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"EL ABOGADO RESPONDE"
LA USUCAPION
Sucre es una ciudad que se caracteriza por la oferta de vivienda en forma de alquileres, anticresis, cuidado de viviendas, etc. Por ello existe en algunos dueños de casa una marcada susceptibilidad respecto a prolongar por varios años los contratos o cesiones de vivienda con el temor de que ajenos puedan apropiarse de sus bienes inmuebles, ¿será justificada esa preocupación? ¿Podrá un inquilino, anticresista o un cuidador de vivienda hacerse con la propiedad de un inmueble?
Empecemos diciendo que el dueño de un bien cualquiera, sea este mueble o inmueble, no solo goza de derechos sino también de obligaciones, nadie puede descuidar en el tiempo lo que es de su propiedad, deberá administrar, cuidar y proteger adecuadamente la misma. Si existe descuido, dejadez o abandono entonces la Ley le permite a otra persona que ha estado usando, gozando, disfrutando de dicho bien, obtener la propiedad sin ser el verdadero dueño con ciertos y expresos requisitos, eso es la usucapión.
Existen dos condiciones básicas para que exista usucapión, por un lado, que la posesión del inmueble sea continua, es decir, sin interrupciones y por otro que el demandante haya habitado en el inmueble por un tiempo determinado, actuando como si fuera el verdadero dueño.
La Ley establece dos formas de usucapión, la quinquenal (cinco años) y la decenal (diez años)
• La usucapión quinquenal es también conocida como la usucapión de “buena fe”, esto porque el demandante en el momento de ingresar a ocupar y habitar el inmueble debe haber adquirido (o creído adquirir) el mismo con un título justo, es decir, sin querer apropiarse de un inmueble ajeno, así transcurridos cinco años y no pudiendo lograr la titularidad de forma íntegra y correcta o siendo perturbado por quien cree tener mejor derecho propietario, puede demandar la usucapión demostrando que vivió en dicha propiedad durante cinco años sin interrupciones en su habitación y con documentos que acrediten que hizo la compra. Este tipo de usucapión sobre todo la realizan quienes debido a algún defecto formal, no pueden regularizar su titulación.
• La usucapión decenal o extraordinaria es también denominada de “mala fe”, esto porque quien demanda sabe que ha estado habitando un inmueble ajeno de alguien conocido o desconocido y pese a ello ha actuado con la intención de apropiarse de él.
En la usucapión extraordinaria o decenal la posesión del inmueble debe ser cierta por más de diez años, además debe ser pública, es decir, debe mostrarse ante todos sin clandestinidad, debe ser realizada sin violencia y sin perturbaciones, esto significa que nadie que quiera usucapir puede ingresar a una casa a vivir a escondidas o bajo cualquier figura de amenaza física o de otra índole y además no debe tener perturbaciones de ningún tipo o sea que nadie debe reclamarle el hecho de la posesión.
En otras palabras los vecinos y colindantes deberán considerar a quien estuviera en posesión como el verdadero dueño de la casa, conociendo o desconociendo si lo es o no, deberá comportarse como tal, haciendo, deshaciendo, construyendo, refaccionando u otros que lo muestren como propietario ante los demás.
Además de lo mencionado hay que tomar en cuenta que no se puede interrumpir la posesión, es decir que no se debe abandonar la habitación del inmueble por un periodo de más de un año, en tal caso el cómputo de tiempo deberá volver a iniciarse.
La interrupción del plazo también puede darse por ejemplo, cuando el propietario de la casa demandada haya interpuesto acciones para reivindincarla, o cuando el dueño de casa hubiere tenido que dejar la posesión de forma involuntaria, es decir cuando se pruebe que el descuido por el tiempo prolongado haya sido ajena a su intención, también se interrumpe cuando hubiera una tercera persona que ejecuta alguna acción para quitarle el inmueble al verdadero propietario o cuando el verdadero dueño recibe un citación debido a que se inició alguna acción judicial o de cualquier otro tipo contra él.
Por último y más importante para evitar susceptibilidades, cualquier documento que se haya realizado, donde el detentador siendo inquilino, anticresista, cuidador u otro, reconozca la propiedad de quien le está otorgando este beneficio para g***r y disfrutar de su casa no puede demandar usucapión, puesto que es consciente de que el dueño está administrando su vivienda y no la ha dejado abandonada, por tanto cualquier persona puede habitar por muchísimos años una vivienda sin temor el dueño de ser objeto de una usucapión puesto que hay un pago mensual, un contrato o un reconocimiento que especifica que el que detenta reconoce la titularidad del propietario, en todo caso habrá que tomar previsiones en cuanto a formalizar dichos contratos en documentos formales e incluso solemnes.

