Asesoría en el Ámbito Notarial

• ¿CONOCES Y TIENES TODOS LOS REQUISITOS QUE NECESITARÁS PARA COMPRAR O VENDER UNA PROPIEDAD?
• ¿SABES SI ERES CANDIDATO PARA ALGUNA EXENCIÓN O PAGO DE TARIFA MÍNIMA EN IMPUESTOS Y SI TIENES LOS DOCUMENTOS NECESARIOS PARA ELLO?
• ¿TE GUSTARÍA QUE TE AVISARAN SI ALGUIEN INTENTA VENDER TU PROPIEDAD?

ESTA INFORMACIÓN PUEDE SER DE TU INTERÉS:

Es importante que tus documentos estén actualizados y que no tengan errores ortográficos,
es por eso que debes adelantarte a tener siempre en regla los siguientes documentos:

Al realizar la operación te pediremos lo siguiente:

1.- A todos los comparecientes:
• 2 identificaciones (INE y/o pasaporte y otra adicional, puede ser licencia o cualquiera con foto).
• CURP
• RFC
• Comprobante de domicilio.- (Solo Si tu domicilio es diferente al de tu identificación)
• Acta de nacimiento (máximo 6 meses de expedición).
• Acta de Matrimonio (En su caso, máximo 6 meses de expedición).
• Acta de Divorcio (En su caso, máximo 6 meses de expedición) y en caso de vendedores: Copia certificada del Convenio Judicial de Divorcio, en donde se esclarezca de quien es la propiedad que van a vender.

2.- Al Comprador:
Para deducir el ISAI ( IMPUESTO SOBRE ADQUISICIÓN DE INMUEBLES):
Si no tiene propiedades a su nombre y el valor es inferior a $925,165.50, podrás reducir el pago del ISAI, el notario puede asesorarte y decirte cuanto, solo necesitarás obtener una “carta de no propiedad”, expedida por el Catastro en Pabellón. (este documento debe ser actual así es que lo debes obtener al momento de la operación).

3.- Al Vendedor
- El Primer Testimonio de la propiedad original (A lo que ustedes le llaman Escritura)
Debes revisar que el predio esté bien descrito, que los nombres estén correctos, en caso de no ser así, podemos asesorarte, sobre como arreglarlo dependiendo de la situación.
- El recibo pagado del agua. (Que esté a nombre del vendedor y el predio bien descrito).
- El predial pagado. (Que esté bien el nombre, los datos del predio).
- Si tu propiedad tiene Régimen en Condominio, deberás traerlo y verificar el derecho del tanto.
- Si tienes cuotas de mantenimiento, deberás traer pagado el recibo.

Para exentar el ISR.- (IMPUESTO SOBRE LA RENTA)
• Debe ser tu casa habitación
• No debes haber vendido una casa en los últimos 3 años (lo manifestarás en la escritura bajo protesta de decir verdad).
• No debe exceder el valor de la operación de $4,393,494.00 (valor aproximado, =700,000 UDIS) por cada vendedor, por el excedente se cobrará el impuesto en partes proporcionales a la cantidad de vendedores.
• No debe exceder el terreno 3 veces más a la construcción, por el excedente se cobra el impuesto.
• Debes comprobar que es tu casa habitación con los siguientes documentos

a) Credencial de elector a nombre del vendedor con la dirección “completa” de la casa que se va a vender. (si presentas esta no necesitamos lo demás).
b) Facturas (PDF y XML) de Luz o Telefonía Fija que contenga en el XML el RFC del vendedor, si no lo tiene, (que normalmente no lo tiene), debes arreglarlo en la dependencia correspondiente para poder exentar. (Recuerda que las facturas deben de tener consumo para demostrar que está habitada la casa).
c) Estados de Cuentas que proporcionen las instituciones del sistema financiero (Bancos) o casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.
*La documentación a que se refieren los incisos anteriores deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.
Nota: (Por lo menos dos Facturas o cuentas te pediremos, una actual y otra de más de 6 meses).
Porque conforme al Código Civil es tu casa habitación cuando estuviste en ella por más de 6 meses).
Para que no tires tus facturas si piensas vender pronto, esto pude ahorrarte mucho dinero.

TEMAS IMPORTANTES A CONSIDERAR :

MODERNIZACIÓN CATASTRAL:
Es importante que si remodelaste tu casa, hiciste un cuartito, una reja, un techito por mínimo que sea, vayas a revisar en Municipio si no tienes “Modernización Catastral” esto es para que actualicen el valor de lo que realmente debes pagar por los metros de más construidos.
Si no lo haces a tiempo esto podría entorpecer tu operación por mas de dos o tres meses, pues el Municipio, no te avisa hasta que la Notaría solicita un documento denominado Informativo Catastral y nos lo niegan.

