সিনিয়র দলিল লিখক নাজমুল হক মোক্তার,সোনারগাঁ সাব রেজিষ্ট্রি অফিস

দলিল সম্পাদন

অনেক দিন পর মামা ভাগিনার দেখা

হাতি মার্কায় সহ সভাপতি পদপ্রার্থী

জমি কেনার আগেঃ
জাল দলিল চিনবেন
যেভাবে!!
যেভাবে জাল দলিল হয়
বণ্টননামার ক্ষেত্রে সহ-
শরিকদের অজান্তে ভুয়া বণ্টননামা
করে দলিল জাল
এজমালি সম্পত্তি অর্থাৎ ভাইবোন
মিলে যে সম্পত্তি ভোগ করে
থাকে, এ ক্ষেত্রে দেখা যায়,
ভাইয়েরা বোনদের না জানিয়ে
দলিল তাদের নামেই করিয়ে থাকে
মালিকানা ছাড়াই দলিলদাতা
সেজে বা
কাউকে মালিক সাজিয়ে জমি সাব-
রেজিস্ট্রি অফিস থেকে
রেজিস্ট্রি করে নেয়া হয়
অনেক সময় অর্পিত সম্পত্তি বা
মৃত ব্যক্তির সম্পত্তি জীবিত
দেখিয়ে জাল করা হয়।
সাধারণত যেসব ক্ষেত্রে
আদালত থেকে বণ্টননামা সম্পন্ন
করা হয় না, সে ক্ষেত্রে দলিল
জালের সম্ভাবনা বেশি থাকে
মালিক বিদেশে থাকলে মূল দলিল
থেকে জালিয়াতি করা হতে পারে
১। কোনো দলিল নিয়ে
সন্দেহ হলে রেজিস্ট্রি অফিসে
সংরক্ষণ করা দলিলের সাথে সাল
মিলিয়ে দেখতে হবে। এ জন্য
নির্দিষ্টভাবে দরখাস্ত করতে
হবে। এতে দলিলটির যাবতীয়
তথ্য দিতে হবে। সাব-রেজিস্ট্রি
অফিসে দলিলের প্রকৃতি অনুযায়ী
চারটি রেজিস্ট্রার বা ভলিউমে
সংরক্ষিত থাকে।
২। বিক্রেতার কাছ থেকে সব
দলিল, বিশেষ করে ভায়া দলিল
চেয়ে নিতে হবে। সাব-
রেজিস্ট্রি অফিস থেকে জানতে
হবে সব দলিলের ক্রমিক নম্বর,
দলিল নম্বর ঠিক আছে কি না।
৩। সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিস
থেকে জমির মিউটেশন বা নামজারি
সম্পর্কে খোঁজ নিতে হবে।
নামজারিতে ধারাবাহিকতা ঠিক
আছে কি
না, পর্যবেক্ষণ করুন। যদি দেখা
যায়, সিএস জরিপের সঙ্গে
বিক্রেতার খতিয়ানের কোনো
গরমিল থাকলে ধরে নিতে হতে
সমস্যা আছে।
৪। দলিল সম্পাদনের সময় ব্যবহৃত
স্ট্যাম্পের পেছনে কোন
ভেন্ডার থেকে স্ট্যাম্প কেনা
হয়েছে এবং কার নামে কেনা
হয়েছে খেয়াল রাখুন। প্রতিটি
স্ট্যাম্পের পেছনে একটি ক্রমিক
নম্বর উল্লেখ থাকে। এ নম্বরটি
ঠিক আছে কি না, প্রয়োজনে
স্ট্যাম্প বিক্রেতার সঙ্গে দেখা
করে যাচাই করে নিন।
৫। একাধিক মালিকের ক্ষেত্রে
সরেজমিনে গিয়ে স্থানীয়
লোকজনের সঙ্গে কথা বলে
মূল মালিক কে, তা নির্ণয় করতে
হবে।
৬। ভূমি অফিস থেকে বিভিন্ন সিল
পরীক্ষা করেও জালিয়াতি নির্ণয়
করা
যায়।
৭। অনেক সময় স্বাক্ষর জালিয়াতি
করে দলিলদাতা বা গ্রহীতার সাজা
হয়। এ ক্ষেত্রে স্বাক্ষর
বিশেষজ্ঞের মাধ্যমে
স্বাক্ষরের সত্যতা যাচাই করিয়ে
নেওয়া যেতে পারে।
৮। ভালো করে তারিখ, কাগজ, সিল
ইত্যাদি লক্ষ্য করুন। দেখুন কোন
অসংলগ্ন চোখে পড়ে কিনা।
৯। জরিপ খতিয়ানে জমির পরিমাণ
পরবর্তী সময়ে যতবার বিক্রি
হয়েছে, তার সঙ্গে জমির পরিমাণ
মিল আছে কি না, তা যাচাই করুন। দাগ
নম্বর, ঠিকানা এসব ঠিক আছে কি না,
পরীক্ষা করুন।
১০। সম্প্রতি কোনো
আমমোক্তারনামা দলিল থাকলে
তাতে উভয় পক্ষের ছবি ব্যবহার
হয়েছে কি না যাচাই করতে হবে।
১১। কোনো দান করা জমি হলে
দলিলে সম্পাদনের তারিখ দেখে
কবে জমিতে গ্রহীতা দখলে
গেছে তা যাচাই করতে হবে।
দলিলটি রেজিস্ট্রি করা কি না এবং
দলিলদাতার সঙ্গে গ্রহীতার
সম্পর্ক কী, তা যাচাই করতে
হবে।
১২। সম্প্রতি সম্পন্ন হওয়া
কোনো বিক্রীত দলিলের
দলিল লেখকের নাম ঠিকানা
জেনে সরেজমিন কথা বলে
নেওয়া দরকার।

