Notaria Urbina Vasquez

21/10/2026

16/10/2026

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16/10/2026

Vivió 35 años en el segundo piso. Un juez le dijo que era suya. El Registro le dijo que ese piso no existe.

Esta es una historia real de Villa María del Triunfo.

Desde 1990 una señora vivía en el segundo piso de una casa. En el primero vivían las hijas de la dueña que figuraba en los Registros Públicos. Ella pagaba su autovalúo, cuidaba su casa y se comportaba como dueña a la vista de todos.

En 2004 demandó la prescripción adquisitiva: pidió que un juez reconozca que, después de tantos años de posesión pública y pacífica, el segundo piso era suyo. En 2011 ganó. La sentencia la declaró propietaria y ordenó a la SUNARP inscribir su propiedad.

Pero la inscripción no se tramitó de inmediato. Cuando el expediente llegó al Registro, en 2026, los registradores encontraron algo que nadie había resuelto: la casa estaba inscrita como un solo inmueble. Existía la construcción de dos pisos, sí, pero nunca se había inscrito el reglamento interno ni se había independizado cada piso con su propia partida. Para el Registro, “el segundo piso” no era un predio. Y mientras tanto, la casa completa había sido vendida a otra persona.

El registrador observó el título: primero hay que inscribir el reglamento interno e independizar los pisos, y luego sí podrá inscribirse la propiedad de la señora. Se apeló. El argumento era de sentido común: ¿cómo una sentencia firme va a depender de que otros propietarios firmen un reglamento?

El Tribunal Registral confirmó la observación. Explicó que el Registro no discute la sentencia ni la pone en duda; el problema es otro. Cada predio necesita su propia partida, y un piso dentro de una edificación solo consigue partida propia cuando se inscribe el reglamento interno con la memoria descriptiva y el plano de independización. Eso no es un permiso municipal: es un acuerdo entre los propietarios del edificio. La sentencia reconoce el derecho, pero no crea la partida donde ese derecho debe inscribirse.

El Tribunal también advirtió que no se había presentado la resolución que declara consentida la sentencia, un requisito para que un mandato judicial se inscriba. Solo corrigió dos detalles menores a favor del apelante.

¿El final? La señora tiene una sentencia que dice que el segundo piso es suyo, y para inscribirla necesita un reglamento interno que depende, entre otros, del tercero que compró la casa.

Lo que esta historia enseña es simple. Cuando el bien que se quiere prescribir es un piso o un departamento dentro de una edificación sin régimen inscrito, el juicio es solo la mitad del problema. La otra mitad, la independización, hay que planificarla desde el día uno. En las Notarías lo vemos con frecuencia: muchas familias viven décadas en una casa dividida de hecho entre pisos que, para el Registro, siguen siendo una sola.

02/10/2026

29/09/2026

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17/08/2026

19/06/2026

WhatsApp Messenger: More than 2 billion people in over 180 countries use WhatsApp to stay in touch with friends and family, anytime and anywhere. WhatsApp is free and offers simple, secure, reliable messaging and calling, available on phones all over the world.

12/05/2026

COLEGIO DE NOTARIOS DE LIMA, CONVOCA A CONCURSO PÚBLICO PARA ACCESO A LA FUNCIÓN NOTARIAL