó, nhà chung cư chưa được xây dựng, đang nằm trên giấy tờ hoặc đã được xây nhưng chưa xong phần móng xong và được nghiệm thu theo quy định pháp luật thì khi đó, nhà chung cư chưa được phép đưa vào kinh doanh. Nói cách khác, chủ đầu tư chưa được bán nhà chung cư đó.
Xử lý vi phạm
Theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP, tại Khoản 3 Điều 57 quy định: Hành vi bán nhà chung cư – nhà ở hình thành trong tương lại mà dự án chưa được tiển khai là hành vi trái pháp luật do đây là loại bất động sản chưa đủ điều kiện đê đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản. Theo quy định của Luật, hành vi này sẽ bị xử phạt với mức Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng.

QUY ĐỊNH XỬ LÝ VỀ ĐẤT ĐAI KHI CHUYỂN ĐỔI
________________________________________
Nghị định 150/2020/NĐ-CP về chuyển đơn vị sự nghiệp công lập thành công ty cổ phần, trong đó quy định xử lý về đất đai:
1. Phương án sử dụng đất phải được phê duyệt theo quy định pháp luật về luật đất đai:
Trước khi cơ quan có thẩm quyền quyết định công bố giá trị đơn vị sự nghiệp công lập, phương án sử dụng đất của đơn vị sự nghiệp công lập chuyển đổi phải được phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Đơn vị sự nghiệp công lập phải xây dựng phương án sử dụng đất phù hợp với:
(i) Phương án sắp xếp, xử lý nhà đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
(ii) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố;
(iii) Lĩnh vực hoạt động cung cấp dịch vụ sự nghiệp công của đơn vị.
Bộ Tài Nguyên và Môi trường hướng dẫn về phương án sử dụng đất đối với đơn vị sự nghiệp công lập thực hiện chuyển đổi thành công ty cổ phần.
UBND cấp tỉnh có trách nhiệm giám sát việc sử dụng đất sau chuyển đổi các đơn vị sự nghiệp công lập. Trường hợp sau khi chuyển đổi, công ty cổ phần không còn nhu cầu sử dụng đất đúng mục đích khi chuyển đổi thì xử lý theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Về hình thức sử dụng đất của đơn vị sự nghiệp công lập chuyển đổi:
(i) Đối với diện tích đất đơn vị sự nghiệp công lập đang thực hiện thuê đất trả tiền hàng năm thì tiếp tục được thực hiện thuê đất trả tiền hàng năm;
(ii) Đối với diện tích đất đã được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần, đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc có thu tiền sử dụng đất, đất do đơn vị sự nghiệp công lập nhận chuyển nhượng thì đơn vị sự nghiệp công lập chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền hàng năm.
Số tiến đơn vị sự nghiệp công lập đã nộp hoặc đã trả để thuê đất trả tiền một lần hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa hạch toán vào kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh tính đến thời điểm xác định giá trị đơn vị sự nghiệp công lập chuyển đổi thì được xác định là khoản đã trả trước và được trừ vào tiền thuê đất mà công ty cổ phần được chuyển đổi từ đơn vị sự nghiệp công lập phải trả hàng năm theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định.
Nghị định 150/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 15/02/2021
Quy định của pháp luật hiện hành về đặt cọc mua bán nhà
Những trường hợp nào cần đăng bộ nhà đất?

CÁCH XÁC ĐỊNH RANH GIỚI THỬA ĐẤT THEO QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH
________________________________________
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân với đại diện chủ sở hữu tối cao thuộc về Nhà nước. Ở Việt Nam, chủ sở hữu mảnh đất muốn thê hiện quyền sở hữu của mình thì cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Cơ quan có thẩm quyền xác nhận và cung cấp. Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành năm 2013 và các văn bản hướng dẫn có liên quan thì việc xác định giành giới đất, xác định người có quyền sử dụng đất là một trong những quy định quan trọng nhất. Vậy các cách xác định ranh giới thửa đất theo quy định về ranh giới đất hiện nay bao gồm những trình tự, thủ tục nào? Chúng tôi – Đội ngũ luật sự tư vấn của Công ty tư vấn luật xin gửi đến bạn bài viết sau đây:

