القانون والعقار

المنشور المائتان ستة وسبعون
المدة والاجرة الإيجارالقديم بين الملاك والمستأجرين البداية 4/8/2025 الى 3/8/2030 للتجارى و3/8/2032 للسكنى

20 نقطة عمليا فى كل ما يخص القانون 164 والقانون 165 لسنة 2025 بإصدار بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من طعون المستاجرين ودفوع والمستندات الازمة وصيغ ونماذج ومذكرات دفاع المستاجرين و الملاك
الارتباك القانونى سابقا فى قوانين الايجارات القديمة الاستثنائية التى نظمت العلاقة بين الملاك والمستاجرين فى الامتداد والاخلاء وخلافة ومنها الاجرة وكانت لجان تحديد ايجار العقار تقدر ايجار الشقق وقيمة الضرائب الاضافيه ويقوم المستاجر بالطعن فى قرار لجنة تقدير الايجار وتقام الدعاوى بعضها امام المحكمة الكلية والان بعد صدور القوانين الجديدة وهى

القانون رقم 164 لسنة 2025 سارى ونافذً وتطبق أحكامه وايضا الزيادات السنوية في القيمة الإيجارية وفق ما قررته لجان الحصر ويبدأ من 5 أغسطس 2025، مع دفع الأجرة المؤقتة من سبتمبر 2025. القانون لا يسرى على الإيجارات الجديدة يسرى فقط على العقود قبل 31 يناير 1996و للمستاجرين طلب وحدة بديلة بتقدم طلبً إلى الجهات الحكومية مع إقرار بالإخلاء والأجرة السنوية تزداد 15% للغير سكني، ويمكن تقسيط فروق الإيجار و يسدد الفروق بأقساط للملاك طرد المستأجر عند انتهاء المدة، أو إغلاق المكان لسنة، أو امتلاك وحدة أخرى في حالة انتهاء مدة العلاقة الإيجارية أو الامتناع عن دفع الأجرة، وللمالك التقدّم بطلب مباشر لقاضي الأمور الوقتية لطرد المستاجر دون الحاجة لرفع دعوى موضوعية وللمستأجر الاعتراض على أمر الطرد ويمكنه رفع دعوى، لكنها لا توقف تنفيذ أمر الطرد الصادر من قاضي الأمور الوقتيةو القانون ينطبق فقط على الأشخاص الطبيعيين، وطلب المؤجر طرد المستأجر لغلق العين بعد سنة تبدأ من تاريخ العمل بالقانون 5/8/ 2025 وكان قد تحدد موعد 05 / 02 / 2026 كموعد للانتهاء من صدور كل محافظ وتم الانتهاء منه

والمواعيد للمؤجرين الملاك إنذار سداد الأجرة عند رفض المستأجر الدفع 7 أيام وطلب إخلاء فورى لترك الوحدة أو ملكية أخرى للمستاجر بطلب لقاضي الأمور الوقتية 30 يومًا
للمستأجرون حماية 7 سنوات، ويمكن تقسيط الفروقات على 12 قسط، ولهم حق مضمون في سكن بديل والاعتراض على التصنيف بانه غير عادل وقرار المحافظ 30-60 يومًا وطلب سكن بديل قبل الإخلاء لوزارة الإسكان قبل الإخلاء مباشرة واقامة دعوى موضوعية والطعن في أمر الطرد بالتظلم امام المحكمة المدنية 10 أيام من تاريخ القرار وعليهم تجهيز عقد، فواتير مرافق، شهادات جيران وسداد الأجرة في موعدها

الموضوع ماشى ازاى من 9/11/2024

(1) بتاريخ 9/11/2024 حكمت المحكمة الدستورية العليا في الدعوى المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 24 لسنة 20 قضائية "دستورية حكمت المحكمة
أولًا: بعدم دستورية الفقرة الأولى من كلٍ من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
وبالتالى اصدار قانون وزيادة القيمة الإيجابية وصدر القانون

(2) بتاريخ 4/8/2025 صدر القانون رقم 165 لسنة 2025

وهو خاص بتعديل بعض أحكام القانون رقم 4 لسنة ١٩٩٦ باضافة مادة جديدة إلى القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ بالزام المستأجر أو خلفه العام أو الخاص، بحسب الأحوال ، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر ، بحسب الأحوال ، فى نهاية المدة المبينة في عقد الإيجار ، وفى حال الامتناع عن ذلك يكون للمالك أو المؤجر أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء

وبعد صدور القانون توالت الاحكام وحصل خلط بين القانونين 164 و165 ولكن الاحكام كانت نتيجة انتهاء العقد رسمياً بين الطرفين، أي أن العلاقة الإيجارية لم تكن خاضعة لقانون الإيجار القديم من الأساس، وهو ما فسره البعض خطأً على أنه تطبيق عملي لقانون 164 لسنة 2025 الخاص بالإيجارات القديمة

وسابقا كان اذا رفض المستاجر الدفع والخروج بعد انتهاء العقد يقيم المؤجر دعوى موضوعية طويلة وكان الكثيرون لا يقومون بتزيل العقد بالصيغة التنفيذية حتى لا يقوموا بسداد الرسوم غير عقبات التنفيذ وقد يطلب رقم عداد الكهرباء او اثبات للوحدة المنفذ عليها وغيرها من الصعوبات


(3) بتاريخ 4/8/2025 صدر قانون الإيجار رقم 164 لسنة 2025 ،
وهو خاص باحكام القانونين رقمي ٤٩ لسنة ١٩٧٧ في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، و١٣٦ لسنة ١٩٨١الأماكن المؤجرة لغرض السكنى والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى


ونص على ان تنتهى عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكني بانتهاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل به ، وتنتهى عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به ، وذلك كله ما لم يتم التراضى على الإنهاء قبل ذلك


كما نص على ان تشكل بقرار من المحافظ المختص لجان حصر فى نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التى بها أماكن مؤجرة لغرض السكني الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة ، متوسطة ، اقتصادية ،

كما نص على انه اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكني الخاضعة لأحكام هذا القانون والكائنة فى المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه ، وبواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره أربعمائة جنيه للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، ومائتان وخمسون جنيهًا للأماكن الكائنة فى المناطق الاقتصادية

كما نص على انه اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية .
وتزاد القيمة الإيجارية المحددة وفقاً هذا القانون سنويًا بصفة دورية بنسبة 15٪

ونص على انه مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ المشار إليه ، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار ، بحسب الأحوال ،
بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر، بحسب الأحوال ، في نهاية المدة المبينة فى المادة (2) من هذا القانون ، أو حال تحقق أى من الحالتين الآتيتين :
1- إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر
2- إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام فى ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر . وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال ، أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء

كما نص على ان يكون لكل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وفقاً لأحكام القانونين رقمى ٤٩ لسنة ١٩٧٧ ، ١٣٦ لسنة ١٩٨١ المشار إليهما ، وقبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقود فى المادة (2) من هذا القانون ، أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية ، إيجارًا أو تمليكًا ، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار مرفقًا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة .

كما نص على انه تُلغى القوانين أرقام ٤٩ لسنة ۱۹۷٧ فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، و6 لسنة ۱۹۹۷ بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون رقم ٤٩ لسنة ۱۹۷٧ وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية ( التى تنص على انه اذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى، فلا ينتهى العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين، ويستمر لصالح ورثته وشركائه فى استعمال العين بحسب الأحوال ) تلغى هذه المادة اعتبارًا من اليوم التالى لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون . ويُلغى كل حكم يخالف أحكام هذا القانون

(4) وبتاريخ 8/8/ 2025 صدر قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2789 لسنة 2025 بقواعد ونظام عمل لجان حصر المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكني

التقييم بنظام النقاط : هو نظام يتم فيه تحديد درجة معينة لكل معيار من معايير وضوابط التقسيم الرئيسية المشار إليها في المادة الخامسة من هذا القرار ، وصولا إلى تقسيم المناطق الخاضعة لأحكامه بحسب الدرجة الإجمالية التي حصلت عليها كل منطقة في كامل المعايير أو الضوابط المشار إليها
تتولى لجان الحصر تقسيم المناطق الكائن بها أماكن مؤجرة إلى مناطق متميزة ، متوسطة ، اقتصادية ، وفقا لمعايير وضوابط معينه

وتوالت قرارات المحافظين بتقسيم المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى تنفيذا لقرار رئيس مجلس الوزارة رقم 2789 لسنة 2025 و الممتد بالقرار رقم 3977 لسنة 2025 و تم تحديد موعد 05 / 02 / 2026 كموعد للانتهاء من صدور كل محافظ القرار الخاص بمحافظتة على مستوى الجمهورية وبتاريخ 10/11/2025 صدراول قرار محافظة الجيزة ومرورا ب 27 محافظة حتى تاريخ 1/2/2026 صدر اخر قرار محافظة دمياط

(5) وبتاريخ 3/9/2025 صدر قــرار مجلس الوزراء رقم 53 لسنة 2025 للسكن البديل للمستاجرين وتلقى طلبات التخصيص والبت فيها وترتيب أولويات تخصيص الوحدات المتاحة لدى الدولة

(6) وصدرت القواعد والشروط والإجراءات اللازمة بأنظمة و شروط التخصيص وصرحت الحكومة فى فبراير 2026 بانها تلقت 70 ألف طلب فقط للحصول على سكن بديل للمتضررين من الإيجار القديم

(7) حساب الأجرة الجديدة طبقا للقانون 164 لسنة 2025:تصنيف المناطق الثلاث
متميزة: الأجرة الجديدة = الأجرة القديمة × 20 (بحد أدنى 1,000 جنيه) متوسطة: الأجرة الجديدة = الأجرة القديمة × 10 (بحد أدنى 400 جنيه)اقتصادية: الأجرة الجديدة = الأجرة القديمة × 10 (بحد أدنى 250 جنيهًا) وتطبق الزيادة السنوية 15% موعد بداية الزيادة: 1 سبتمبر 2026 (بعد سنة من تاريخ الأجرة الجديدة) مثال:أجرتك الحالية: 400 جنيه (منطقة متوسطة)الأجرة من 1/9/2026: 400 + (400 × 15%) = 460 جنيهًاالأجرة من 1/9/2027: 460 + (460 × 15%) = 529 جنيهًا تطبق الزيادة السنوية 15% يتعلق بتاريخ استحقاق الأجرة الشهرية. إذا كان موعد دفع أجرتك 5 سبتمبر مثلاً، فالزيادة تطبق على الدفعة الأولى من سبتمبر 2026.
سداد الفروقات على 12 قسطًا شهريًا متساوية:مثال:الأجرة القديمة: 50 جنيهًاالأجرة الجديدة: 1,000 جنيهالفرق المتأخر: 950 جنيهًاالقسط الشهري: 950 ÷ 12 = 79.17 جنيهًا طريقة السداد:تدفع الأجرة الجديدة 1,000 جنيه شهريًابالإضافة إلى قسط من الفرق المتأخر 79.17 جنيهًاالمجموع المستحق شهريًا: 1,079.17 جنيهًا لمدة 12 شهرًا

دفاع المستاجرين

(1) طعون المستأجرين

(أ) بتاريخ 28/8/ 2025 قيدت اول دعوى فى جدول المحكمة الدستورية برقم 32 لسنة 47 دستورية والتي طالبت بصفة مستعجلة بوقف تنفيذ القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر،
فيما تضمنه من النص فى مادته الثانية على أن "تنتهى عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكنى بانتهاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل به" وذلك لحين الفصل فى هذه المنازعة ثم توالت الطعون الدستورية ومنهاالطعن رقم 32 لسنة 47 دستورية والطعن رقم 38 لسنة 47 دستورية والطعن رقم 41 لسنة 47 دستورية واعتمد المستاجرين على وجود سوابق قضائية للمحكمة الدستورية العليا منها الدعوى رقم 70 لسنة 18 - دستورية - بتاريخ 3/11/2002 الخاصة بامتداد عقد الإيجار للورثة بعد وفاة المستأجر الأصلى أو تركه للعين والكتب قضت
أولاً : بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذى يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق فى شغل العين، بانتهاء إقامة آخرهم بها، سواء بالوفاة أو الترك ثانياً : بتحديد اليوم التالى لنشر هذا الحكم تاريخاً لإعمال أثره
وكذلك سوابق اخرى منهاالطعن رقم 70 لسنة 18 قضائية دستورية الذى أكّد على حماية الحقوق المكتسبة للمستأجرين وضرورة التدرج في تعديل العلاقة الإيجارية والطعن رقم 105 لسنة 19 قضائية دستورية الذى شدّد على أن تعديل الأجرة يجب أن يتم تدريجيًا، بما يوازن بين العدالة الاجتماعية وحقوق المؤجر
والطعن رقم 12 لسنة 16 قضائية دستورية الذى أشار إلى أهمية الحفاظ على استقرار الأسرة، وعدم المساس بحقوق المستأجرين دون مبرر دستوري
والطعن رقم 8 لسنة 18 قضائية دستورية الذى أكّد على أن الزيادة السنوية في الأجرة يجب أن تراعي مبدأ التدرج لتحقيق العدالة الاجتماعية


