محور العدالة في القضاء العقاري

أهم النصائح عند كتابة عقد بيع عقار

١- لا تكتب عقد البيع عند كاتب عمومي
٢- أحرص علي أن يحرر العقد متخصص ( موثق )
٣- التأكد من أهلية المتعاقدين للتصرف والتعاقد وإقرارهم بذلك.
٤- عند وجود وكالة يجب كتابة رقم التوكيل ومكان توثيقه والتأكد من سلامته.
٥- عند وجود ورثة يتم كتابة رقم إعلام الوراثة وعند وجود قاصر يتم كتابة رقم قرار الوصاية ورقم موافقة المحكمة
٦- وصف المبيع وصفا تفصيليا لا يدع مجال للشك أو التأويل من حيث الحدود والمساحة ورقم وتاريخ رخصة البناء.
٧- يتم ذكر الحصة المشاعة المرتبطة بذلك المبيع على أن تكون محددة بالنسبة المئوية.
٨- كتابة أيلولة الملكية وتسلسلها والتأكد من صحة الأوراق وإستلامها.

٩- كتابة الثمن بالأرقام والحروف ( هام الثمن الحقيقى).
١٠- عند وجود أقساط للسداد، يتم كتابة قيمتها ومواعيد استحقاقها وكتابة الشرط الجزائي.
١١- إقرار البائع بأنه لم يسبق له التصرف في العين كما يضمن عدم تعرضه هو أو الغير للمشترى في العين موضوع البيع.
١٢- إقرار البائع بضمان العيوب الخفية وتحمل المسئولية في حاله ظهور اى عيب خفي بالمبيع.
١٣- كتابة عدد صفحات العقد وعدد بنوده وعدد النسخ.
١٤- التأكد من صحة وسلامة التوقيعات والبصمة.

دور دفاع في القضاء
دور المحامي في الدعوى المدنية أو الجزائية
هو ايصال و إيضاح الفكرة للقضاة بالدلائل والبراهين والطريقة القانونية وايضا ارشاد و تنبيه موكله و البحث عن مواد و اجتهادات قضائية تدعم قضيته
أما الفوز بالقضية فهو امر مستبعد

🌐سوال
هل من حق الورثة الاعتراض على ان يبيع احدهم حصته اذا كانت مفرزة باسمه؟
🌐الجواب
له حق الشفعة وليس الاعتراض على التصرف .

للمالك الحق في التمتع والتصرف في عقار وفق ما يحدده القانون.

👈 أسىلتكم
ما هي المسافة القانونية لفتح النوافذ في الجزائر؟

ﻟﻘﺪ ﻣﺮ ﻣﻌﻨﺎ أن اﻟﻘﻴﺪ ﰲ اﻟﻨﻮاﻓﺬ و اﻟﺸﺮﻓﺎت ﻳﺘﻤﺜﻞ ﰲ اﳌﺴﺎﻓﺔ ﺣﻴﺚ ﻣﺴﺎﻓﺔ ﻣﱰﻳﻦ 2m ﻋﻦ اﳋﻂ اﻟﻔﺎﺻﻞ ﺑﲔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﻦ اﳌﺘﻘﺎرﺑﲔ ﰲ اﳌﻄﻼت اﳌﻮاﺟﻬﺔ وﺳﺘﲔ ﺳﻨﺘﻴﻤﱰا ﰲ اﳌﻄﻼت اﳌﻨﺤﺮﻓ ﺔ وذﻟﻚ ﻣﻬﻤﺎ ﻛﺎن اﻟﻄﺎﺑﻖ أرﺿﻴﺎ أو ﻋﻠﻮ

رأيكم في قانون 15/08
تسوية البنايات

قانون عقد الامتياز

عقد الامتياز هو منح الحقوق والأراضي أو الممتلكات من قبل الحكومة والسلطة المحلية لشركة أو لكيان قانوني فردي أو غيرها.

ينتقل حق الامتياز الى الورثة؟
في حالة وفاة صاحب الامتياز ، ينتقل حقه إلى الورثة

ﳚﺐ ﻋﻠﻰ ﻛﻞ ﻣﺴﺘﺜﻤﺮ ﺻﺎﺣﺐ ﺣﻖ اﻣﺘﻴﺎز ﻳﺮﻏﺐ ﰲ اﻟﺘﻨﺎزل ﻋﻦ ﺣﻘﻪ ﰲ اﻻﻣﺘﻴﺎز إﻋﻼم اﻟﺪﻳﻮا ن اﻟﻮﻃﲏ ﻟﻸراﺿﻲ اﻟﻔﻼﺣﻴﺔ، وﻳﺘﻌﲔ ﻋﻠﻴﻪ ﺗﻮﺿﻴﺢ ﻣﺒﻠﻎ اﻟﺘﻨﺎزل وﻛﺬا ﻫﻮﻳﺔ اﳌﱰﺷﺢ ﻻﻗﺘﻨﺎء ﺣﻖ اﻻﻣﺘﻴﺎز. ﳝﻜﻦ اﻟﺪﻳﻮان اﻟﻮﻃﲏ ﻟﻸراﺿﻲ اﻟﻔﻼﺣﻴﺔ ﳑﺎرﺳﺔ ﺣﻖ اﻟﺸﻔﻌﺔ ﻃﺒﻘﺎ ﻟﻠﺘﺸﺮﻳﻊ اﳌﻌﻤﻮل ﺑ ﻪ".