DIVORCIO:
Si estás divorciado y vas a vender, es importante que realices bien tu proceso de divorcio hasta el final, en donde ante el Juez se realice también el “CONVENIO DE DIVORCIO”, pues es ahí, donde la mayoría de las veces se determina, quien es o será el dueño de la o las propiedades, sin ese convenio no podemos comenzar el procedimiento.

CASADO POR BIENES MANCOMUNADOS:
Aún que no se mencione en la escritura uno de los cónyuges, siempre y cuando se hayan casado con anterioridad a la compra de la casa, la casa les pertenece a los dos. 50% a cada uno. Por lo que para vender deberán comparecer los dos.
PAGOS:
El pago de los compradores a los vendedores, debe ser a cada uno, en su cuenta personal, también por Ley debemos tener el número de la cuenta de banco en donde se depositará el dinero que están recibiendo, solo en el caso de que estén casados por sociedad conyugal se recomienda proporcionar una sola cuenta.
El pago que realizan los compradores al notario por concepto de impuestos, derechos, no podrá ser en efectivo, porque con la reforma a la Miscelánea Fiscal 2019, se consideran como honorarios, todos los Pagos realizados en efectivo.

ESCRITURA ANTECEDENTE REALIZADA EN FECHA POSTERIOR A ABRIL DEL 2014:
El comprador: Deberá obtener el Comprobante Fiscal de los Honorarios del Notario, tanto el PDF como el XML, en donde venga agregado “el complemento” con los datos de la operación para comprobar su valor de operación y poder deducir el ISR a la hora que vayas a vender.
Es por eso muy importante que cuando te entreguen tu escritura de propiedad que adquiriste le pidas al Notario que te entregue la Factura de honorarios tal cual lo hemos indicado en el párrafo anterior.
Si le hubiere vendido Persona Física con Actividad Empresarial, o Persona Moral, serán ellos los que deban emitir dicho comprobante y no el notario que expidió el Testimonio.
(Si el antecedente fue una escritura sin valor de operación como donación o procedimiento sucesorio, debemos de irnos al antecedente anterior... hasta que lleguemos a un antecedente que tenga valor de operación y si éste, es posterior a Abril del 2014, debemos seguir las indicaciones anteriormente mencionadas).
*La falta de este documento le puede afectar en el cálculo del ISR, pues tendría el Notario que tomar valor de adquisición como $1.00 y eso elevaría enormemente el impuesto a pagar, pues la ganancia resultaría mucho mayor a lo que realmente fue.

AVISO ELECTRÓNICO INMOBILIARIO
Es conveniente que lo adquieras por tan solo $422.00 con vigencia de un año.
http://www.nl.gob.mx/servicios/aviso-electronico-inmobiliario
Es una herramienta de carácter informativo para quien demuestre interés jurídico sobre algún bien inmueble, la cual por medio de un mensaje de texto y correo electrónico, tendrá la función de informar que ha sido ingresado al Registro Público de la Propiedad y del Comercio un acto para ser inscrito sobre dicha propiedad, misma que tendrá que estar debidamente registrada.

Cualquier duda que tengan, estamos para servirlos.

ESTAMOS SIEMPRE DISPUESTOS A PROTEGER Y ASESORAR A NUESTROS CLIENTES.

Estamos para servirte en la Notaría 138

www.notaria138.com

Lic. Karen Elena González Zambrano
Abogada (Pantente de Suplencia de Notario en trámite)

Lic. Gustavo Carlos Fuentevilla Carvajal
Titular de la Notaría 138.

Aviso Electrónico Inmobiliario | nl.gob.mx Es una herramienta de carácter informativo para quien demuestre interés jurídico sobre algún bien inmueble, la cual por medio de un mensaje de texto y correo electrónico, tendrá la función de informar que ha sido ingresado al Registro Público de la Propiedad y del Comercio un acto para ser i...

ALERTA INMOBILIARIA EN NUEVO LEÓN

Actualmente existe una herramienta de carácter informativo creada por el Gobierno del Estado de Nuevo León, en la cual, quien tenga interés jurídico (propietario/ acreedor...) sobre alguna propiedad, podrá ser informado cuando haya sido ingresado un "acto" para ser inscrito en el Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León, sobre dicha propiedad, esta alerta se realizará por medio de mensaje de texto y correo electrónico.

Esta es una excelente herramienta para evitar fraudes y a su vez para que puedas enterarte a tiempo de cualquier movimiento que se realice en todas y cada una de las propiedades en las que tengas algún tipo de interés jurídico, dándote la tranquilidad de que el Gobierno del Estado mediante este sistema, te ayudará a cuidar tu patrimonio.

