SCP Fonteyne, Bosquillon de Jenlis, Boudry et Lesselin, notaires

⚠️ Donation de parts sociales : le don manuel, c’est fini — et c’est nul !
La Cour de cassation a rendu le 11 février 2026 un arrêt majeur (n° 24-18.103, publié au Bulletin) qui clôt définitivement le débat.

La règle est simple :
Le don manuel repose sur une tradition réelle — c’est-à-dire la remise physique et irrévocable du bien de la main à la main. Cette remise n’est juridiquement possible que pour des biens corporels, ou par exception pour des titres négociables (actions de SA ou SAS), dont le virement de compte à compte vaut tradition.
Les parts de SCI, SARL SNC ou SCPI ne sont pas des titres négociables.
Elles sont insusceptibles de toute remise matérielle. Le don manuel y est donc structurellement impossible. L’article 931 du Code civil s’applique sans exception : toute donation doit être passée devant notaire, à peine de nullité absolue.

⚠️ L’erreur classique à éviter
Beaucoup pensent qu’enregistrer un formulaire de don manuel (cerfa 2735) auprès de l’administration fiscale suffit à valider la transmission. C’est une confusion dangereuse : le fisc encaisse les droits de donation, mais il ne valide pas la validité juridique de l’acte. Civilement, la donation reste nulle.

Les conséquences peuvent être désastreuses :
• Un héritier peut demander l’annulation de la donation au moment du décès
• Le bénéficiaire peut se voir privé de sa qualité d’associé et de tout recours
• La nullité est absolue : elle ne peut pas être régularisée a posteriori
• Une nouvelle donation notariée devra être refaite, à la valeur du jour — sans effet rétroactif

✅ La seule solution : l’acte notarié
Au-delà de l’obligation légale, le notaire garantit la sécurité de toute la transmission : respect des droits des héritiers réservataires, analyse du régime matrimonial, clauses d’usufruit, de retour conventionnel, etc.
Si vous avez transmis ou reçu des parts de SCI ou de SARL par simple acte sous seing privé ou formulaire fiscal, faites vérifier la situation sans attendre.

🏢 C’est officiel : les copropriétés pourront plus facilement dire “non” aux locations touristiques de type Airbnb !

⚖️ Le Conseil constitutionnel vient de valider une règle très attendue par de nombreux habitants.

👉 Il sera désormais plus simple pour les copropriétaires d’interdire les locations de courte durée (les meublés de tourisme) dans leur immeuble.

📌 Pour faire simple, voici ce qu’il faut retenir :

🎯 L’objectif principal
Réduire les nuisances du quotidien (bruit, allées et venues…) pour les voisins et remettre davantage de logements sur le marché de la location classique à l’année.

⚖️ Comment ça marche ?
Les copropriétaires pourront voter cette interdiction plus facilement lors de leur assemblée générale, grâce à un assouplissement des règles de majorité
(article 26, alinéas 5 et 6 de la loi du 10 juillet 1965).

🏠 Qui est concerné ?
Cette mesure vise uniquement les résidences secondaires et les investissements locatifs, dans les immeubles où les commerces sont déjà interdits.

👉 Si vous louez votre résidence principale quelques semaines par an, vous n’êtes pas concerné dans les mêmes conditions.

✅ La location classique reste possible
Les propriétaires concernés conservent bien sûr le droit de louer leur appartement à un locataire à l’année.

🔎 En résumé :
Une décision qui redonne davantage de pouvoir aux habitants pour préserver la tranquillité de leur immeuble et la destination résidentielle de leur copropriété.

🔗 Source juridique :
Décision du Conseil constitutionnel n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026

🔐 Dirigeants : pensez à protéger votre adresse personnelle au RCS

Beaucoup de chefs d’entreprise l’ignorent encore, mais leur adresse personnelle figure souvent dans les bases publiques du Registre du commerce et des sociétés (RCS).

👉 Résultat : elle est accessible sur Infogreffe, via les Kbis, et sur de nombreux sites.

Pourtant, il est possible d’en demander l’occultation.

✅ Qui est concerné ?

Dirigeants de sociétés

Entrepreneurs individuels

Représentants légaux

✅ Comment faire ?

La demande s’effectue via le guichet unique de l’INPI :
https://procedures.inpi.fr

➡️ Soit lors d’une création ou modification
➡️ Soit a posteriori, par une formalité dédiée

Aucun motif n’est exigé.

✅ Quel effet ?

Après occultation :
✔️ L’adresse n’est plus visible publiquement
✔️ Elle reste accessible aux seules autorités

Un bon moyen de renforcer la protection de sa vie privée et de son patrimoine.

📌 Conseil pratique : cette démarche est souvent utilement complétée par une domiciliation professionnelle distincte.

🏠 Plus-value immobilière des non-résidents UE : attention aux idées reçues sur les 7,5 %

Un point de fiscalité immobilière souvent mal compris, y compris par des contribuables très avertis 👇

🔎 Situation classique
Un contribuable, aujourd’hui résident fiscal d’un État de l’UE, vend un logement situé en France, acquis lorsqu’il était résident français.
Le bien n’est plus sa résidence principale au jour de la cession.