❄️ ثقافة قانونية

لا جريمة ولا عقوبة الا .......بنص
لا وصية ل .....وارث
المتهم بريء حتى تثبت .....إدانته
لا تركة الا بعد سداد ……الدين
كل فعل سبب ضرر للغير يلزم مرتكبه بالتعويض

🔶شرح عقوبة البناء بدون رخصة وفق القانون الجزائري
الجزاء الإداري للبناء دون رخصة الهدم
المتابعة القضائية ضد اللأشخاص و الهيئات التي قامت بالبناء بدون ترخيص
العقوبات الجزائية المقررة لجريمة البناء بدون رخصة أوردها المشرع الجزائري في نص المادة 77 من القانون رقم 29-90 المتعلق بالتهيئة

مقــدمة
المشرع الجزائري جعل جريمة بناء بدون رخصة بموجب القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير و جرم أعمال البناء بدون رخصة بأنواعه سواء تشييد البناء من العدم أو توسيعه أو تعديله أو ترميمه فلهذا وضع المشرع الجزائري عقوبات على جميع المخالفين لهذا القانون متمثلة في غرامات مالية وقد تصل أحيانا إلى الحبس في حالة العود. وفد خص القانون بعض الأشخاص تتوفر فيهم بعض الصفات وحددهم على سبيل الحصر من أجل معاينة هذا النوع من الجرائم نظرا للطابع التقني لهاته الأخيرة وهذا كله بغية ردع المخالفين وحتى لا تتفشى ظاهرة البناء غير الشرعي وللمحافظة على القواعد الخاصة بالبناء والتعمير.
أولا: الجزاء الإداري (الهدم(
إن المشرع الجزائري ومن خلال نص المادة 76 مكرر الفقرة 02 من القانون رقم 05/04 المعدل والمتمم للقانون رقم 19-90 المتعلق بالتهيئة والتعمير فإنه منح لرئيس المجلس الشعبي البلدي والوالي المختصين إقليميا سلطة إصدار قرار إداري بهدم البناء الذي تم دون وخصة بناء وهذا في أجل ثمانية أيام من تاريخ استلام محضر إثبات المخالفة المحرر من طرف العون المختص وفي حالة قصور رئيس المجلس الشعبي البلدي عن إصدار قرار الهدم في الأجل المحدد آنفا فإن مهمة إصدار قرار الهدم تعهد إلى الوالي لإصداره في غضون أجل لا يتعدى ثلاثين يوما من تاريخ استلام المحضر المثبت للمخالفة.
ومن خلال هذه المادة نلاحظ أن المشرع الجزائري منح سلطة واسعة للإدارة ممثلة في السيد رئيس المجلس الشعبي البلدي والسيد الوالي في إصدار قرار هدم البناء الذي تم دون رخصة وهذا انطلاقا من كثرة البناءات دون رخصة في وقتنا الحالي وقد كانت الإدارة سابقا مجبرة على اللجوء إلى العدالة من أجل الحصول على حكم قضائي يقضي بوقف أشغال البناء المشيد دون ترخيص وكان هذا طبقا لنص المادة 76 من القانون رقم 29/90 المعدلة والتي تنص على ‎انه ) في حالة أشغال بناء تنتهك بصفة خطيرة الأحكام القانونية والتنظيمية السارية المفعول في هذا المجال: يمكن السلطة الإدارية أن ‎ترفع دعوى أمام القاضي المختص من أجل الأمر بوقف الأشغال طبقا لإجراءات القضاء الاستعجالي): ونلاحظ هنا وجوب رفع دعوى في القضاء الاستعجالي من أجل استصدار أمرا يقضي بوقف أشغال البناء وليس الهدم ‏فالتعديل الجديد يتماشى وتطورات المجتمع لأنه لو انتظرت الإدارة صدور الحكم بالهدم أو وقف الأشغال لكان البناء قد تم ثم يصعب بعد ذلك تنفيذ حكم الهدم.
كما أن المادة 76 مكرر04 المذكورة أعلاه جعلت تكاليف عملية الهدم على عاتق المخالف ويحصلها رئيس المجلس الشعبي البلدي بكل الطرق القانونية بما فيها الحجز على المنقول أو العقار أو حجز ما للمدين لدى الغير: وتنفذ عملية الهدم من قبل مصالح البلدية وفي حالة عدم وجودها يتم تنفيذ الأشغال بواسطة الوسائل المسخرة من قبل الوالي.
ويمكن للمخالف معارضة قرار الهدم المتخذ من قبل سلطة البلدية أمام الجهة القضائية المختصة لكن ذلك لا يعلق ولا يوقف تنفيذ إجراء الهدم المتخذ من قبل السلطة
الادارية : المادة 76 مكرر 04 الفقرة 06 من القانون رقم 04-05 المعدل والمتمم للقانون رقم 90-29 واعتقد أنه يمكن للمخالف رفع دعويين فضائيتين الأولى أمام قاضي الموضوع تتعلق بالبت في مدى مشروعية قرار الهدم الصادر عن الإدارة والثانية أمام القاضي الاستعجالي من أجل وقف تنفيذ قرار الهدم إلى غاية الفصل النهائي في دعوى الموضوع.
والمشرع الجزائري يقصد بتنفيذ قرار الهدم حتى ولو تم رفع دعوى أمام القضاء أنه لا يكون وقف تنفيذ قرار الهدم بطريقة آلية بمجرد رفع الدعوي إلا أنه من حيث الواقع المعاش نجد هناك عدد هائل من البناءات التي لا يتوفر أصحابها على رخص البناء مع العلم أن هذه البناءات مطابقة لقواعد البناء والتعمير وقد تكون فخمة إلا أن أصحابها لا يملكون رخصة بناء إلا أن الإدارة لا تصدر في حقهم قرار بهدم البناء. وإن أصدر القرار لا ينفذ بل بالعكس فالمشرع في كل مرة يمنح الفرصة لهؤلاء المشيدين بدون رخصة فرصة تسوية الوضعية القانونية لبناءاتهم
وصدر قانونا بذاته في هذا الصدد من أجل التسوية وهو القانون رقم 15/08 القانون رقم 15/08 الصادر بتاريخ 20 جويلية 2008 المحدد لقواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها ج ر لسنة 2008 عند 44 ومن أهم ميزات هذا القانون هو تسويته للوعاء العقاري والبناء بأثر رجعي بمعنى الأرض المشيد عليها البناء والبناء تسوى وضعيتهما معا
)عيسى بن دوحة الاطار القانوني لنسوية وضعية البناء غير الشرعي في التشريع الجزائري مذكرة ماجستير؛ جامعة سعد دحلب البليدة؛ كلية الحقوق سنة 2011 ص 98(

ثانيا : المتابعة القضائية
كما أسلفنا أعلاه فإنه قد كان في السابق على الإدارة وحتى تصدر قرار الهدم أو وقف أشغال البناء المشيدة بدون ترخيص أن تتحصل على حكم فضائي يقضي إما بهدم أو وقف البناء وهذه تعتبر دعوى قضائية مدنية أمام القضاء الإداري: أما حاليا وبعدما منح المشرع الجزائري الحى للإدارة ممثلة في رئيس المجلس الشعبي البلدي والوالي المختصين في إصدار قرار الهدم فإن هذا النوع من الدعاوى يصبح بدون جدوى ويعتبر مضيعة للوقت لأن نفس القرار الذي يصدره القاضي المختص يمكن لهما إصداره في وقت أقل وبأقل تكلفة ولذلك فلن نتكلم عن الدعاوى القضائية المدنية بصفة عامة وإنما سنتكلم عن المتابعات الجزائية التي يحكمها قانون الإجراءات الجزائية الجزائري.
أولا- تحريك الدعوى العمومية :
يتم تحريك الدعوى العمومية المتعلقة بجرائم البناء بدون رخصة أو البناء المشيد والمخالف لرخصة البناء من طرف النيابة العامة أو عن طريق الادعاء المدني.
أ- تحريك الدعوى العمومية عن طريق النيابة العامة :
كما سبق وأن بينته سابقا إن العون المكلف والمؤهل بتحرير محضر إثبات مخالفة البناء يقوم بإرسال المحضر إلى السيد وكيل الجمهورية طبقا لنص المادة 18 من المرسوم التنفيذي رقم 55/06 التي تنص على‎ الآتي) ‏يعد العون المؤهل قانونا محضر معاينة الأشغال غير المطابقة لأحكام رخصة البناء المسلمة ويرسله إلى وكيل الجمهورية المختص إقليميا في أجل لا يتعدى 72 ساعة (
وفي هاته الحالة ويعدما يطلع وكيل الجمهورية على المحضر الذي لا يمكن الطعن في صحته إلا بالتزوير وهو محضر رسمي فإنه يقوم بتوجيه الاتهام للمخالف بتهمة البناء بدون رخصة طبقا لنص المادة 77 من القانون رقم 29-90 المتعلق بالتهيئة والتعمير وهنا يتم تحريك الدعوى العمومية من طرف وكيل الجمهورية.
ب- تحريك الدعوى العمومية عن طريق الادعاء المدني :
نصت المادة 72 من قانون الإجراءات الجزائية على أنه: ( يجوز لكل شخص متضرر من جناية أو جنحة أن يدعي مدنيا بأن يتقدم بشكوى أمام قاضي التحقيق المختص). إذن فيمكن الادعاء مدنيا من طرف أي شخص متضرر من أي جريمة أمام السيد قاضي التحقيق لكن المشرع الجزائري منح حق
الادعاء في جرائم البناء طبقا لنص المادة 74 من القانون رقم 29-90 لكل جمعية تشكلت بصفة قانونية تنوي بموجب قانونها الأساسي أن تعمل من أجل تهيئة إطار الحياة وحماية المحيط أن تطالب بالحقوق المعترف بها في مجال التهيئة والتعمير.
إذن فجميع الجمعيات التي تعمل في إطار تهيئة إطار الحياة وحماية المحيط لها الحق في رفع شكوى أمام الجهات القضائية المختصة: إذا لم تقم الإدارة بتحرير محاضر تثبت مخالفات البناء فلها الحق في المطالبة بذلك والتأسيس كطرف مدني للمطالبة بالتعويضات عن المخالفات المرتكبة ضد التشريع الساري المفعول في مجال التهيئة والتعمير.
ثانيا التدابير والعقوبات :
إن الجهات القضائية المختصة تقوم إما باتخاذ تدابير أو توقيع عقوبات ضد من يشيد
البناء بدون رخصة بغرض التصدي لجرائم البناء بدون رخصة ولردع كل شخص يحاول أن يقوم بذلك:
أ- التدابير : إن المشرع الجزائري منح الحق للقاضي الجزائي في اتخاذ بعض التدابير غير العقوبات المنصوص عليها في القانون هذه التدابير تتمثل إما في مطابقة البناء أو هدمه جزئيا أو كليا في أجد تحدده وهذا بموجب نص المادة 76 مكرر05 الفقرة الثانية من القانون رقم 05-04 المعدل للقانون رقم 29-90 والتي تنص:...في هذه الحالة تقرر الجهة القضائية التي تم اللجوء إليها للبت في الدعوى العمومية إما القيام بمطابقة البناء أو هدمه جزئيا أو كليا في أجل تحدده...). وهذه المادة صريحة كون أنها تمنح الح للقاضي الجزائي في اتخاذ تدابير إما المطابقة أو الهدم الجزئي أو الكلي وهذا لأن الدعوى العمومية من اختصاص القاضي الجزائي وليس من اختصاص القاضي المدني: ولكننا في الواقع لا نجد قاضي جزائي يحكم بهذه المادة مع صراحتها وإذا طالبت الإدارة أو الجمعيات المؤسسة كطرف مدني في القضية بالهدم فإن القاضي يجيب بعدم الاختصاص ويصرح أن صلاحية إصدار حكم بالهدم أو المطابقة هي من اختصاص القاضي المدني.