www.facebook.com/DolilllikhokArif

দলিল লিখক আরিফ হোসেন মোক্তার,সোনারগাঁ সাব রেজিষ্ট্রি অফিস সকল প্রকার দলিল লেখা,রেজিষ্ট্রি এবং তল্লাসিকারক।

সম্পত্তি দান বিষয়ে কিছু কথা। দানকে মুসলিম আইনে #হেবা বলা হয়। কারো নিকট হতে প্রতিদান ব্যতীত অর্থাৎ বিনিময় ছাড়া কোন কিছু গ্রহণ করাই হলো দান। সম্পত্তি হস্তান্তর আইন ১৮৮২ (টিপি এ্যাক্ট) এর ১২২ ধারা অনুসারে সম্পত্তি দাতা কোন ব্যক্তিকে তাৎক্ষণিকভাবে কোন সম্পত্তি হস্তান্তর করলে এবং গ্রহীতা বা গ্রহীতার পক্ষে কোন ব্যক্তি ঐ সম্পত্তি গ্রহণ করলে তাকে দান বলা হয়। তবে দান বৈধ হতে হলে ৩টি শর্ত পূরণ করতে হয় – • দাতা কর্তৃক দানের (ইজাব) ঘোষণা প্রদান। • গ্রহীতা তার পক্ষ হতে দান গ্রহণ করা বা স্বীকার করা। • দাতা কর্তৃক গ্রহীতাকে দানকৃত সম্পত্তির দখল প্রদান। এছাড়া উক্ত দানের মধ্যে নিম্নোক্ত উপাদানসমূহ থাকতে হবে। • দাতাকে সুস্থ মস্তিষ্কের সাবালক ব্যক্তি হতে হবে। • দাতার জীবনকালের মধ্যে দান কার্য সম্পন্ন হতে হবে। • দান গ্রহণের পূর্বে দাতার মৃত্যু হলে দান বাতিল বলে গণ্য হবে। • দানের সময় সম্পত্তিতে দাতার মালিকানা ও দখল থাকতে হবে। • দান স্বেচ্ছায় এবং পণবিহীন হতে হবে। • দান গ্রহীতা মানসিক ভারসাম্যহীন বা নাবালক হরে তার পক্ষে অভিভাবক দান গ্রহণ করতে পারবেন। দান যে কেউ গ্রহণ করতে পারেন।