(ب) الطعن أمام محكمة القضاء الإداري على قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2789 لسنة 2025، والمتعلق بتشكيل لجان الحصر وتحديد القيمة الإيجارية

وقاموا بالطعن على قرارات المحافظين ، أمام مجلس الدولة، بناء على عدة أوجه من العيوب
عيب عدم الاختصاص و عيب الشكل والدفع بعدم التزم اللجنة بالمعايير الخمسة المنصوص عليها في المادة 3، وهو ما يُعد بطلانًا شكليًا جوهريًا الطعن رقم 32248 لسنة 55 ق
وعيب السبب بأن التصنيف لا يعكس الواقع الفعلي للمنطقة، الطعن رقم 57446 لسنة 60 ق، وأن القرار الذي لا يُفصح عن أسانيده الواقعية أو القانونية يُعد باطلًا شكلاً والانحراف بالسلطة وانه ليس وفقًا للمعايير الموضوعية، الطعن رقم 894 لسنة 58 ق
وطلب وقف تنفيذه بصفة مستعجلة، ثم إلغاءه، مع طلب إحالة المواد «3، 4، 5، 8، 9، 10» من القانون المذكور إلى المحكمة الدستورية العليا للفصل في مدى دستوريتها

(ج) الطعن على قرارات لجان الحصر وفقاً لقانون 164 لسنة 2025،بالدعوى المستعجلة لوقف تنفيذ القرار استنادا الى
وجود ضرر محقق، وطلب ندب خبير واقامة دعوى موضوعية لفحص مدى صحة التصنيف، وهل الزيادة في الإيجار تتناسب فعليًا مع تحسن المنطقة وانها لا تتناسب فعليًا مع تحسن المنطقة وان المنازعة في تقدير الأجرة تعد سببًا لوقف دعوى الإخلاء استنادا الى قضاء محكمة النقض، الطعن رقم 3527 لسنة 76 ق – جلسة 21/12/2017، الذي اعتبر أن الحكم الابتدائي أخطأ حين تجاهل النزاع حول حقيقة الأجرة القانونية، ما أدى إلى قصور في التسبيب وخطأ في تطبيق القانون والطعن رقم 12609 لسنة 85 ق – جلسة 21/6/2021 أن الحكم بوقف الدعوى هو حكم قطعي يمنع المحكمة من نظر الموضوع حتى يقدم الخصوم دليلًا على تنفيذ مقتضى الوقف وأن الطعن في تقدير لجان الأجرة يعد سببًا كافيًا لوقف دعوى الإخلاء وان المحكمة الإدارية العليا في طعنها رقم 24587 لسنة 61 ق، اعتبرت أن القرار الإداري المبني على فهم خاطئ للنص القانوني يُعد مشوبًا بعيب السبب، ويجوز إلغاؤه

(2) مذكرة قانونية من المستأجر بطلب وقف تنفيذ قرار الطرد وفقا لقانون الايجارات 2025
مذكرة بأسباب المستشكل
في الاشكال رقم … لسنة 2025بطلب وقف التنفيذ مؤقت للأمر على عريضة رقم .. لسنة 2025 الصادر من السيد / المستشار قاضي الأمور الوقتية بمحكمة .. الكلية في ../../2025 بطرد المستشكل من الشقة عين التداعي وتسليمها لورثة المستأجر الأصلي خالية من الأشخاص والشواغل

مقــدم من: السيد/ ……..المستشكل ضــــد1- ……2- …… المستشكل ضدهما

الوقائـــع

بتاريخ ../../2025 فوجئ المستشكل بحضور معاون تنفيذ الأحكام المدنية لتنفيذ الأمر على عريضة رقم .. لسنة 2025 الصادر بتاريخ ../../2025 بطرده من الشقة المؤجرة وفقا للمادة 7 من القانون رقم 164 لسنة 2025، بادعاء العرض بترك المستشكل للعين المؤجرة منذ عام مضي ودلل على ذلك بإفادات استهلاك من الكهرباء والمياه، فاستشكل على يد معاون التنفيذ للأسباب التي سوف يبديها امام قاضي التنفيذ.وتحدد لنظر الاشكال جلسة اليوم ../../2025، ومن ثم يتقدم المستشكل بهذه المذكرة المتضمنة أسباب الاشكال لوقف التنفيذ مؤقتا للأمر على عريضة