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⚖️ Le régime d’exonération spécifique (CGI, art. 150 U, II-2°)

La plus-value réalisée par un non-résident peut être exonérée, dans la limite de 150 000 €, sous réserve notamment :

✔ avoir été domicilié fiscalement en France au moins deux ans de manière continue avant le transfert de domicile fiscal ;
✔ céder le bien au plus t**d le 31 décembre de la 10ᵉ année suivant le départ de France ;
✔ exonération limitée à une seule résidence par contribuable.

📌 Exonération bien connue… mais souvent mal appliquée.

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❌ L’erreur fréquente : croire que les 7,5 % restent dus

Depuis la jurisprudence De Ruyter, les non-résidents affiliés à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un État de l’UE ne sont plus soumis à la CSG/CRDS, mais uniquement au prélèvement de solidarité de 7,5 %.

👉 Beaucoup en déduisent (à tort) que ces 7,5 % resteraient dus même en cas d’exonération.

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✅ La règle juridique est pourtant claire

📚 Les exonérations prévues à l’article 150 U du CGI portent sur la plus-value nette imposable.

Or :
• les prélèvements sociaux (qu’ils soient de 17,2 % ou de 7,5 %)
• sont assujettis à la même base imposable que l’impôt sur le revenu.

🔹 Pas de plus-value imposable = pas d’impôt sur le revenu = pas de prélèvements sociaux.

📖 BOFiP :
• RFPI-PVI-10-40-10 : l’exonération s’applique à la plus-value nette imposable
• RFPI-PVI-20-10 : les prélèvements sociaux ne sont dus que sur les plus-values imposables

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🧾 En pratique

➡ Lorsque l’exonération de l’article 150 U II-2° s’applique dans la limite de 150 000 €,
➡ aucune fiscalité sur la plus-value n’est due,
➡ ni les 19 %,
➡ ni les 7,5 %.

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💡 À retenir
Les 7,5 % ne constituent pas une imposition autonome :
ils ne s’appliquent que s’il subsiste une plus-value taxable.

Un point technique, mais à fort enjeu financier pour les non-résidents.

🔥 Installer un poêle dans un appartement en copropriété : quelles autorisations ?

La question revient souvent en pratique :
Puis-je installer un poêle à bois ou à granulés dans mon appartement situé en copropriété ?
La réponse est oui… mais sous conditions.

1️⃣ Côté copropriété : une étape incontournable

Tout dépend de la nature des travaux envisagés.

👉 Travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur
C’est le cas, par exemple, si :
• un conduit de fumée est créé ou modifié,
• le conduit traverse des parties communes,
• une sortie est réalisée en façade ou en toiture.

➡️ Autorisation préalable de l’assemblée générale obligatoire, en principe à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (voire 26 dans certains cas).
Sans cette autorisation, le copropriétaire s’expose à une remise en état.

👉 Travaux strictement privatifs
Si un conduit existant privatif est utilisé sans modification des parties communes, l’autorisation de l’AG n’est en principe pas requise, sauf clause contraire du règlement de copropriété (à vérifier systématiquement).

2️⃣ Côté mairie : attention à l’urbanisme

Même en copropriété, le droit de l’urbanisme reste applicable.

✔️ Déclaration préalable de travaux
Elle est généralement exigée dès lors que :
• les travaux modifient l’aspect extérieur de l’immeuble (sortie de conduit, façade, toiture),
• l’immeuble est situé en secteur protégé (ABF, site classé, etc.).

❌ À défaut de modification extérieure, aucune autorisation d’urbanisme n’est en principe requise.

3️⃣ Et bien sûr…
• Respect des normes techniques (DTU, sécurité incendie)
• Installation par un professionnel qualifié
• Information de l’assureur (habitation et copropriété)

📌 À retenir :
L’installation d’un poêle en copropriété est possible, mais elle suppose une double vigilance :
➡️ droit de la copropriété
➡️ droit de l’urbanisme

Un projet mal préparé peut rapidement devenir source de contentieux.

📌 Affichage du permis de construire : le constat d’huissier est-il obligatoire ?

La question revient très souvent en pratique.

👉 Réponse : non.
Aucun texte n’impose de faire constater l’affichage d’un permis de construire par un huissier (commissaire de justice).

🔎 Ce que prévoit le Code de l’urbanisme
Le bénéficiaire du permis doit simplement :
• afficher le permis sur le terrain,
• de manière visible depuis la voie publique,
• pendant toute la durée du chantier,
• et au minimum pendant deux mois.

📚 Articles R.424-15 et A.424-16 du Code de l’urbanisme (Légifrance).

⚖️ Alors pourquoi un constat est-il si souvent recommandé ?
Parce que le constat d’huissier constitue une preuve particulièrement forte :
✔️ il établit la réalité et la date de l’affichage,
✔️ il sécurise le point de départ du délai de recours des tiers,
✔️ il limite les contestations ultérieures de voisins affirmant ne pas avoir vu l’affichage.

🧭 En pratique
Sur les opérations sensibles, il est courant de réaliser trois constats :
• au début de l’affichage,
• en cours de période,
• à l’issue des deux mois.

