মোঃ বিশাল ইসলাম

জমি জমা সংক্রান্ত সকল ধরনের পরামর্শ, রেজিস্ট্রি, নামজারি বিষয়ক সকল ধরনের সেবা প্রদান করে থাকি বিশ্বাসের সাথে।

যোগাযোগ : ০১৫৬৮-০৯০৩৫১

#রংপুর সদর-সাব রেজিস্টার অফিস

রেজিস্ট্রিকৃত দলিল কোন সময় থেকে কার্যকর হয়?

উত্তরঃ রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ এর ধারা-৪৭ অনুসারে, কোন দলিলের কার্যকারিতার সাথে দলিলটির রেজিস্ট্রির তারিখের সম্পর্ক নেই। বরং কোন রেজিস্ট্রিকৃত দলিল সেই সময় থেকে কার্যকর ধরা হয়, দলিলটি রেজিস্ট্রির প্রয়োজন না থাকলে যে সময় থেকে কার্যকর হতো। (A registered document shall operate from the time from which it would have commenced to operate if no registration thereof had been required or made, and not from the time of its registration.)

প্রকৃতপক্ষে একটি রেজিস্ট্রিকৃত দলিল সম্পাদনের তারিখেই কার্যকর হয়, রেজিস্ট্রির তারিখে নয় ।

সম্পাদন রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ এর ২৩ ধারা অনুসারে, (উইল বা অছিয়ত দলিল, বিদেশে সম্পাদিত কোন দলিল এবং বায়নাপত্র দলিল ব্যতিত প্রায় সকল দলিল) সম্পাদনের তারিখ থেকে ৩ (তিন) মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রির জন্য দলিলটি রেজিস্ট্রি অফিসে দাখিল করতে হয়। অবশ্য ঐ আইনের ২৫ ধারা বিধান মোতাবেক জেলা রেজিস্ট্রার প্রকৃত রেজিস্ট্রেশন ফি এর ১০ (দশ) গুন পর্যন্ত জরিমানা আদায় করে সাব-রেজিস্ট্রারকে দলিলটি রেজিস্ট্রির জন্য আদেশ দিতে পারেন।

উইল/অছিয়ত দলিল সম্পাদনের পর যেকোন সময়ে রেজিস্ট্রির জন্য দাখিল করা যায়। রেজিস্ট্রেশন আইনের ১৭(এ) ধারা অনুসারে, বায়নাপত্র সম্পাদনের ৩০ (ত্রিশ) দিনের মধ্যে রেজিস্ট্রির জন্য রেজিস্ট্রি অফিসে দাখিল করতে হয় এবং উক্ত আইনের ২৬ ধারা অনুসারে, বিদেশে সম্পাদিত কোন দলিল বাংলাদেশে প্রবেশের তারিখ থেকে ৪(চার) মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রির জন্য রেজিস্ট্রি অফিসে দাখিল করা যায়।

দলিলটি রেজিস্ট্রি হয়ে গেলে সম্পাদনের তারিখ থেকেই দলিলটি কার্যকরী হয়। দলিলটি স্থাবর সম্পত্তি সংক্রান্ত হলে তা আইন অনুসারে অবশ্যই রেজিস্ট্রি করতে হয়, রেজিস্ট্রি না করা হলে দলিলটির কার্যকরীতা থাকে না।

‘হেবার ঘোষনাপত্র’ বা ‘দানের ঘোষনাপত্র’ দলিলের ক্ষেত্রে কোন সম্পত্তির দাতা মৌখিকভাবে গ্রহিতার অনুকূলে সম্পত্তি দান করে থাকেন এবং গ্রহিতার অনুকূলে সম্পত্তির দখল অর্পণ করে থাকেন। মৌখিক দানের পরবর্তী কোন এক দিন গ্রহিতার অনুকূলে দলিল সম্পাদন করেন এবং রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রির জন্য দাখিল করেন। গ্রহিতার অনুকূলে সম্পাদিত দলিলটি যে তারিখেই রেজিস্ট্রি হোক না কেন, মৌখিকভাবে দানের তারিখেই দান কার্যকর হবে, যদি গ্রহিতা উক্ত তারিখে দানকৃত সম্পত্তির দখল গ্রহন করে থাকে।

রংপুর সদর দলিল লেখক সমিতি

বায়নানামা দলিলে কোন মেয়াদ উল্লেখ করা না হলে কত দিনের মধ্যে মূল বিক্রয় কবলা দলিল রেজিস্ট্রি করতে হবে?