الدفـــــاع

(1) جواز تأسيس الاشكال على أسباب موضوعية لعدم تمكن المستشكل من تقديم دفاعه القانوني والواقعي لبيان وجه الحق ودحض مزاعم العارض المخالفة للواقع والحقيقة، نظرا للطبيعة القانونية للأمر على عريضة بإصدار الأمر في غيبة المعروض ضده،المقرر قانونا وفقها وقضاء
قيام النزاع أثناء نظر الاشكال فى التنفيذ على الحق المقصود حمايته – غير مانع – من اختصاص قاضى الأمور المستعجلة بالفصل فى الإجراءات الوقتية ذلك ان له ان يتناول بصفة وقتية وفى نطاق الاشكال المعروض عليه تقدير جدية هذا النزاع لا ليفصل فيه بحكم حاسم للخصومة ولكن ليتحسس منه وجه الصواب فى الاجراء الوقتي المطلوب منه فيقضى على هداه.الطعن رقم 418 لسنة 24 ق جلسة 12/3/1958
وفقها:ليس معنى ذلك انه يحرم من فحص المستندات بل انه مكلف – توصلا الى اصدار حكمه الوقتي – ان يبحث مستندات الطرفين بالقدر اللازم لإصدار الحكم الوقتي راتب ص 829، 830 بند 439 ج 2ومن ثم، وحيث ان المستشكل لم يقدم دفاعه في الأمر الذي يصدر في غيبته، وحيث الثابت من الإفادات المقدمة من المستشكل ضدهما رفقة الطلب على عريضة الصادرة من شركة الكهرباء وشركة المياه (وجود استهلاكات فعلية) بما يعني عدم غلق المستشكل لعين التداعي منذ عام مضي – سبب الأمر – كما زعم المستشكل ضدهما .ومن ثم فقد اعتور الأمر قد اعتور بمخالفة الواقع والقانون ومدلول المستندات المقدمة من المستشكل ضده التي يتبين منها وجود استهلاك فعلي وعدم صحة ادعاءات المستشكل ضده بغلق العين منذ عام، لا سيما وانه عند الشروع في تنفيذ الأمر وجد المستشكل بالعين.(يتقدم المستشكل لعدالة المحكمة بالمستندات المؤيدة لذلك بحافظة مستندات)

(2) وقف تنفيذ الأمر مؤقتا لحين الفصل في التظلم من الأمر المقيد برقم .. لسنة 2025 والمحدد لنظره جلسة .. / ../2025لا سيما وانه في ارجاء التنفيذ مؤقتا ما لا يضر بالصادر لهم الأمر وانما الضرر يقع على الصادر ضده وبما لا يمكن تداركه حال تنفيذه، وثبوت حق المنفذ ضده:
(أ) حيث أن المستشكل تظلم خلال الميعاد المقرر قانونا من الامر والمقيد برقم .. لسنة 2025 والمحدد لنظره جلسة ../../2025، وحيث أنه وكما تقدم بمذكرتنا ان الأمر صدر – بالمخالفة لمدلول المستندات الثابت منها وجود استهلاك ومن ثم انتفاء واقعة غلق العين سنة سابقة ومخالفة سبب الإخلاء المنصوص عليه بالمادة (7) من القانون رقم 164 لسنة 2025، وبما يجعل التظلم قريب القبول
(ب) انه في تنفيذ الأمر بطرد المستشكل يترتب عليه نتائج يصعب تداركها باستعادة العين وبما يضر المستشكل ، فانه يلتمس من عدالة المحكمة وقف التنفيذ مؤقتا لحين الفصل في التظلم رقم .. لسنة 2025 المحدد له جلسة ….
(ج) بطلان الأمر على عريضة لابتنائه على خطأ مادي جسيم يكشف عن عدم تمحيص الأوراق قبل إصداره، ويدعم ذلك، ما شابه من خطأ مادي فادح، إذ صدر ابتداءً بطرد المعروض ضده وتسليم العين لورثة المستأجر الأصلي، ثم جرى استدراكه في تاريخ لاحق وتصحيحه إلى ورثة المؤجر، وهذا التناقض في منطوق الأمر يكشف بوضوح أن الأمر قد صدر دون تمحيص، وصدروه على عجل، وافتقر إلى مقومات القرار السليم

(3) وجود مستندات رسمية بيد المستشكل تدحض أسباب صدور الأمر بالطردويثبت منها أنه لم يتخلى عن الشقة المؤجرة ويوجد استهلاكات فعلية خال عام مضي للكهرباء والمياه والغاز.وهي إفادات وايصالات يتبين منها وجود استهلاك فعلي لمرافق المياه والغاز والكهرباء بما يثبت منه عدم غلق الشقة خلال عام مضي على صدور القانون رقم 164 لسنة 2025 فضلا عن مخالفة الأمر لمقصود المادة 7 – هو الترك الكامل والدائم دون مبرر، وهو ما لا يتوافر في حق المستشكل: حيث ان النص بالمادة المذكورة قد تضمن لفظين (الغلق) و (دون مبرر) والقصد هنا ترك العين المؤجرة بلا مبرر، وهو ما يفهم منه انه ان وجد المبرر انتفي سبب الامر على عريضة، والغلق هو الغلق الكامل لمدة سنة دون استعمال.ومن ثم ننوه لعدالة المحكمة ان المستشكل لم يتخلى عن العين ولم يغلقها البته سنة،
وان الترك المقصود لمدة سنة هو الترك الكامل غير المنقوص وغير المتقطع (بالغلق) وهو ما لا يتوافر في حق المستشكل الذي لم يترك العين ويتخلى عنها أبدا، والعين غير مغلقة لمدة سنة دون استعمال.ومن ثم، المستشكل لم يتخلَّ عن العين المؤجرة، (مقدم لعدالة المحكمة ما يفيد ذلك من إيصالات استهلاك تثبت تواجده بالعين خلال سنة سابقة على صدور القانون وحتى الأن، تأكيدًا لانتفاء الترك وعدم تحقق سبب الطرد)

بناء عليه
يلتمس المستشكل من عدالة المحكمة:قبول الاشكال وفي موضوعه بوقف التنفيذ للأمر على عريضة رقم .. لسنة 2025 وفقا لما تقدم من أسباب ولحين الفصل في التظلم من الأمر المحدد لنظره جلسة ../../2025 المقيد برقم .. لسنة 2025 أمام محكمة … الابتدائية، مع إلزام المستشكل ضدهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمستشكل أيا كانت