#দলিল রেজিষ্ট্রির সময় ক্রেতাকে যে সকল বিষয়ে লক্ষ্য রাখতে হবে
দলিল সম্পাদনকারী তথা জমি দাতা (বিক্রেতা) আইনের দৃষ্টিতে সাবালক ও সুস্থ মস্তিষ্কে সম্পন্ন কিনা তা যাচাই করে নিতে হবে৷
*.
পুরাতন দলিল এবং নতুন দলিলের বিভিন্না জায়গা যেমন (ক) শিরোনাম (খ) সাফ কবলা (গ) বায়না পত্র ইত্যাদি খেয়াল করতে হবে৷
*.
ক্রেতা যে জমিটি কিনতে যাচ্ছেন সেই প্রস্তাবিত জমিটির পরিমাণ বিক্রয় মূল্য (বায়না দলিল হলে বায়নায় পরিশোধিত টাকা এবং বাকী টাকা)
*.
পক্ষ পরিচয় তথ্য (১) দলিল গ্রহীতা (২) দলিল দাতা অথবা (ক) প্রথম পক্ষ (খ) দ্বিতীয় পক্ষ
*.
উভয় পক্ষের পূর্ণ নাম, ঠিকানা, পেশা, ধর্ম ইত্যাদি
*.
স্বত্ত্বের বর্ণনা: জমি দাতার মালিকানার ভিত্তি, দলিল মূলে হলে পূর্বের দলিলের নম্বর ও তারিখ পর্চা/খতিয়ান ইত্যাদি৷
*.
জমির বিক্রেতা যদি জমিটি উত্তরাধিকার সূত্রে পেয়ে থাকে তাহলে মূল মালিকের সাথে বিক্রেতা যোগ সূত্র/সম্পর্ক সঠিক আছে কিনা তা জেনে নিতে হবে৷
*.
দলিলে প্রস্তাবিত জমির তফশিল যেমন জেলার নাম, উপজেলার নাম, রেজিস্ট্রি অফিসের নাম, মৌজার নাম, দাগ নং খতিয়ান নম্বর জমিটি কোন শ্রেণীর যেমন ভিটা, নাকি দলা, নাকি ডাঙ্গা নাকি জলাভূমিতে তা দেখতে হবে৷
*.
ক্রেতা যে জমিটি ক্রয় করতে চাচ্ছে সেই জমিটির চৌহদ্দি ঠিক আছে কিনা অর্থাত্ উত্তর, দক্ষিণ পূর্ব, পশ্চিম পাশের জমির বর্ণনা সহ মালিকের নাম উল্লেখ করতে হবে৷
*.
জমি বিক্রেতা বা দলিল দাতা দলিলের১ম পৃষ্ঠার উপরের ডান পাশ্বের নীচ থেকে উপরের দিকেতার নিজ নাম স্বাক্ষর করবেন অথবা নিরক্ষর হলে নিজ নামের উপরে টিপ সহি প্রদান করেছেন কিনা তা দেখতে হবে৷ এছাড়াও জমি বিক্রেতা বা দাতা দলিলের শেষ পৃষ্ঠার নীচে স্বাক্ষর বা টিপ সহি করবেন৷ তবে দলিলের প্রতি পৃষ্ঠায় দাতার স্বাক্ষর বা টিপ সহি দিলে ভালো হয়৷
*.
জমির বিক্রেতা দলিলের শেষ পৃষ্ঠার নীচে যে জায়গায় তার নিজ নাম স্বাক্ষর বা টিপ সহি করেছেন ঠিক তার নীচে উক্ত দলিলটির লেখক তার নাম স্বাক্ষর করবেন; এরপর কমপক্ষে ২ জন সাক্ষী এবং অপর একজন জমির বিক্রেতাকে সনাক্ত করে সনাক্তকারী হিসাবে স্বাক্ষর করবেন
*.
দলিলে যতদূর সম্ভব কাটাকাটি, ঘষামাঝা, অষ্পষ্টতা এড়াতে হবে তবুও যদি কোনরূপ ভুল ক্রটি ঘষামাঝা কাটাকাটি হয়েও যায় তাহলে সেক্ষেত্রে উক্ত কাটাকাটি বা ঘষামাঝা যুক্ত লাইন ও শব্দের ক্রম উল্লেখ করে দলিলের শেষাংশে কৈফিয়ত লিখে দলিল লেখককে তার নীচে স্বাক্ষর করতে হবে৷
*.
জমির তফশিল লেখার সময় প্রত্যেক দাগে মোট জমির পরিমাণ কত এবং আদ্যকার বিক্রয় দলিলে উক্ত দাগের মধ্য হতে কত একর বা শতাংশ জমি দেয়া হচ্ছে তা প্রতি ক্ষেত্রে লিখে নিতে হবে৷ তবে উল্লেখ্য যে, কোন অবস্থাতেই কয়েকটি দাগের জমি একত্রে যোগ করে একর/শতাংশ লেখা উচিত হবে না৷
*.
জমির ক্রেতাকে সবচেয়ে বেশি যে বিষয়টি খেয়াল রাখতে হবে তা হলো বিভিন্ন জরিপের দাগ নম্বর ও খতিয়ান নম্বর,যাতে দলিল লেখকের মাধ্যমে সঠিকভাবে লিখানো হয়৷ এজন্য জমির ক্রেতাকে জমি ক্রয় করারপূর্বেইতহসিল অফিস হতে জমির সঠিক দাগ নম্বর ও খতিয়ান নম্বর জেনে নিতে হবে৷