Si te interesa obtener más información para poder proteger sus propiedades mediante este sistema de alerta, nosotros podemos asesorarlo.

| ¿Conoces la diferencia entre un heredero y un legatario?

¿Tienes idea de la importancia de hacer un testamento?
¿Sabes la forma correcta de hacerlo... en que pensar para que todo salga como realmente lo planeas?

Caso 1.- Eres una señora que tiene 6 hijos y muere tu marido, entonces te das cuenta que no tenía testamento, ¿tienes idea de la bronca en la que estás metida?
¿Sabes cuánto heredarás?
Si estás casada por separación de bienes, pues solo lo correspondiente a un hijo más osea la séptima parte, siempre y cuando tengas menos bienes que un hijo, si no "no heredas nada" y ¿sabes que tendrás que hacer para mantener a tus hijos?
Si acaso tu casa es grande y la quieras vender para comprar una mas chica y con ese dinero subsistir, tendrás que ir con un Juez para exponerle el caso, y será él quien decida si es correcto o no, tendrás que rendirle cuentas de tus gastos para poder demostrar si la casa (que les pertenece a todos) la podrías vender...
Osea es un verdadero problemón.
Si estás casada por sociedad conyugal, pues te quedarás con la mitad de los bienes.

Además de que al final de cuentas los niños al crecer verán esos papeles y podrían llegar a pensar... "mi mamá me robó lo que mi papá me pensaba heredar". uff

Es por esta razón la importancias de hacer testamento y dejar protegidas a las esposas que a fin de cuentas, ninguna madre deja desamparados a sus hijos y de esa forma evitar esta terrible doble tragedia de estar enterrando al marido y además mortificandote por rendir cuentas a un Juez sobre lo que decidas hacer para sobrevivir.

Caso 2.- Sabías que además antes de hacer un testamento, sería conveniente que revises tus cuentas bancarias, a quien pones de cotitular, porque a tu muerte será esa persona la única dueña de esa cuenta y si en tu testamento dice otra cosa, habrá problemas para que tu voluntad se cumpla, pues al banco solo le importan sus contratos.

Existe a su vez la figura del beneficiario en las cuentas bancarias, ellos si no hay cotitular, serán los herederos de esa cuenta cuando mueras, es importante que revises bien si a los que pusiste en un principio son los mismos que deseas y que pondrás en tu testamento para evitar controversias a la hora de tu muerte.

Le ofrecemos una serie de recomendaciones prácticas que le servirán para planear sus operaciones:

1. Compra de inmuebles

En la compra de un inmueble, antes de pagar un anticipo, la notaría deberá obtener previamente, un "certificado de libertad de gravamen" con carácter de aviso pre-preventivo.

De ésta forma tendrá Usted la seguridad de que la propiedad que va a adquirir esté libre de todo gravamen y que no se pueda revender, hipotecar o embargar en el período en que Usted esté tramitando la compra del inmueble.

Nunca obtenga usted personalmente un "certificado de libertad de gravamen", el beneficio del "Aviso pre-preventivo únicamente es otorgado a través de un Notario.

2. Traspasos

Por su beneficio, nunca realice traspasos, pues el acreedor tiene el derecho de escoger a su deudor.

Ejemplo:

CASO 1: El Banco le presta a Juan dinero para comprar una casa, Juan la traspasa a Pedro, el Banco, está en todo su derecho de decidir si quiere que Pedro le siga pagando, después de un estudio de su solvencia económica y capacidad de pago.

CASO 2: En dado caso que no se le quiera avisar al Banco, a la hora de la Escrituración, el mismo Banco tendrá la obligación de escriturar a Juan, quedando Pedro sin dinero y sin propiedad.

Además si no paga Pedro, el Banco demandará a Juan y lo inscribirán en el buró de Crédito, como persona incumplida.

Esto además de otras consecuencias negativas.

3. Compra en pre-venta

Si Usted desea efectuar la compra en pre-venta es conveniente que investigue la seriedad y trayectoria de la compañía a la que comprará el inmueble, además de que esté facultada para realizar este acto.

Si usted es una empresa constructora o de venta de bienes inmuebles, existen formas de proteger tanto a su empresa como a sus clientes, para una operación armónica, evitando caer en pago de recargos, o falta de permisos necesarios, nosotros lo asesoramos.

Lo invitamos a visitar la sección Sitios de Interés donde encontrará ligas a leyes y reglamentos de utilidad.



Recuerde siempre que ... "quién no cuida lo que tiene, no tiene derecho a tenerlo". Nosotros lo asesoramos.