(3) تداول ان تقرير صادر عن هيئة المفوضين بـمجلس الدولة، في الدعوى رقم 2468 لسنة 80 قضائية، بوقف نظر الطعن المقدم على تعديلات قانون الإيجار القديم تعليقيًا، وإحالته إلى المحكمة الدستورية العليا للفصل في مدى دستورية المواد (2، 3، 4، 7) من القانون، والتي تتعلق بإنهاء عقود الإيجار بعد 7 سنوات للأماكن السكنية و5 سنوات لغير السكنية
حيث اقام عدد من المستأجرين، طعون أمام محكمة القضاء الإداري بمجلس الدولة، بطلب إلغاء تعديلات قانون الإيجار القديم ووقف تنفيذها، إلى جانب طعون سابقة لا تزال منظورة أمام هيئة المفوضين بالمحكمة.
ويُعد تقرير هيئة المفوضين رأيًا قانونيًا استشاريًا يعرض على المحكمة المختصة، التي تملك سلطة الأخذ به أو الالتفات عنه عند إصدار حكمها في الدعوى و رأي استشاري غير ملزم.
وقف الدعوى إيقاف مؤقت لنظر القضية وليس وقفًا للقانون والقانون يظل ساريًا ويُطبق حتى يصدر حكم نهائي بإلغائه أو بعدم دستوريته
الحكم الملزم الوحيد هو ما تصدره المحكمة في جلسة رسمية

صيغ دفاع المستاجرين

(1) صيغة طعن على قرار لجان تحديد الأجرة قانون 2025

تحية طيبة، وبعد…مقدمه لسيادتكم: (المستأجر)
المقيم في/
وموطنه المختار مكتب الأستاذ/
ضـــــــد
(1) السيد / رئيس الجمهورية بصفته
(2) السيد / رئيس مجلس الوزراء بصفته
(3) السيد / وزير التنمية المحلية بصفته
(4) السيد / محافظ بصفته
(5) السيد / (المالك/المؤجر)

( الموضـــــوع )
طعن بالإلغاء على قرار السيد المحافظ رقم (….) لسنة 2025 بتقدير القيمة الإيجارية، مع الدفع بعدم دستورية المادتين (3) و(4) من القانون رقم 164 لسنة 2025.

الوقائـــــع
بموجب عقد إيجار مؤرخ …/…/….. يستأجر الطاعن الشقة الكائنة بـ (عنوان العقار) بغرض السكنى.
وبتاريخ …/…/2025، فوجئ الطاعن بصدور قرار المحافظ المطعون فيه (المنشور بالوقائع المصرية العدد …)، متضمناً تصنيف المنطقة الكائن بها العقار ضمن المناطق (المتميزة/المتوسطة)، مما يترتب عليه زيادة الأجرة إلى (….) جنيه، وهو ما يخالف الواقع والقانون والدستور.

أسباب الطعن

أولاً: مخالفة القرار المطعون فيه للدستور (الدفع بعدم الدستورية):
ندفع بعدم دستورية المادتين (3) و(4) من القانون 164 لسنة 2025 وقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2789 لسنة 2025، لمخالفتهما المواد (4، 9، 33، 35، 78) من الدستور المصري، حيث أخلت بمبدأ المساواة وتكافؤ الفرص، وفرضت أعباء مالية باهظة بأثر فوري دون مراعاة للبعد الاجتماعي.

ثانياً: عيوب السبب ومخالفة القانون في القرار الإداري:
حيث أن العقار يقع في منطقة (تفتقر للمرافق/شوارع ضيقة/…) ولا ينطبق عليها وصف المنطقة المتميزة الوارد باللائحة التنفيذية، مما يجعل قرار اللجنة مشوباً بعيب إساءة استعمال السلطة والخطأ في تطبيق القانون.

( بنــاءً عليـــه )
يلتمس الطاعن تحديد أقرب جلسة لنظر الطعن والقضاء:
أولاً: بصفة مستعجلة: بوقف تنفيذ القرار المطعون فيه فيما تضمنه من تقدير القيمة الإيجارية لعين الطاعن، لحين الفصل في الموضوع
ثانياً: بإحالة الدعوى للمحكمة الدستورية العليا للفصل في مدى دستورية المادتين (3) و(4) من القانون 164 لسنة 2025
ثالثاً: وفي الموضوع: بإلغاء القرار المطعون فيه مع ما يترتب على ذلك من آثار.
وكيل الطاعن

(2) السيد الأستاذ المستشار/ نائب رئيس مجلس الدولة ورئيس محكمة القضاء الإداري تحية طيبة، وبعد
مقدمه لسيادتكم: (المستأجر)
ويقيم في: وموطنه المختار مكتب الأستاذ المحامي
ضدالسيد / رئيس الجمهورية بصفته
السيد / رئيس مجلس الوزراء بصفته
السيد / وزير التنمية المحلية بصفته
السيد / محافظ بصفته
السيد / (المؤجر/ المالك)
الموضوع
صدر القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ونُشر بالجريدة الرسمية العدد 31 (مكرر) في 4 أغسطس سنة 2025.
وبتاريخ …../…../202 صدر قرار محافظ ………… رقم (….) لسنة 20.. بنتائج أعمال لجان حصر المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى بمحافظة ………. المنشور بالوقائع المصرية بالعدد …. بتاريخ …./…./20..وحيث جاء قرار المحافظ الأخير (القرار المطعون فيه) وما قام واستند عليه من قرارات ونصوص أخرى مخالفاً للدستور والمشروعية، مليئاً بعورات قانونية تحيد به عن المصلحة العامة، ومجحفاً ظالماً بحقوق الطاعن، ملقياً به في مركز واقعي سيئ دون التماس سند من الدستور والقانون…
ومن ثم يلتمس الطاعن من سيادتكم القضاء له بإلغائه للأسباب الآتية:

السبب الأول:
مخالفة القرار المطعون وما قام مستنداً عليه من نصوص قانونية وقرارات أخرى لأحكام ومبادئ الدستورحيث أقيم القرار المطعون على سند من قرار رئيس مجلس الوزراء رقم (2789) لسنة 2025 المار ذكره، وهو القرار الذي ينزل منزلة “اللائحة التنفيذية” من القانون رقم 164 لسنة 2025؛ إذ صدر إعمالاً لنص المادتين (3) و (4) منه بالإضافة إلى تضمنه قواعد عامة مجردة تخاطب كل المناطق على مستوى الجمهورية التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى
فلهذه الأسباب - وإضافةً إلى تمسك الطاعن بمخالفة القرار المطعون فيه للدستور والقانون-
يدفع الطاعن بمخالفة كل من:
المادتين رقمي (3) و (4) من القانون رقم 164…لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر،
بالإضافة إلى قرار رئيس مجلس الوزراء رقم (2789) لسنة 2025 بشأن قواعد ونظام عمل لجان حصر المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى.