উত্তরঃ সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৯০৮ এর ৫৪এ ধারায় বলা হয়েছে, কোন স্থাবর সম্পত্তির বায়নাপত্রে, বিক্রয় দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রেশন বিষয়ে একটি সময় উল্লেখ করিতে হইবে, যা বায়নাপত্র রেজিস্ট্রেশন এর তারিখ থেকে কার্যকর হবে, তবে যদি কোন সময়সীমা উল্লেখ করা না হয়, তাহলে সময়সীমা ৬ (ছয়) মাস বলিয়া গন্য হইবে।

বিক্রয় চুক্তি বা বায়নানামা দলিলে মেয়াদ সম্পর্কে কোন বাধ্যবাধকতা আইনে উল্লেখ না থাকলেও বিক্রয় চুক্তি বা বায়নানামা দলিলে মূল বিক্রয় বা কবলা দলিল রেজিস্ট্রির সময়সীমা বা মেয়াদ উল্লেখ করা সমীচীন। এর মেয়াদের বিষয়টি মূলত: উভয় পক্ষের সম্মতির ভিত্তিতে নির্ধারিত হয়ে থাকে। তবে, তামাদি আইনের বিধান অনুযায়ী সময়সীমা উত্তীর্ণের পর ১(এক) বছরের মধ্যে প্রতিকার প্রার্থনা করে আদালতে শরণাপন্ন হতে হয়।

তথ্যসূত্র: দলিল রেজিস্ট্রেশন : ব্যবহারিক বিধানাবলী

ভূমি জরিপ/রেকর্ড পরিচিত
ভূমি জরিপ হচ্ছে ভূমির মালিকানা সম্বলিত ইতিহাসের সরেজমিন ইতিবৃত্ত। আইনী সংজ্ঞা হচ্ছে, The Survey Act, 1875 এর ২ ধারা অনুযায়ী, ‘জরিপ’-এর অন্তর্ভুক্ত হইবে সীমানা চিহ্নিতকরণ, নদীতীর বরাবর ক্ষয়প্রাপ্ত বা বৃদ্ধিপ্রাপ্ত জমি, নদীর গতি পরিবর্তনের ফলে পুনঃউদ্ভব বা নূতন উদ্ভবকৃত জমির পরিমাণ নির্ধারণ এবং জরিপের সহিত যুক্ত পূর্ববর্তী সকল কার্যক্রম।

একটি ভূমির মালিক কে এবং তার সীমানা কতটুকু এটা ভূমি জরিপের মাধ্যমে নকশা/ম্যাপ নির্ণয় করা হয়। এই নকশা এবং ম্যাপ অনুসারে মালিকানা সম্পর্কিত তথ্য যেমন ভূমিটি কোন মৌজায় অবস্থিত, এর খতিয়ান নম্বর, ভূমির দাগ নম্বর, মালিক ও দখলদারের বিবরণ ইত্যাদি প্রকাশিত হয় যাকে খতিয়ান বলে। রেকর্ড বা জরিপ প্রচলিতভাবে খতিয়ান বা স্বত্ত্বলিপি বা Record of Rights (RoR) নামেও পরিচিত।

আমাদের দেশে পরিচালিত ভূমি জরিপ বা রেকর্ড গুলো হচ্ছেঃ
1. CS -Cadastral Survey (1888)
2. SA- (1956)
3. PS – Pakistan Survey
4. RS -Revitionel Survey
5. BS- Bangladesh Survey (1990)
6. সিটি জরিপ
7. দিয়ারা জরিপ

১) সি.এস. জরিপ/রেকর্ড (Cadastral Survey)
“সিএস” হলো Cadastral Survey (CS) এর সংক্ষিপ্ত রূপ। একে ভারত উপমহাদেশের প্রথম জরিপ বলা হয় যা ১৮৮৮ সাল হতে ১৯৪০ সালের মধ্যে পরিচালিত হয়। এই জরিপ ১৮৮৫ সালের বঙ্গীয় প্রজাতন্ত্র আইনের ১০ম পরিচ্ছেদে অনুসারে সিলেট ও পার্বত্য জেলা ব্যতীত সারা দেশে পরিচালিত হয়। উক্ত জরিপের মাধ্যমে জমির বিস্তারিত মৌজা নকশা (ম্যাপ) প্রস্তুত করা হয় এবং প্রত্যেক মালিকের জন্য দাগ নম্বর উল্লেখপুর্বক ভূমির বাস্তব অবস্থা, আয়তন, শ্রেণী, পরিমাণ, খাজনার পরিমাণ ইত্যাদি উল্লেখপূর্বক খতিয়ান প্রস্তুত করা হয়। এ জরিপ পি-৭০ সীটে কিস্তোয়ারের মাধ্যমে সম্পন্ন হয়।

সিএস জরিপ ১৮৮৮ সালে কক্সবাজারের রামু থানা হতে আরম্ভ হয় এবং ১৯৪০ সালে দিনাজপুর জেলায় শেষ হয়। সে সময়ে সিলেট জেলা আসাম প্রদেশের অধীন থাকায় সিলেট জেলায় সিএস জরিপ হয়নি। তবে জরুরী বিবেচনায় ১৯৩৬ সালের সিলেট প্রজাস্বত্ব আইনের (Sylhet tenancy Act) আওতায় সিলেট জেলার ক্যাডাষ্ট্রাল সার্ভে ১৯৫০ সালে আরম্ভ করা হয় এবং পরবর্তীতে রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহন ও প্রজাস্বত্ব আইন ১৯৫০ এর অধীনে ঐ জরিপ ১৯৬৩ সালে শেষ হয়।

সি.এস. জরিপে সময় প্রস্তুতকৃত খতিয়ানে জমিদারগণের নাম খতিয়ানের উপরিভাগে এবং দখলকার রায়তের নাম খতিয়ানের নিচে লেখা হত। সে সময় জমিদারগণ সরকার পক্ষে জমির মালিক ছিলেন এবং রায়তগণ প্রজা হিসেবে শুধুমাত্র ভোগ দখলকার ছিলেন। প্রথম জরিপ এই জরিপ এবং প্রস্তুতকৃত নকশা ও খতিয়ান খুবই নিখুঁত ও নির্ভরযোগ্য হিসেবে এখনো গ্রহণীয়। মামলার বা ভূমির জটিলতা নিরসনের ক্ষেত্রে এই জরিপকে বেস হিসেবে অনেক সময় গণ্য করা হয়।

২) এস.এ. জরিপ (State Acquisition Survey)
১৯৫০ সালে জমিদারী অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন পাশ হওয়ার পর সরকার ১৯৫৬ সালে সমগ্র পূর্ববঙ্গ প্রদেশে জমিদারী অধিগ্রহনের সিদ্ধান্ত গ্রহণ করে। ২/৪/১৯৫৬ তারিখে এই আইনের ৩ ধারার আওতাধীন বিজ্ঞপ্তির মূলে সরকার কর্তৃক সকল জমিদারি দখল নেয়ার পর উক্ত এ্যাক্টের ১৭ ধারা মোতাবেক যে খতিয়ান প্রস্তুত করা হয় তা এস এ খতিয়ান বলে পরিচিত।

মূলত, জমিদারী ও মধ্যস্বত্ব বিলোপ করে জমিদারগণকে প্রদেয় ক্ষতিপূরণ তালিকা প্রণয়ন এবং ভূমি মালিকগণকে/রায়তকে সরকারের সরাসরি নিয়ন্ত্রণে আনয়ন করার লক্ষ্যে সে সময় একটি সংক্ষিপ্ত জরিপ ও রেকর্ড সংশোধনী কার্যক্রম পরিচালিত হয় যা পরবর্তীতে এসএ খতিয়ান বলে পরিচিত পায় ।