Publicado en el periódico Libertador de Sucre.
El autor es Abogado y Comunicador Social
Cel. 71161888 - Sucre

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✓"ALODIAL / FOLIO REAL"
¿QUÉ ES UN FOLIO REAL O ALODIAL?
- Es la certificación y/o informe vigente del estado jurídico actual y total conteniendo especificación y características del inmueble, titular del derecho, restricciones y gravámenes que pesan sobre el bien y cancelaciones de aquellos. (Ley de Inscripción en Derechos Reales)

•PARA QUE SIRVE: Es el documento que acredita la existencia de una casa, terreno, departamento, parqueo o baulera.
En este se registran toda la información sobre un inmueble: el número de matrícula, el tipo de propiedad, la titularidad sobre el dominio, la superficie, entre otros.Es el documento registral que demuestra que la propiedad está legalmente establecida.

¿QUÉ INCLUYE EL FOLIO REAL?
- Conforme a lo mencionado, el Folio Real contiene las características que hacen que una casa, terreno, departamento, parqueo o baulera sea como es. Es importante que el Folio Real y el Certificado Catastral (datos que determinan si la propiedad se encuentra dentro o fuera de normativa municipal) exista relación. A continuación te comparto detalladamente el contenido del mismo:

• NÚMERO DE FOLIO REAL: dónde está registrado el inmueble. Los dígitos numéricos varían dependiendo de la ciudad, municipio o zona en la que la propiedad está situada.

• CERTIFICADO CATASTRAL: indica los datos técnicos de un inmueble: su ubicación, superficie de lote, el valor catastral del bien inmueble, entre otros. No acredita el derecho propietario.
• DESIGNACIÓN S/TIT: corresponde generalmente al número de la casa, departamento, parqueo o baulera, que se indica en la ubicación o designación. Figura como «no se consigna» (NSC).

• SUPERFICIE: extensión del inmueble o terreno en metros cuadrados.
• MEDIDAS: la superficie desglosada.
• LINDEROS: vienen a ser las coordenadas de un determinado bien inmueble. Ejemplo: norte – lote 10, sur – lote 12, este – Av. # # #, oeste – calle # # #.
• ANTECEDENTE NUMERAL: Es el número de registro con el que se encontraba registrado el inmueble antes de contar con el folio actual.
En columnas:

A) Titularidad sobre el dominio: bajo la denominación de “asiento” que asciende en numeración, dependiendo de las circunstancias, “asiento 1”, “asiento 2”… se especifican los nombres de los propietarios actuales, sus estados civiles (que deben coincidir con los documentos de identidad-carnet) y si compete, la declaración de herederos.
Además se registra el tipo de operación: compra/venta, aclaración, división y partición, fusión, etc; así como el notario responsable de tal registro. Las inscripciones, nuevos “asientos”, surgen cuando se modifica algo, por eso la ascendencia numeral 1, 2, 3, 4 (…) 10. Se acude a este inciso para verificar las operaciones realizadas sobre el inmueble respectivo.

B) Gravámenes y restricciones: es el registro de cualquier hipoteca o anotación preventiva, por ejemplo sobre las existencias de un juicio o deuda. Es importante esperar a que se dirima cualquier proceso en marcha, ya que por el contrario evitará que se complete la transacción. Ejemplo: compra/venta.

C) Cancelaciones: esta columna, con carácter preciso, debe coincidir con la información del inciso B. Por ejemplo, si en el “asiento 1” del inciso B se ha registrado una deuda, en el inciso C debe aparecer el pago de esa deuda, de esta forma se evitarán observaciones, retrasos o la cancelación operativa.
•En modo sencillo, se puede decir que el Folio Real contiene todo el historial de una casa, por eso su función y tenencia son esenciales. Adicionalmente, es necesario saber que los datos entre este documento y el Catastro deben ser los mismos, en caso de que no, se producirán observaciones.

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