السبب الثاني: مخالفة القرار المطعون فيه للقانون ولقرار مجلس الوزراء الذي أتى تنفيذاً لهما، وابتناؤه على أسباب وهمية ووقائع صورية لا أصل لها من الواقع مما أدى إلى شيوع التصنيف وعشوائية والعديد من المخالفات

فلهذه الأسباب ولما سيبديه الطاعن في جلسات المرافعة والمذكرات.. يلتمس الطاعن تحديد أقرب جلسة لنظر الطعن، وليسمع المطعون ضدهم القضاء:
أولاً- بقبول الطعن شكلاً.
ثانياً- وفي الطلب المستعجل بقبوله، وبوقف تنفيذ قرار محافظ ………… رقم (….) لسنة 2025 بنتائج أعمال لجان حصر المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى بمحافظة ………. المنشور بالوقائع المصرية بالعدد …. بتاريخ …./…./20..
ثالثاً- وقبل الفصل في الموضوع، الدفع بعدم دستورية نص المادتين (3) و(4) من القانون رقم 164 لسنة 2025 وقرار مجلس الوزراء رقم 2789 لسنة 2025.
رابعاً- في الموضوع، بإلغاء القرار المطعون فيه مع ما يترتب على ذلك من آثار أخصها إعادة الحال لما كانت عليه قبل صدوره.مع إلزام المطعون ضدهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة؛ ومع حفظ كافة حقوق الطاعن الأخرى.

ملاحظات :
استخراج صورة رسمية من عدد “الوقائع المصرية” الذي نُشر فيه قرار المحافظ بتحديد المناطق
صورة عقد الإيجار.
ما يفيد سداد آخر أجرة (قبل الزيادة).
صور فوتوغرافية للعقار والمنطقة لإثبات أنها ليست “متميزة”.
تقرير استشاري هندسي” بسيط يوضح حالة العقار والمرافق وإثبات أن المنطقة تفتقر للخدمات أو أن المبنى متهالك لإلغاء التصنيف “المتميز” أو “المتوسط”.
الدفع بعدم دستورية المادتان (3) و (4) من قانون الإيجار الجديد رقم (164) لسنة 2025، وقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2789 لسنة


(3) طلب إعادة نظر في قرار التصنيف (طعن إداري)

إلى: محافظ محافظة ____________ديوان المحافظة – قسم الشؤون القانونية
من: (اسم الطاعن)الرقم القومي: العنوان : الهاتف: البريد الإلكتروني:

الموضوع:
طلب إعادة نظر في قرار تصنيف المنطقة (حي) بموجب القانون 164 لسنة 2025

بيان الدعوى:
يتقدم الطاعن بهذا الطلب لإعادة النظر في قرار تصنيف محافظتكم الموقر للمنطقة السكنية بـ ، والذي صُنفت فيه المنطقة كـ متميزة متوسطة اقتصادية، بينما يرى الطاعن أن التصنيف غير عادل وغير دقيق ولا يعكس الواقع الفعلي للمنطقة
أسباب الطعن:
السبب الأول: عدم توفر معايير التصنيف المطلوبةالمنطقة المعنية بالطعن لا تتمتع بالمميزات الموجودة في المناطق المصنفة بنفس الفئة: عدم وجود مؤسسات تعليمية عريقة عدم وجود مستشفيات حكومية متطورة الخدمات العامة ناقصة البنية التحتية سيئة الحالة
السبب الثاني: مقارنة مع مناطق مماثلةالمنطقة مماثلة تمامًا لمناطق أخرى صُنفت بفئة أقل.
الطلبات:
نطلب من محافظتكم الموقرة:إعادة النظر فورًا في قرار التصنيف الحالي إعادة تصنيف المنطقة بفئة أقلإجراء تقييم جديد من لجنة متخصصةتصحيح قرار التصنيف في سجلات محافظتكم إصدار قرار جديد يعكس الواقع الحقيقي
الطاعن: التوقيع: التاريخ:

ملحوظة: تقديم الطلب خلال مدة معقولة من صدور القرار (عادة 30-60 يومًا)

(4) طلب تخصيص وحدة سكنية بديلة (قبل الإخلاء من العقار المؤجر)

إلى: وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية / المنصة الرقمية للإسكان البديل أومحافظة قسم الإسكان من: (اسم المستأجر)الرقم القومي: رقم الهاتف:
الموضوع:
طلب تخصيص وحدة سكنية بديلة بموجب القانون رقم 164 لسنة 2025
بيانات المستأجر الشخصية:الاسم الكامل:
تاريخ الميلاد: / / الرقم القومي: عدد أفراد الأسرة: فرد الهاتف المحمول: بيانات الوحدة المؤجرة الحالية:محل الإيجار: محافظة: حي: نوع الوحدة: شقة فيلا منزل عدد الغرف: غرفة تاريخ عقد الإيجار: _____ / _____ / _____الأجرة القديمة: جنيهًا
سبب طلب السكن البديل: قرب انتهاء المدة الانتقالية (7 سنوات) صدور أمر طرد من المحكمة امتلاك وحدة سكنية أخرى اتفاق مع المالك على الإخلاءا
المتطلبات المطلوبة في السكن البديل:عدد الغرف: 1 2 3 4
أكثرنوع الإسكان: إيجار تمليك المحافظة المفضلة

الالتزامات والإقرارات:أقرّ أنا الموقع أدناه بالتالي: أن المعلومات المذكورة أعلاه صحيحة وكاملة أن عقد الإيجار محرر بخصوصي والوحدة بسكني الشخصي أتعهد بالإخلاء الفوري عند تخصيص وحدة بديلة أتحمل مسؤولية أي معلومات غير صحيحةالمستأجر:
التوقيع: التاريخ:
ملحوظة: يتم تقديم الطلب إلكترونيًا عبر المنصة الرقمية أو ورقيًا لمقر محافظتك

(5) دعوى موضوعية للطعن في أمر الطرد

دعوى موضوعية للطعن في أمر الطرد(بموجب المادة 7 من القانون 164 لسنة 2025)
أمام محكمة __________ المدنية دائرة __________ المدنية المدعي (المستأجر):الاسم: الرقم القومي: العنوان:
ضد
المدعى عليه (المالك):الاسم: الرقم القومي: العنوان:

ملخص الدعوى:
يتقدم المدعي بهذه الدعوى الموضوعية للطعن في أمر الطرد الصادر من قاضي الأمور الوقتية برقم _______ لسنة _______ والمؤرخ _____ / _____ / _____، لأسباب قانونية وموضوعية قوية.