Căn cứ pháp lý
• Luật Đất đai năm 2013 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• Nghị định số 43/2014/NĐ – CP của Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• Nghị định số 01/2017/NĐ – CP của Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Nội dung tư vấn
Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành năm 2013 được hướng dẫn cụ thể tại các Nghị định hướng dẫn có liên quan thì việc xác định ranh giới thửa đất được hướng dẫn cụ thể như sau:
1. Về thẩm quyền xác định ranh giới thửa đất
Theo quy định cụ thể tại Điều 05 của Nghị định số 43/2014/NĐ – CP thì luật đất đai liền kề thì việc xác định ranh giới của một mảnh đất thuộc thẩm quyền của Văn phòng đăng ký đất đai. Theo đó, một trong những nhiệm vụ của Văn phòng đất đai được ghi nhận như sau: “đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Lưu ý:
• Địa bàn chưa thành lập Văn phòng thực hiện việc Đăng ký đất đai thì cơ quan có thẩm quyền tương đương là Văn phòng thực hiện việc Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện sẽ tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình và cá nhân;
• Trong trường hợp có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban Nhân dân cấp xã. Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ là Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có bất động sản là cơ quan có nhiệm vụ tiếp nhận hồ sơ và chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền;
• Địa phương đã thành lập văn phòng bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ, trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính thì việc tiến hành tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh.
2. Cách xác định ranh giới thửa đất
2.1. Hồ sơ đề nghị thực hiện xác định ranh giới đất liền kề
Hồ sơ được nộp tới Văn phòng đăng ký đất đai phải có đầy đủ những giấy tờ theo quy định của pháp luật. Theo đó, hồ sơ đề nghị thực hiện việc xác định ranh giới đất liền kề bao gồm những giấy tờ sau:
• Đơn tiến hành xác nhận việc đo đạc lại đất để cấp đổi Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cấp cho cá nhân, hộ gia đình hoặc Đơn xin đề nghị xác định diện tích đất ở theo quy định của Văn phòng đăng ký đất đai;
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được chứng thực tại Văn phòng công chứng đã có.
Lưu ý: Trong trường hợp hồ sơ mà không đủ điều kiện nhằm xác định ranh giới đất liền kề thì cơ quan tiếp nhận sẽ yêu cầu người chủ sử dụng đất bổ sung hồ sơ hoặc trả lại hồ sơ nhưng phải giải thích lý do bằng văn bản.
2.2. Trình tự để xác định gianh giới thửa đất
Để thực hiện việc xác định ranh giới thửa đất thì cần thực hiện theo các thủ tục sau đây:
Bước 01: Thủ tục về đo đạc diện tích và kê khai thửa đất
Văn phòng có chức năng và nhiệm vụ đăng ký quyền sử dụng đất sẽ căn cứ vào hồ sơ có liên quan và nội dung xác nhận của Ủy ban Nhân dân cấp xã, phường, thị trấn hoặc tương đương (sau đây gọi chung là Ủy ban Nhân dân cấp xã) tiến hành lập văn bản đo vẽ, lập hồ sơ địa chính theo quy định và tiến hành thông báo cho người chủ mảnh đất biết trước thời gian kiểm tra, đo đạc.
Sau khi ký vào văn bản đo vẽ, lập hồ sơ địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải cử người xuống kiểm tra, đo đạc mảnh đất ấy theo như lịch được thông báo với người chủ mảnh đất và lập một hồ sơ địa chính như luật định.
Bước 02: Nhận đo đạc và xác định ranh giới thửa đất
Sau khi nhận được thông báo về việc đến nhận kết quả đo thì người chủ mảnh đất đến thanh lý văn bản đo vẽ ký kết với người được Văn phòng đăng ký đất đai cử xuống và nhận hồ sơ xác định ranh giới thửa đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

QUY ĐỊNH VỀ VIỆC XÁC ĐỊNH LOẠI ĐẤT KHI XIN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
________________________________________

Hỏi: Ông cha để lại cho gia đình tôi 350m2 đất ao. Gia đình tôi nộp đầy đủ thuế sử dụng ao và có giấy nộp nhưng vẫn chưa được cấp giấy phép sử dụng đất. Vậy xin hỏi, nếu gia đình tôi xin cấp sổ đỏ thì sẽ được cấp loại đất gì? Liệu có được cấp thành đất ở để xây nhà hay không?
Trả lời:
Theo thông tin mà bạn cung cấp thì việc ông cha để lại đất ao cho gia đình bạn và từ trước đến nay gia đình vẫn nộp thuế đầy đủ là căn cứ để cơ quan chức năng xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Gia đình bạn sẽ được cấp đất nông nghiệp dùng để nuôi trồng thủy sản.
Điều 11, Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc xác định loại đất như sau:
"Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ".
Đối với việc xây nhà, đầu tiên gia đình bạn phải xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nói trên. Sau đó, nếu muốn, bạn có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật hiện hành. Theo quy định tại Điều 57, Luật Đất đai 2013:
"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng".