Sổ đỏ, Sổ hồng, Bìa đất

03 CHÍNH SÁCH MỚI VỀ NHÀ Ở CÓ HIỆU LỰC TỪ NĂM 2022
________________________________________
Từ tháng 01/2022, nhiều chính sách mới về nhà ở (lãi suất, thời hạn cho vay hỗ trợ nhà ở) bắt đầu có hiệu lực thi hành.
1. LÃI SUẤT CHO VAY HỖ TRỢ NHÀ Ở TRONG NĂM 2022 LÀ 4,8%/NĂM
Mức lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở áp dụng trong năm 2022 không thay đổi so với năm 2021 nhưng đã giảm 0,2% so với năm 2019 và 2020.
Đây là nội dung tại Quyết định 1956/QĐ-NHNN ngày 03/12/2021 về mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2022 đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư 11/2013/TT-NHNN, Thông tư 32/2014/TT-NHNN và Thông tư 25/2016/TT-NHNN.
Cụ thể, mức lãi suất của ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2022 đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở là 4,8%/năm.
Theo Thông tư 11/2013/TT-NHNN, đối tượng vay vốn gồm người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15.000.000 đồng/m2 được quy định tại Thông tư 07/2013/TT-BXD.
Bên cạnh đó, theo Thông tư 32/2014/TT-NHNN, đối tượng vay vốn là cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, người lao động có thu nhập thấp nhưng khó khăn về nhà ở, khi mua nhà ở thương mại tại các dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt có tổng giá trị hợp đồng mua bán (kể cả nhà và đất) không vượt quá 1.050.000.000 đồng.
Quyết định 1956/QĐ-NHNN có hiệu lực từ ngày 01/01/2022.
2. điểm mới về chính sách vay mua, thuê mua nhà ở xã hội
Từ ngày 20/01/2022, Thông tư 20/2021/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 25/2015/TT-NHNN hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội có hiệu lực thi hành.
Cụ thể, Thông tư 20/2021/TT-NHNN đã bỏ quy định về ưu đãi lãi suất khi vay vốn mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; kể từ ngày 20/01/2022, đối tượng được vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội tại các tổ chức tín dụng được nhà nước chỉ định gồm:
- Đối tượng vay vốn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Khoản 1 Điều 15 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.
- Đối tượng vay vốn xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.
Như vậy, kể từ ngày 20/01/2022, việc vay mua nhà ở xã hội được thực hiện tại Ngân hàng Chính sách xã hội mà thôi.
3. VAY ƯU ĐÃI ĐỂ XÂY DỰNG MỚI NHÀ Ở TỐI ĐA 500 TRIỆU ĐỒNG
Đây là cũng là điểm mới tại Thông tư 20/2021/TT-NHNN.
Theo đó, mức vốn cho vay đối với khách hàng vay vốn ưu đãi để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở của mình như sau:
- Mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay.
- Mức vốn cho vay tối đa không quá 500.000.000 đồng và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.
(So với hiện hành, Thông tư 20/2021/TT-NHNN đã giới hạn mức vốn cho vay không quá 500.000.000 đồng).
Về thời hạn cho vay
Đối với đối tượng vay vốn xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP thì thời hạn cho vay do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.
(Hiện hành chỉ quy định thời hạn cho vay tối thiểu là 15 năm).

CÁC LOẠI GIẤY PHÉP XÂY DỰNG VÀ Ý NGHĨA CỦA NÓ
-------------------------------------------------------------
Giấy phép xây dựng bao gồm các loại:
a) Xây dựng mới;
b) Sửa chữa, cải tạo;
c) Di dời công trình.
Ý nghĩa từ ngữ về giấy phép xây dựng :
1. Giấy phép xây dựng: Là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
2. Giấy phép xây dựng công trình: Là giấy phép được cấp để xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi và hạ tầng kỹ thuật.
3. Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ: Là giấy phép được cấp để xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị hoặc nhà ở riêng lẻ tại nông thôn.
4. Giấy phép xây dựng tạm: Là giấy phép được cấp để xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo thời hạn thực hiện quy hoạch xây dựng.
5. Giấy phép xây dựng theo giai đoạn: Là giấy phép được cấp cho từng phần của công trình hoặc công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của cả công trình hoặc của cả dự án chưa được thực hiện xong.
6. Giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo: Là giấy phép được cấp để thực hiện việc sửa chữa, cải tạo công trình đang tồn tại có thay đổi về kiến trúc các mặt đứng, thay đổi kết cấu chịu lực, thay đổi quy mô công trình và công năng sử dụng.
7. Công trình theo tuyến: Là công trình xây dựng kéo dài theo phương ngang, như đường bộ, đường sắt, đường dây tải điện, đường cáp viễn thông, đường ống dẫn dầu, dẫn khí, cấp thoát nước, các công trình khác.