জেনে নিন ভায়া দলিল কি? জমি সংক্রান্ত বিষয়াদির সাথে আমরা প্রায়শ “ভায়া দলিল” শব্দ যুগলের কথা শুনে থাকি। কিন্ত অনেকই জানিনা “ভায়া দলিল” কি এবং কাকে বলে? সহজে উত্তর হচ্ছে, জমির মূল বা আদি দলিলকে ভায়া দলিল বলে। আর জমির মালিকানা নিরুপনের জন্য ভায়া দলিল একটি অপরিহার্য উপাদান। ধরুন, আপনি একখন্ড জমি আমির সাহেব থেকে ক্রয় করলেন, যার দলিল নং ২০০। আমির সাহেব উক্ত জমি ক্রয় করলেন জমিলা খাতুন থেকে, যার দলিল নং ১৩০। এখানে আপনার সৃজিত দলিল নং ২০০ এর ভায়া দলিল নং হচ্ছে ১৩০। অর্থাৎ ভায়া দলিল হচ্ছে মূল দলিল যা থেকে সৃষ্টি হয় পরের দলিল সমূহ। আপনি যখন কোন জমি ক্রয় করবেন তখন অবশ্যই জমির বিক্রেতা থেকে ভায়া দলিল চেয়ে নিবেন। সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে একটি নির্দিষ্ট ফরমে সার্চ করে উক্ত দলিলের সঠিকতা যাচাই করে নিবেন। আর উক্ত ভায়া দলিল থেকে সৃষ্ট পরবর্তী প্রতিটি দলিলের দাগ নাম্বার ও জমির হিস্যা ঠিক আছে কিনা জেনে নিবেন। যদি সন্দেহ হয় তাহলে রেজিস্ট্রি অফিসে সংরক্ষিত দলিলের সাথেও মিলিয়ে দেখতে পারেন।