أسباب عدم استحقاق الطرد:
السبب الأول:
المدعي لم يترك الوحدة مغلقة شهادات من جيران معروفين بالاستخدام المستمر إيصالات دفع فواتير المرافق (ماء، كهرباء، غاز) إشعارات من الكهرباء بالاستهلاك المستمر صور فوتوغرافية توضح الاستخدام
السبب الثاني:
المدعي لا يمتلك وحدة سكنية أخرى شهادة من السجل العقاري بعدم الملكية شهادة من قسم الشرطة بعدم ملكية مسكن بديل إقرار كتابي من المدعي
الطلبات:
نطلب من فضيلتكم:رفض دعوى الطرد من المدعى عليهإلغاء أمر الطرد الصادروقف تنفيذ الأمر مؤقتًاإلزام المدعى عليه بدفع الرسوم والمصروفات التعويض عن الأضرار الناجمة عن الطرد التعسفيالمدعي: التوقيع: التاريخ: محاميه رقم التوكيل:

ملحوظة: تقديم الدعوى في أسرع وقت ممكن وطلب وقف التنفيذ فورً

دفاع الملاك المؤجرين

(1) حق الطرد الفوري في حالتين فقط (ترك الوحدة و ملكية أخرى)،
(أ) إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الايجار للمكان المؤجر مغلقاً لمدة تزيد على سنة دون مبرر
(ب) إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عند الايجار يملك وحدة سكنية أو سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في ذات العرض المعدة من أجله المكان المؤجر وأجرة عادلة تعكس السوق

طلب المؤجر طرد المستأجر لغلق العين سنة تبدأ من تاريخ العمل بالقانون 5/8/2025 واذا كان المستأجر عنده مسكن بديل صالح للاستعمال القاضي يصدر أمر بالطرد فورًا فامتلاك المستأجر وحدة بديلة صالحة إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه العقد يمتلك وحدة أخرى صالحة للاستخدام في نفس الغرض (سكني أو تجاري حسب طبيعة العقد الأساسي)، فقد حقه بالبقاء في الوحدة القديمة ويجب الإخلاء الفوري.
ولكن حق المستاجر باقامة دعوى موضوعية والطعن في قرار الطرد لا يوقف تنفيذ أمرالطرد لكن يحق طلب وقف التنفيذ من المحكمة لو رفعت دعوى موضوعية، فإن أمر الطرد الصادر من قاضي الأمور الوقتية ينفذ، لكن يمكن الطعن في الحكم النهائي أمام محكمة الاستئناف ثم محكمة النقض

ويقوم الملاك بتجهيز المستندات الاتية
اثبات ملكية المستأجر لوحدة أخرى بعقد مشهر والسجل العينى او مامورية الضرائب العقارية إنذار المستأجر بدفع الأجرة الجديدة إذا امتنع المستأجر عن سداد الأجرة الجديدة، او بموجب محضر رسمي بدفع الأجرة الجديدة تحديد مهلة زمنية محضر رسمي من الشرطة أو جهة حكومية مختصة

صيغ ونماذج دفاع الملاك المؤجرين

(1) إنذاربسداد الأجرة الجديدة

التاريخ: _____ / _____ / الرقم القومي: العنوان
إلى: (اسم المستاجر)
الموضوع:
إنذار رسمي بسداد الأجرة الجديدة لعقد إيجار بموجب القانون رقم 164 لسنة 2025تحت طائلة المسؤولية القانونية والمدنية:
ننذركم رسميًا بموجب هذا الكتاب بوجوب سداد الأجرة الجديدة المحددة بقرار تصنيف منطقتكم بموجب القانون رقم 164 لسنة 2025.
البيانات الأساسية:محل الإيجار: الأجرة القديمة: جنيه شهريًاالأجرة المؤقتة المدفوعة: 250 جنيه شهريًاتصنيف المنطقة: متميزة متوسطة اقتصاديةالأجرة الجديدة: جنيه شهريًا تاريخ بداية الأجرة الجديدة: 1 سبتمبر 2025نص الإنذار:نطلب منكم سداد الأجرة الجديدة البالغة جنيهًا شهريًا اعتبارًا من تاريخ استلام هذا الكتاب.وقد أُحيطتم علمًا بأن فروقات الأجرة يمكن سدادها على 12 قسطًا شهريًا متساوية وفقًا لنص المادة 3 من القانون رقم 164 لسنة 2025.
تحذير: في حالة امتناعكم عن الدفع خلال 7 أيام من استلام هذا الكتاب، سنضطر إلى اللجوء للمحاكم المختصة لاستيفاء الحقوق بكل الوسائل القانونية المتاحة.
التزاماتكم:سداد الأجرة الجديدة بمجرد تحديدها سداد الفروقات على الأقساط المحددةعدم الامتناع عن دفع الأجرة تحت أي ظرف المالك: التوقيع: التاريخ:

(2) طلب إخلاء فوري بموجب المادة 7 من القانون رقم 164 لسنة 2025أمام محكمة المدنية دائرة الأمور الوقتية

الطالب (المالك):الاسم: الرقم القومي: العنوان:
ضدالمطلوب إخلاؤه (المستاجر) الرقم القومي: العنوان:
ملخص الطلب:
يتقدم الطالب بهذا الطلب لاستصدار أمر بإخلاء فوري للوحدة المؤجرة الواقعة بـ ، وذلك بموجب حكم المادة 7 من القانون رقم 164 لسنة 2025 على أساس ترك المطلوب للوحدة مغلقة دون استخدام لمدة تزيد على سنة كاملة دون مبرر قانوني.
الوقائع والأسباب:
1. عقد الإيجار:تاريخ التحرير: _____ / _____ / _____الأجرة القديمة: _____________ جنيهًاالمدة الأصلية: من _____ إلى _____