وعليه فإنني ألتمس من القضاة المكلفين بالأقسام الجزائية سواء المخالفات أو الجنح أن يصدروا أحكاما تتعلق بالهدم الكلي أو الجزئي أو المطابقة للبناء المشيد بدون رخصة لأن هذا من صلاحياتهم بموجب المادة 76 مكرر 05 الفقرة الثانية: ولا يكتفوا فقط بالعقوبات المتمثلة في الغرامة: والجهة الإدارية المتمثلة في شخص رئيس المجلس الشعبي البلدي أو الوالي هي المكلفة بتنفيذ الحكم القاضي بالهدم.
ب- العقويات :
إن العقوبات الجزائية المقررة لجريمة البناء بدون رخصة أوردها المشرع الجزائري في نص المادة 77 من القانون رقم 29-90 المتعلق بالتهيئة والتعمير التي نصت على أنه: ( يعاقب بغرامة تتراوح بين 3000 دج و300.000 دج عن تنفيذ أشغال أو استعمال أرض يتجاهل الالتزامات التي يفرضها هذا القانون والتنظيمات المتخذة لتطبيقه أو الرخص التي تسلم وفقا لأحكامها ( ويمكن الحبس لمدة شهر إلى ستة أشهر في حالة العودة إلى المخالفة ويمكن الحكم أيضا بالعقوبات المنصوص عليها في الفقرتين السابقتين ضد مستعملي الأراضي أو المستفيدين من الأشغال أو المهندسين المعماريين أو المقاولين أو الأشخاص الآخرين المسؤولين على تنفيذ الأشغال المذكورة.
فكل شخص قام بأشغال بناء أو استعمل أرض يتجاهل الالتزامات التي يفرضها هذا القانون أي القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير كأن يقوم بالبناء بدون رخصة أو الهدم دون رخصة أو البناء مع مخالفة رخصة البناء أو مخالفة القواعد العامة للبناء أو مخالفة قواعد مخطط شغل الأراضي أو المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير: فإنه يعاقب بغرامة تتراوح ما بين 3000 دج و300.000 دج فبعدما تم بيان خطورة أشغال البناه بدون رخصة والأخطار المترتبة عنه والتي قد تصل إلى المخاطرة بحياة مشيد البناء أو الغير فإن العقوبات المقررة لهذه الأفعال لا تتناسب إطلاقا مع حجم خطورة الأفعال في حين نجد أن المشرع المصري مثلا ومن خلال نص المادة 102 من القانون رقم 119 لسنة 20008 إبراهيم عبد الخالق المرجع السابق. ص 108)
( أنه يعاقب بالحبس مدة لا تزيد على خمس سنوات أو الغرامة التي تقل عن مثلي قيمة الأعمال المخالفة ولا تجاوز ثلاث أمثال هذه القيمة: كل من قام بإنشاء مبان أو إقامة أعمال أو توسيعها أو تعديلها أو تدعيمها أو ترميمها أو هدمها بدون ترخيص من الجهة الإدارية المختصة .... ( فالمشرع المصري جعل من العقوبة رادعة ويمكن ان تصل إلي حد
خمس سنوات وهذا نظرا لخطورة هذه الأفعال التي قد يترتب عليها المساس بحياة أو صحة و سلامة الأشخاص. كما أن المشرع الجزائري بموجب نص المادة 77 من القانون رقم 90-29 جعل من العقوبة عامة على كل شخص يخالف أحكام القانون رقم 90-29 في حين أن المشرع المصري أورد عدة عقوبات على عدة أعمال متعلقة بالبناءات والعقوبات متفاوتة بين كل عمل وآخر.
كما أن المشرع الفرنسي أيضا نوع من العقوبات باختلاف أشغال البناء التي تمت دون ترخيص فكل بناء غير مصرح به فيه عقوبة مالية تقدر من 1200 أورو إلى
1600 أورو وهذا بموجب المادة ل- 480-4 من قانون التعمير الفرنسي ‎Jean – François I31_y.cDavignon, Droit de urbanisme lex isnex, 3°" édition ‎ paris 1999 PP320- 321 ‏
‏ كان هناك وقف للأشغال من طرف المحكمة ومع ذلك واصل المخالف عملية البناء أو الهدم بدون رخصة فإن العقوبة تصل إلى 75.000 يورو ومدة الحبس إلى 03 أشهر فقد نص المشرع الفرنسي على مختلف الحالات أما المشرع الجزائري فقد أجملها في نص واحد يتعلق بمخالفة أحكام قانون التهيئة والتعمير.
والمشرع المصري من خلال نص المادة 50 من القانون رقم 119 لسنة 2008 (إبراهيم عبد الخالق المرجع السابق 143) فقد بين حالات العود والتي تكون إما بعد الأمر بوقف الأشغال الصادر من المحكمة أو الإدارة ومع ذلك يواصل المخالف عملية البناء إلا أن المشرع الجزائري بموجب نص المادة 77 الفقرة الثانية من القانون رقم 25/90 فقد نص على تشديد العقوبة في حالة العودة إلى المخالفة وهي الحبس من شهر إلى ستة أشهر: والعقوبة هاته ليست فقط ضد مالك البناء وإنما حتى ضد مستعملي الأراضي أو المستفيدين من الأشغال أو المهندسين المعماريين أو المقاولين أو الأشخاص الآخرين المسؤولين على تنفيذ الأشغال المذكورة.
فيكون المشرع الجزائري قد أجمل العقوبة وجعلها واحدة ضد جميع مخالفات البناء التي تتجاهل أحكام القانون رقم 29/90 أو الرخص التي تسلم وفقا لأحكامه عكس ما كان عليه في المادة 50 من المرسوم التشريعي رقم 94-07 الملغاة التي فصلت في العقوبات وأظن أنه حسنا فعل المشرع بإلغاء هاته المادة كون العقوبات المقررة بشأنها تكاد لا تساوي شيء في وقتنا الحالي ولكن المشرع الجزائري تدارك الأمر بموجب القانون رقم 08-15 وجاء بمواد قانونية تحتوي على عقوبات مشددة: لكنه لم يقم بإلغاء المادة 77 من القانون رقم 90-29 ولم يقم بتعديلها صراحة فتبقي هي الأخرى سارية المفعول خاصة ان كل يجمع أن القانون رقم 15-08 هو قانون مؤقت جاء لتسوية وضعية معينة يسري لمدة 05 سنوات‏ وهذا بموجب المادة 94 منه التي تنص « ينتهي سريان مفعول إجراءات مطابقة البنايات وإتمام إنجازها كما تنص عليها أحكام هذا القانون في أجل خمس سنوات ابتداء من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية».
لكن الحق أن العقوبات المقررة في هذا القانون تعتبر رادعة نوعا ما بالنظر إلى المادة 77 السالفة الذكر فنجد مثلا نص المادة 79 من القانون رقم 08-15 تعاقب من شيد بناء بدون رخصة بغرامة من 50.000دج ‎ إلى 100.000 دج وكل من يحاول التشييد بدون رخصة وفي حالة العود يعاقب المخالف بالحبس من 06 أشهر إلى سنة واحدة.
وجاءت المادة 74 من نفس القانون التي تعاقب بالحبس من 06 أشهر إلى سنتين وبغرامة من 100.000 دج إلى مليون دينار كل من ينشئ ‎تجزئة او‏ مجموعة سكنية دون رخصة تجرئة وحقيقة فد شدد هذا القانون في العقوبة عندما يقوم هذا يؤثر أيما تأثير على العمران والنظرة الجمالية للتعمير.
وعاقبت المادة 75 منه الشخص الذي يقوم بالبناء داخل تجزئة لم يحصل صاحبها على رخصة تجزئة بغرامة من 100.000 دج إلى 1.000.000 دج: وتطبق نفس العقوبة المذكورة بموجب المادتين 74 و75 على المقاول الذي أنجز الأشغال والمهندس المعماري والمدني و الطوبوغرافي أو كل صاحب دراسة أعطى أوامر تسببت في المخالفة.
وإذا تحصل صاحب البناء على رخصة بناء ولم ينجز البناء في الأجل المحدد في الرخصة فإنه يعاقب بغرامة من 50.000 دج ‏ إلى 100.000 دج وهو ما نصت عليه المادة 78 من القانون رقم 08-15 .
خاتمة
إن تجريم البناء بدون رخصة يعتبر عين الصواب نظرا لخطورة هذه الأفعال التي يعتقد الكثير أنها أفعال هينة خاصة إذا كان البناء فوق أرض خاصة: إلا أن عواقبها وخيمة تمس بسلامة وأمن المخالف والغير وحتى البنايات المجاورة لهاء وتتحقق هذه الجريمة بمجرد الشروع في أعمال البناء أو التعديل أو الترميم أو التوسيع في البناء دون الحصول على رخصة من الجهات الإدارية المختصة وفقا لما نص عليه القانون رقم 29-90 والمرسوم التنفيذي 19-15 ولهذا الغرض فقد وضع المشرع الجزائري أشخاص مؤهلين لمعاينة و مراقبة هذه المخالفات بأنواعها وقرر عقوبات إدارية و جزائية للحد من هذه الجريمة.

أنواع عقود الملكية :
1عقد توثيفي يحرره موثق
2عقد إداري يحرره مدير املاك الدولة
3أحكام قضائية نهائية تتضمن الإلغاء، الابطال او الفسخ لحقوق الملكية يحررها كاتب ضبط
أما الدفتر العقاري هو من اختصاص المحافظ العقاري

إجتهادات مجلس الدولة للجمهورية الجزائرية

🌐 نظام قاضي التحقيق في القانون الجزائري- ملخص

في هذا المقال سنتكلم عن أهم عضو في أعضاء الهيئة القضائية وهو قاضي التحقيق ، حيث سنتناول كل من نظام قاضي التحقيق و اختصاص قاضي التحقيق وخصائصه ثم سنتطرق الى طرق اتصال قاضي التحقيق بالدعوى العمومية.
قبل التطرق الى قاضي التحقيق وجب علينا في البداية تعريف التحقيق من ثم ذكر خصائصه.

ماهو تعريف التحقيق لغة واصطلاحا ؟
التحقيق في اللغة: بذل الجهد للكشف عن حقيقة أمر مجهول.
تعريف التحقيق اصطلاحاً: هو نشاط إجرائي تقوم به و تباشره هيئة قضائية مختصة كل في حدود اختصاصاته.