১৯৫৬ হতে ১৯৬২ পর্যন্ত এই জরিপ পরিচালিত হয়। জরিপে ভূমি মালিকের নাম ও জমির বিবরণাদি সম্বলিত হাতেলেখা রেকর্ড/খতিয়ান প্রস্তুত করা হয় । সে সময় এই রেকর্ড মোট তিন কপি প্রস্তুত করা হয় যার মধ্যে একটি জেলা রেকর্ড রুমে, এক কপি তহশলি ( ইউনিয়ন ভূমি অফিস) অফিসে এবং অন্যটি সার্কেল পরিদর্শক (উপজেলা রাজস্ব) অফিসে প্রদান করা হয় । জরুরী তাগিদে জমিদারগন হইতে প্রাপ্ত তথ্যের ভিত্তিতে এই জরিপ বা খাতিয়ান প্রণয়ন কার্যক্রম পরিচালিত হয়েছিল।

৩) পি.এস. জরিপ (Pakistan Survey)
এস.এ. জরিপকেই পি.এস. জরিপ বলে। ১৯৫৬ হতে ১৯৬২ পর্যন্ত এই জরিপ পরিচালিত হয়।

৪) আর.এস. জরিপ ( Revisional Survey)
সি.এস. জরিপ সম্পন্ন হওয়ার সুদীর্ঘ ৫০ বছর পর এই জরিপ পরিচালিত হয়। জমির অবস্থা, প্রকৃতি, মালিক, দখলদার ইত্যাদি হালনাগাদ করার লক্ষ্যে এ জরিপ সম্পন্ন করা হয়। এস.এ. জরিপের সময় সরেজমিনে তদন্ত বা জরিপ কার্যক্রম পরিচালনা হয়নি। জমিদারদের থেকে প্রাপ্ত তথ্যের ভিত্তিতে এস.এ জরিপ বা খাতিয়ান প্রস্তুত করা হয়েছিল যার কারণে অনেক ত্রুটি-বিচ্যুতি থেকে যায়। এই ত্রুটি-বিচ্যুতি দূর করার জন্য সরকার দেশের বিভিন্ন অঞ্চলে সরেজমিনে ভূমি জরিপ করার সিদ্ধান্ত নেয় যা আর.এস বা Revisional Survey জরিপ হিসেবে পরিচিত। এই জরিপে প্রস্তুতকৃত নকশা (ম্যাপ) এবং খতিয়ান নির্ভূল হিসেবে গ্রহণীয়।

৫) বিএস জরিপ (Bangladesh Survey)
বিএস জরিপ হলো মূলত বাংলাদেশ সার্ভে এর সংক্ষিপ্ত রূপ। ১৯৫০ সালের জমিদারি অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন অনুযায়ী এই জরিপ কার্য পরিচালিত হয়। ১৯৯৮ সাল হতে বর্তমানে চলমান জরিপকে বিএস খতিয়ান বা সিটি বলা হয়। যা এখনো সারা দেশে চলমান। শুধুমাত্র ঢাকা মহানগরীতে বিএস খতিয়ানকে সিটি জরিপ বলা হয় এই সিটি জরিপের আরেক নাম ঢাকা মহানগর জরিপ। আর এস জরিপের পর বাংলাদেশ সরকার ১৯৯৮ সাল থেকে এ জরিপের উদ্যোগ নেয় এ যাবৎকালে এটিই হলো আধুনিক জরিপ।

৬.সিটি জরিপ (City Survey)
সিটি জরিপ এর আর এক নাম ঢাকা মহানগর জরিপ। আর.এস. জরিপ এর পর বাংলাদেশ সরকার কর্তিক অনুমতি ক্রমে এ জরিপ ১৯৯৯ থেকে ২০০০ সালের মধ্যে সম্পন্ন করা হয়। এ যাবত কালে সর্বশেষ ও আধুনিক জরিপ এটি। এ জরিপের পরচা কম্পিউটার প্রিন্ট এ পকাশিত হয়।

৭) দিয়ারা জরিপ কি?
দিয়ারা জরিপ হলো দরিয়া সম্পর্কিত জরিপ। জেগে উঠা নতুন ভূখন্ড (চর) জেলা প্রশাসকের চাহিদার ভিত্তিতে সিকস্তি পয়স্তির কারণে ভৌগলিক সীমারেখা ও স্বত্বের পরিবর্তন হলে নদী ও সমুদ্র তীরবর্তী এলাকায় নতুন জরিপ করা হয়। এ সমস্ত জরিপে নকশা ও রেকর্ড প্রস্তুত করা হয়।

এটি অতি পুরাতন জরিপ। ক্যাডাস্ট্রাল জরিপ আরম্ভ হয় ১৮৮৮ সালে, পক্ষান্তরে দিয়ারা জরিপ আরম্ভ হয় ১৮৬২ সালে। দিয়ারা জরিপে সাধারন জরিপের জন্য প্রযোজ্য সকল স্তর অনুসরন করে পয়স্তি ভূমির(চর) নক্সা ও রেকর্ড প্রস্তুত করা হয় দিয়ারা সেটেলমেন্ট অফিসারের নেতৃত্বে ৪টি (রাজশাহী, নরসিংদী, চট্রগ্রাম ও বরিশাল) বেশ কয়েকটি আঞ্চলিক অফিস ও ক্যাম্পের মাধ্যমে সারাদেশের সুনির্দির্ষ্ট কিছু মৌজায় এ জরিপ কাজ পরিচালিত হয়।

দলিল রেজিস্ট্রেশন প্রক্রিয়া

বায়া দলিল, খতিয়ানের কপি এবং হস্তান্তরের ইতিহাস যাচাই করুন। সাব-রেজিস্ট্রি অফিস ও ভূমি অফিসে রেকর্ড মিলিয়ে নিন।

বিস্তারিত জানতে ইনবক্স করবেন।

বয়নামা বা বিক্রয় সার্টিফিকেট রেজিস্ট্রি করার বিধান কী?

১৯০৮ সনের দেওয়ানী প্রক্রিয়া সংহিতা মূলে (দেওয়ানী কার্যবিধি আইনের ২১নং আদেশের ১৪নং রুল দ্রষ্টব্য) কোন বিচারালয় কোন স্থাবর সম্পত্তি বিক্রয়ের সার্টিফিকেট বা বয়নামা প্রদান করলে সে বিক্রয় সার্টিফিকেট বা বয়নামার কপি যে রেজিস্টারিং অফিসারের এলাকাধীনে উক্ত সম্পত্তি অবস্থিত, সে রেজিস্টারিং অফিসারের বরাবরে প্রেরণ করবেন। রেজিস্ট্রেশন আইনের ৮৯(২) ধারা অনুযায়ী যা বাধ্যতামূলক রেজিস্ট্রেশনের আওতা বহির্ভূত রাখা হয়েছে বিধায় রেজিস্টারিং অফিসার উক্ত সার্টিফিকেট বা বয়নামা প্রাপ্ত হয়ে ১নং বহিতে ফাইল করবেন।

তদ্রুপ, রেভিনিউ অফিসার বা কালেক্টর নিলামে বিক্রীত স্থাবর সম্পত্তি সম্পর্কে ক্রেতাকে যে বিক্রয় প্রমাণপত্র (সাটিফিকেট) প্রদান করেন, তার কপি যে রেজিস্টারিং অফিসারের আওতাধীন উক্ত সম্পত্তি অবস্থিত, সে রেজিস্টারিং অফিসারের নিকট প্রেরণ করবেন যা বাধ্যতামূলক রেজিস্ট্রেশনের আওতা বহির্ভূত রাখা হয়েছে বিধায় রেজিস্টারিং অফিসার তা প্রাপ্ত হয়ে ১নং বহিতে ফাইলভূক্ত করবেন।

তবে অর্থ ঋণ আদালত আইন, ২০০৩ – এর মাধ্যমে বিজ্ঞ আদালত কর্তৃক প্রেরিত মালিকানা সনদ এবং প্রজাস্বত্ব আইনের ৯৬ ধারা অনুযায়ী বিক্রয় আদেশের কপি রেজিস্ট্রি করা বাধ্যতামূলক করা হয়েছে।

তথ্যসূত্র: দলিল রেজিস্ট্রেশন : ব্যবহারিক বিধানাবলী