🔑 À retenir
❌ Pas une obligation légale
✅ Un outil de sécurisation juridique fortement conseillé

🕯️Et si votre future maison avait déjà… des locataires invisibles ?👻
Une vieille maison au fond d’une allée, les volets claquent, le vent siffle à travers les murs.Les voisins racontent qu’à chaque soirée d’Halloween,
on y entend des voix…La rumeur dit qu’aucun propriétaire n’y reste bien longtemps.Le dernier ? On dit qu’il aurait… rejoint les précédents.💀

Tout semble sorti d’un film d’horreur, sauf que cette maison est bel et bien à vendre…
Et là, la question qui glace le sang (et les contrats) :
➡️Faut-il prévenir l’acquéreur qu’il y a eu plusieurs décès dans la maison ?

🎃Rassurez-vous (ou pas) : le droit n’a pas peur des fantômes !

Le fait qu’un bien ait été le théâtre d’un décès, d’un su***de ou d’un drame ne constitue pas un vice caché.
Le vendeur n’a donc aucune obligation de le mentionner spontanément.

Mais attention ⚠️ : si l’acquéreur pose la question, il faut répondre honnêtement. Sinon, là… ça peut vraiment devenir une affaire hantée !⚖️
Moralité : avant d’acheter, osez poser les questions qui font peur…
Et si les murs ont des secrets, votre notaire, lui, saura les faire parler.

💶Et le prix dans tout ça ?
Même si un drame, un su***de ou une série d’événements tragiques ne
constituent pas un vice caché, ils peuvent influencer la valeur du bien.
Une maison au passé “lourd” effraie souvent les acquéreurs : certains y voient une mauvaise énergie, d’autres craignent la réputation du
lieu dans le voisinage.

Résultat ?🏚️
Ces biens subissent souvent une décote importante à la revente.
Leur prix doit donc être ajusté en conséquence, non pas pour des raisons juridiques, mais psychologiques et commerciales.
Car, entre une maison “neuve de souvenirs” et une autre où l’histoire a laissé des traces, les acheteurs font vite leur choix…

N’hésitez pas à partager en commentaire une anecdote ou une histoire étrange liée à un bien immobilier que vous connaissez !

Je vous souhaite à tous une très belle fête d’Halloween !🎃
Et que vos maisons ne grincent que sous les pas des vivants !

Place de parking spacieuse et sécurisée à vendre rue Gosselet 🚘
30.000,00€ + honoraires de négociation de 5.000,00€ ttc à la charge de l’acquéreur .
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Du choix du contrat de mariage le mieux adapté à votre situation… à l’accompagnement discret et humain en cas de séparation ou de divorce, nous sommes à vos côtés dans les moments heureux comme dans les plus délicats.
Conseil, écoute, sécurité juridique : notre engagement, c’est vous.

💡 NOUVEAU : Un coup de pouce fiscal pour les projets immobiliers !
La loi de finances pour 2025 instaure un abattement exceptionnel de 100.000 € sur les donations de sommes d'argent, lorsque les fonds sont utilisés dans le cadre d’un projet immobilier.
➡️ Cet abattement s'applique sous conditions, notamment :
• Le donataire doit être majeur, enfant, petit-enfant ou arrière petit-enfant du donataire (ou à défaut d’une telle descendance, neveu ou nièce)
• La limite est de 300.000€ par donataire
• Il peut se cumuler avec les autres abattements existants
• Les sommes doivent être utilisées pour l’acquisition de la résidence principale ou la rénovation énergétique du logement.
📌 Article 790 A bis du Code général des impôts (créé par l'article 10 de la loi de finances pour 2025)
Ce nouvel article précise les modalités de ce dispositif temporaire, applicable jusqu’au 31 décembre 2026.
👩‍⚖️👨‍⚖️ Votre notaire est à vos côtés pour vous accompagner dans vos projets de transmission et d’investissement immobilier, et pour sécuriser juridiquement chaque étape.
👉 N'hésitez pas à le consulter pour vérifier votre éligibilité et optimiser la transmission de votre patrimoine dans le cadre de ce nouveau dispositif

🔎 Vente de plusieurs locaux commerciaux : quid du droit de préemption des locataires ?

Un bailleur souhaite vendre en une seule fois et à un seul acquéreur plusieurs locaux commerciaux situés dans le même immeuble, chacun loué à un locataire différent sous bail commercial. ❓ Les locataires bénéficient-ils du droit de préemption prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ?

➡️ Réponse : non, car il s’agit d’une vente en bloc.

Le droit de préemption du locataire commercial ne s’applique qu’en cas de vente isolée du local qu’il occupe. Dès lors que plusieurs locaux sont cédés simultanément et à un seul acquéreur, cette vente est considérée comme une vente en bloc, ce qui exclut tout droit de préemption du locataire. 📜

⚠️ Prudence toutefois : si la vente est artificiellement scindée en plusieurs transactions pour contourner cette règle, cela pourrait être contesté.

Un point à surveiller lors des cessions d’actifs commerciaux ! ✅