و الهدف من التحقيق هو جمع أدلة الجريمة بطرق موضوعية و شرعية ثم تقدير هذه الأدلة من اجل إعداد ملف الجريمة إعدادا قانونيا و الإشراف عليه قصد تقديمه للمحاكمة.
ماهي خصائص التحقيق ؟
1-تدوين التحقيق
نص القانون على وجوب كتابة محاضر للتحقيق، لكي يعودوا إليها عند الحاجة.
لذا اوجب القانون حضور كاتب ضبط التحقيق في جميع الإجراءات التي تتطلب تحرير محضر(م 2/68 ق إ ج ج).
2-السرية
نعني بسرية التحقيق عدم الاطلاع على التحقيق و عدم علانيته للجمهور ( غير أطراف الدعوى العمومية) م 11 ق إ ج ج، و عليه فان القانون يوجب من له علاقة بالتحقيق ( النيابة العامة، الضبطية القضائية، المترجمين، .....إلخ) كتمان السر المهني (م 2/11 ق إ ج ج).
3-الحضورية في التحقيق
هي علانية التحقيق بالنسبة للخصوم ، بحيث يجب إعلان الخصوم باليوم و الساعة التي يباشر فيها قاضي التحقيق إجراءات التحقيق.
هل التحقيق وجوبي أم اختياري في قانون الاجراءات الجزائية الجزائري؟
بالرجوع إلى نص المادة 66 من ق إ ج ج فان التحقيق وجوبي في الجنايات نظرا لخطورتها ، حيث يتحتم القيام بالتحقيق وصولا للكشف عن الجاني وجمع كل الأدلة و الإثباتات.
أما الجنح فيكون التحقيق فيها اختياريا مالم تكن هناك نصوص خاصة، كما يجوز اجراؤه في المخالفات إذا طلبه وكيل الجمهورية.
ماهو نظام قاضي التحقيق في القانون الجزائري ؟
القاعدة العامة في اغلب التشريعات المعاصرة هو الأخذ بنظام الفصل بين سلطة الاتهام و سلطة التحقيق، فجعل المشرع الجزائري سلطة الاتهام من اختصاص النيابة العامة ، و سلطة التحقيق من اختصاص قاضي التحقيق.
تعريف قاضي التحقيق:
إن قاضي التحقيق هو أحد أعضاء الهيئة القضائية، و هو قاضي حكم نظرا لطبيعة قراراته، فهو يجمع بين صفتين متلازمتين.
فهو جهة تقوم بأعمال الضبطية القضائية من تحقيق بحثا عن الحقيقة ، ومن جهة ثانية يصدر خلال التحقيق قرارات و أوامر متنوعة لها صفة قضائية في القضايا التي يحقق فيها.
فهو إذن يجمع بين التحقيق ووظائف قاضي الحكم، باستثناء عدم جواز الحكم في القضايا التي قام بالتحقيق فيها(م 38 ق إ ج ج).
كيف يتم تعيين قاضي التحقيق ؟
قبل سنة 2006 كان قاضي التحقيق يعين من طرف وزير العدل حافظ الأختام لمدة 3 سنوات قابلة للتجديد ، إلى غاية صدور قانون 26/06/2001 حيث أصبح يعين بموجب مرسوم رئاسي طبقا لنص المادة 39 من ق إ ج ج التي ألغيت بموجب القانون 06-22 المؤرخ في 20/12/2006.
وبالنظر إلى القانون الأساسي للقضاء رقم 04-11 المؤرخ في 06/09/2004 فان قاضي التحقيق يعين بمرسوم رئاسي عن طريق المداولة للمجلس الأعلى للقضاء.
ماهو الاختصاص المحلي لقاضي التحقيق؟
يتحدد اختصاص قاضي التحقيق محليا بمكان وقوع الجريمة و محل إقامة احد الأشخاص المشتبه في مساهمتهم في اقترافها، و بمحل القبض على احد هؤلاء الأشخاص حتى و لو كان القبض قد حصل لسبب آخر.
و استثناءا يجوز في حالة الضرورة أن يمتد هذا الاختصاص بقرار وزاري إلى دائرة اختصاص محاكم أخرى.
1- مكان وقوع الجريمة
ما هي صفات قاضي التحقيق؟
- استقلال قاضي التحقيق: يتمتع قاضي التحقيق بالحرية المطلقة في تنفيذ وظيفته دون تدخل أو توجيه من أي جهة أخرى. على الرغم من أنه يبدأ التحقيق بناءً على طلب من وكيل الجمهورية، إلا أنه يمتلك استقلالية تامة في معالجة الدعوى المطروحة أمامه ولا يخضع لأي سلطة تفرض عليه اتجاهًا محددًا في سير التحقيق أو تحقيق هدف معين.
- العلاقة القانونية بين قاضي التحقيق ووكيل الجمهورية: تعتبر العلاقة بين قاضي التحقيق ووكيل الجمهورية علاقة قانونية تنظيمية وليست علاقة رئاسية. يتعاونان في إطار النظام القانوني لتنفيذ وظائفهما المختلفة، ومع ذلك، يحتفظ قاضي التحقيق باستقلاليته في اتخاذ الإجراءات القانونية وصدور القرارات.
- الاستعانة بالقوة العمومية: قاضي التحقيق له الحق في الاستعانة مباشرة بالقوة العمومية لأداء وظيفته، دون الحاجة إلى المرور عبر النيابة العامة. يُلزم استقلالية قاضي التحقيق جميع الأطراف المعنية بأن تكون الإجراءات القانونية التي يتخذها مستقلة.
- عدم خضوع قضاة التحقيق للتبعية التدرجية: في المقابل للنيابة العامة، قضاة التحقيق لا يخضعون للتبعية التدرجية أو الرئاسية. فهم، كقضاة في القضاء، يخضعون فقط للقانون والضمير في أداء وظائفهم.
- قابلية طلب تنحية قاضي التحقيق: يحق للمتهم والمدعي المدني طلب نقل الد
عوى من قاضي التحقيق الحالي إلى قاضي تحقيق آخر، وذلك لضمان تحقيق العدالة وضمان عدم وجود تحيز أو تعارض مصالح.
- عدم مساءلة قاضي التحقيق: لا يجوز مساءلة قاضي التحقيق جزائياً أو مدنياً عن أعماله التي يقوم بها خلال ممارسة وظيفته بصورة قانونية. فإذا كان قاضي التحقيق يعمل وفقًا للقانون ويمارس وظيفته بسلطة واستقلالية، فلا يمكن مساءلته بشأن الإجراءات والقرارات التي يتخذها. ومع ذلك، فإن المساءلة ممكنة في حالة تجاوز قاضي التحقيق الحدود القانونية لوظيفته، مثل ارتكاب جرائم أو انتهاكات مهنية يعاقب عليها القانون.