2- واقعة الترك والإغلاق:بدء إغلاق الوحدة: _____ / _____ / _____مدة الإغلاق المستمر: _____ شهرًاعدم استخدام الوحدة: ثابت ومستمرعدم دفع فواتير المرافق: يثبت عدم الاستخدام

3-. الأدلة والمستندات:محضر رسمي من الشرطة يثبت إغلاق الوحدة شهادات من الجيران بعدم استخدام المطلوب للوحدة فواتير المرافق (عدم استهلاك)كتاب من بلدية المحافظة بوضع الوحدة مغلقة
الطلبات:
نطلب إصدار أمر فوري بإخلاء المطلوب للوحدة المؤجرةإلزام المطلوب بتسليم الوحدة خالية من الأثاث والمنقولات تحديد موعد نهائي للإخلاء (لا يتجاوز 30 يومًا)إذا تخلف المطلوب: تنفيذ الإخلاء جبرًا بواسطة جهاز التنفيذإلزام المطلوب بدفع الأجرة والتعويضات حتى تاريخ الإخلاء الفعلي
الطالب: المحامي : رقم التوكيل:
ملحوظة قانونية:
يجب أن يكون الأمر موثقًا بمحضر رسمي من الشرطة. المطلوب له حق رفع دعوى موضوعية، لكن دون توقف تنفيذ الأمر.

(3) صيغة عريضة أمر وقتي بطرد مستأجر له مسكن آخر وفقًا للقانون 165 لسنة 2025

السيد الأستاذ/ رئيس محكمة .......... الابتدائية، بصفته قاضيًا للأمور الوقتية
مقدمه لسيادتكم/ .......... (المالك))
المقيم في ..........، ومحله المختار مكتب الأستاذ/
ضــد
السيد/ .......... (المستأجر) ، المقيم في العين محل النزاع الكائنة
الوقائع
بموجب عقد إيجار مؤرخ في ../../.... استأجر المعلن إليه من الطالب العين المبينة الحدود والمعالم بالعقد والكائنة في .......... بغرض السكنى.
وحيث إن القانون رقم 165 لسنة 2025 قد أضاف المادة الثانية مكرراً إلى القانون رقم 4 لسنة 1996، والتي نصت على:
"يلتزم المستأجر أو خلفه العام أو الخاص – بحسب الأحوال – بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك إذا ثبت أن المستأجر أو زوجه أو أولاده القصر يقيمون في مسكن آخر مملوك لهم أو آلت إليهم ملكيته بأي سبب من أسباب التملك، سواء بالشراء أو الميراث أو الهبة أو غير ذلك."
وحيث إن الثابت أن المستأجر المعلن إليه يمتلك بالفعل وحدة سكنية أخرى كائنة في ..........، وذلك ثابت بموجب .......... (على سبيل المثال: عقد مسجل، إعلام وراثة، أو شهادة من الشهر العقاري أو أي مستند رسمي).
وبالتالي فإن وجوده في العين محل النزاع أصبح غير ذي سند قانوني، ويحق للطالب استصدار أمر وقتي بطرده وتسليم العين خالية من الشواغل.
الأساس القانوني
نص المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن.
نص المادة الثانية مكرراً المضافة بالقانون رقم 165 لسنة 2025.
المواد المنظمة للأوامر الوقتية بقانون المرافعات المدنية والتجارية، المواد (194 وما بعدها).
الطلبات
بناءً على ما تقدم،
يلتمس الطالب من سيادتكم إصدار الأمر بطرد المعلن إليه من العين محل النزاع الكائنة بـ ..........، وإلزامه بتسليمها للطالب خالية من الأشخاص والأمتعة، وذلك لثبوت امتلاكه لمسكن آخر، مع إلزامه بالمصروفات.
وتفضلوا بقبول فائق الاحترام،،،
مقدمه لسيادتكم

(4) نموذج عريضة بطلب استصدار أمر وقتي بطرد المستأجر لترك العين المؤجرة

السيد الأستاذ المستشار / رئيس محكمة .......... الابتدائية
قاضي الأمور الوقتية
مقدمه لسيادتكم /المقيم في ومحله المختار مكتب الأستاذ /
ضـــــد
السيد / ............ المقيم في ......... (المستأجر).
الموضـــوع
بموجب عقد إيجار مؤرخ ../../.... استأجر المعلن إليه من الطالب العين الكائنة في ...... بغرض السكنى/النشاط التجاري، لقاء أجرة شهرية مقدارها ....... جنيه.
إلا أن المعلن إليه قد ترك العين المؤجرة وأخلّى حيازته لها وامتنع عن استعمالها، تاركًا المكان مغلقًا لفترة طويلة ثابتة من المعاينة الفعلية وشهادة الشهود، الأمر الذي يقطع بانصراف نيته عن الانتفاع بالعين المؤجرة.
وحيث إن نص المادة الثانية مكررًا من القانون رقم 4 لسنة 1996 والمضافة بالقانون رقم 165 لسنة 2025 قد جرى على أن:
"يلتزم المستأجر أو خلفه العام أو الخاص – بحسب الأحوال – بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر متى ثبت تركه له أو عدم استعماله للغرض المؤجر من أجله، ويجوز للمالك أو المؤجر أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة المختصة إصدار أمر بطرده وتسليمه العين خالية."
وحيث إن المعلن إليه قد ترك العين المؤجرة وثبت ذلك بمعاينة محررة بتاريخ ../../....، الأمر الذي معه يحق للطالب التقدم إلى عدالة المحكمة الموقرة بطلب إصدار أمر وقتي بطرد المعلن إليه من العين محل التداعي، وتسليمها للطالب خالية دون منازع.
بنـــاء على ما تقدم
ألتمس من عدالة المحكمة الموقرة:
أولاً: قبول الطلب شكلاً.
ثانياً: وفي الموضوع: إصدار الأمر الوقتي بطرد المعلن إليه من العين المبينة الحدود والمعالم بالعقد سند الطلب والكائنة في .... ..، وتسليمها للطالب خالية من الأشخاص والشواغل، مع إلزامه بالمصروفات.
وتفضلوا بقبول وافر الاحترام ،،،
مقدمه لسيادتكم