كيف يتصل قاضي التحقيق بالدعوى العمومية؟.
يتصل قاضي التحقيق بالدعوى العمومية بإحدى الطريقين:
- طلب افتتاحي مقدم من طرف وكيل الجمهورية
- شكوى مصحوبة بادعاء مدني
الطلب الافتتاحي
سبق و أن ذكرنا انه استنادا لنص المادة 66 ق إ ج ج فان التحقيق وجوبي في الجنايات أما في مواد الجنح فهو اختياريا مالم يكن ثمة نصوص خاصة.
و بالتالي لا يجوز لقاضي التحقيق أن يجري تحقيقا إلا بموجب طلب من وكيل الجمهورية لإجراء التحقيق و لو كان ذلك بصدد جناية أو جنحة متلبس بها(م 67/1 ق إ ج ج).
كما انه يجوز توجيه الطلب الافتتاحي ضد شخص معروف أو مجهول (م 67/2 ق إ ج ج).
و إذا حضر كل من وكيل الجمهورية و قاضي التحقيق إلى مكان الحادث في آن واحد جاز لوكيل الجمهورية أن يطلب من قاضي التحقيق الحاضر افتتاح تحقيق قانوني (م 60/4 ق إ ج ج).
وإذا وصلت لعلم قاضي التحقيق وقائع لم يشر إليها في الطلب الافتتاحي، على قاضي التحقيق أن يحيلها فورا لوكيل الجمهورية.
الشكوى المصحوبة بادعاء مدني
الوسيلة الثانية لاتصال قاضي التحقيق بالدعوى العمومية هي الادعاء المدني ، هذا الأخير له عدة شروط قانونية أهمها تقديم الشخص المتضرر من الجريمة شكوى إلى القاضي المختص ، و أن تقدم قبل التقادم، بعدها يأمر قاضي التحقيق بعرض الشكوى على وكيل الجمهورية لإبداء طلباته بشأنها ، و لا يجوز لوكيل الجمهورية أن يتقدم إلى قاضي التحقيق بطلب عدم إجراء تحقيق إلا إذا كانت الوقائع لها أسباب تمس بالدعوى العمومية نفسها.
مع الإشارة إلى أن هذه الشكوى يجب أن تكون مسببة تسبيبا كافيا
ماهي أهم اختصاصات قاضي التحقيق ؟
أولا: الكشف عن الحقيقة
وذلك عن طريق الإجراءات المتعلقة بجمع الأدلة و تتمثل في الانتقال إلى عين المكان، ضبط الأشياء و حجزها، سماع الشهود، استجواب المتهم و مواجهته، الاستعانة بالخبراء، الإنابة القضائية.
ثانيا: الإجراءات الاحتياطية قبل المتهم
و تشمل هذه الإجراءات أوامر الإحضار و القبض و الإيداع الحبس المؤقت، الإفراج المؤقت و أخيرا أوامر التصرف في التحقيق.

في الختام يمكننا القول بأن قاضي التحقيق أحد الأدوات الأساسية في تطبيق العدالة في قانون الإجراءات الجزائية الجزائري، حيث يتم تعيينه للتحقيق في الجرائم وتقديم المشتبه بهم إلى المحاكمة، يتمتع قاضي التحقيق بالحيادية والاستقلالية التامة في ممارسة مهامه.
ويقوم بتحديد الحقائق والأدلة واتخاذ القرارات القانونية الموضوعية والمنصفة بشأن المشتبه بهم، ومن واجباته توفير حماية حقوق المتهمين والشهود وضمان الالتزام بالإجراءات القانونية في جميع مراحل التحقيق، مع الالتزام ومراعاة حقوق الإنسان وتطبيق العدالة بشكل عادل وموضوعي.

المصادر والمراجع

1-عياشي، ع. (2019). دور قاضي التحقيق في القضاء الجزائري. مجلة العلوم القانونية والسياسية، 4(1)، 25-38.
2-بن موسى، س. (2017). قاضي التحقيق في القانون الجزائري: تحديات التطبيق ومستقبل التعديل. مجلة العلوم القانونية والاجتماعية، 5(2)، 125-140.
3-سعيدي، ع. (2018). دور قاضي التحقيق في تحقيق الجرائم المعلوماتية في الجزائر. مجلة العلوم القانونية والاجتماعية، 6(1)، 87-102.
4-علوش، س. (2016). تحديات قاضي التحقيق في الجزائر. مجلة القانون والإدارة، 2(2)، 75-88.