CÓ ĐƯỢC XÂY LÁN TRẠI TRÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP GIAO KHOÁN?
________________________________________

Hỏi: Gia đình tôi được Công ty Cà phê Ea Tiêu giao khoán đất. Trong quá trình canh tác tại đây, gia đình tôi có xây dựng một kho để chứa nông cụ, nông sản rộng 4x3m, lợp tôn, tường gạch.
Trong Nghị định 01/NĐ-CP ngày 14/1/1995 có quy định, bên nhận khoán được phép xây dựng lán, trại tạm phục vụ nhu cầu sản xuất. Tuy nhiên, điều này không được quy định trong hợp đồng. Xin hỏi, gia đình tôi có được phép xây dựng như vậy không? Và quy định về diện tích, kiểu cách lán, trại tạm như thế nào?
Hồ Văn Công (Đắk Lắk)
Trả lời:
Sở Xây dựng tỉnh Đắk Lắk trả lời về vấn đề này như sau:
Theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 8 Nghị định số 01/NĐ-CP ngày 4/1/1995 của Chính phủ về việc giao khoán đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thủy sản trong các doanh nghiệp Nhà nước : “Bên khoán được làm lán trại để bảo vệ sản xuất, cất giữ dụng cụ, vật tư sản xuất;…”.
Đối chiếu với trường hợp của ông Hồ Văn Công, gia đình ông xây dựng một lán nhỏ 3x4m bằng gạch và lợp mái tôn để cất giữ nông cụ, nông sản phục vụ cho hoạt động sản xuất nông nghiệp trong khuôn viên đất do Công ty Cà phê Ea Tiêu giao khoán là hợp pháp.

ĐẤT 50 NĂM CÓ BỊ THU HỒI KHÔNG KHI HẾT HẠN? GIÁ ĐỀN BÙ ĐẤT 50 NĂM?
________________________________________

Đất 50 năm có bị thu hồi không khi hết thời hạn sử dụng và nếu như đất bị Nhà nước tiến hành thu hồi thì chủ sở hữu đất có được bồi thường hay không? Mức giá đền bù đất 50 năm là bao nhiêu? Đây là các vấn đề được rất nhiều người dân quan tâm và lo ngại khi muốn giao dịch, thương lượng mua đất. Vì vậy, hãy cùng Nhà Lộc Phát theo dõi bài viết sau đây để giải đáp cho vấn đề này nhé!
1. Đất 50 năm có bị thu hồi không nếu hết thời hạn sử dụng?
Với những người đang sử dụng đất 50 năm hay còn gọi là đất sổ đỏ 50 năm thì sau khi đất hết thời hạn có bị thu hồi không là vấn đề nhức nhối được nhiều người quan tâm.
Theo đó tại Khoản 3 Điều 210 Luật đất đai 2013 có quy định rõ chỉ đất nông nghiệp là được tiếp tục nếu như có nhu cầu sử dụng mà không cần phải tiến hành thủ tục gia hạn. Tuy nhiên, các trường hợp sử dụng đất 50 năm còn lại đều phải thực hiện gia hạn thêm thời gian sử dụng đất nếu muốn tiếp tục. Cụ thể như sau:
Tại Điều 210 điều khoản chuyển tiếp có quy định rõ
1.1 Người được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 đã trả tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê đất nhiều năm. Trong đó, thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì các tổ chức kinh tế có quyền và nghĩa vụ thực hiện theo quy định pháp luật tại Điều 174 Luật này và các cá nhân, hộ gia đình có quyền, nghĩa vụ thực hiện các quy định tại Khoản 1 Điều 179 của luật này.
1.2 Trường hợp chủ đầu tư được Nhà nước giao cho thuê đất, có thu tiền thuê hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng các cụm khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế… mà cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì khi luật này có hiệu lực thi hành phải tiến hành nộp tiền cho Nhà nước theo đúng quy định pháp luật của Chính phủ. Người thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước giao đất cho thuê và trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê sau khi chủ đầu tư trước đó đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách của Nhà nước.
1.3 Các cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất và được công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày mà Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục thì sẽ vẫn được sử dụng đất theo thời hạn đã quy định tại Khoản 1 Điều 126 Luật này. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15/10/1993 đối với các trường hợp hết hạn vào ngày 15/10/1993 theo quy định của Luật đất đai 2003. Và tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với các trường hợp hết hạn sau ngày 15/10/2013.
1.4 Trường hợp các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận được tính từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
1.5 Đối với đất được Nhà nước giao cho các tổ chức kinh tế để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án, đất có nguồn gốc từ việc trúng đấu giá quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2004 của các tổ chức kinh tế mà không xác định được thời hạn sử dụng đất thì thời hạn sử dụng sẽ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.6 Đối với những dự án, hạng mục đã chi trả xong, tiến hành bồi thường, hỗ trợ tái định cư trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì không áp dụng theo các quy định của Luật này. Cùng với đó trường hợp những dự án, hạng mục đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư hoặc đang thực hiện việc chi trả, bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo phương án đã được phê duyệt trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì vẫn tiếp tục thực hiện theo phương án đã được phê duyệt và không áp dụng theo quy định của Luật này.
1.7 Đối với các trường hợp giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà người sử dụng đất vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Chính phủ.
1.8 Các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng diện tích đất nông nghiệp được giao vượt quá hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải chuyển sang thuê đất theo đúng quy định của Luật này.
1.9 Chính phủ quy định rõ việc xử lý đối với các trường hợp đang sử dụng đất mà cố ý vi phạm Luật đất đai và các trường hợp đã bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
2. Mức giá đền bù đất 50 năm khi bị thu hồi đất
Tại Điều 75 Luật đất đai 2013 đã có quy định bồi thường cho đất 50 năm khi bị Nhà nước thu hồi nhằm phục vụ các mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia.
Theo đó, các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất không phải đất thuê trả tiền hàng năm, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất gọi tắt là giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận mà chưa được cấp thì khi Nhà nước thu hồi đất 50 năm bạn sẽ được bồi thường với mức giá đền bù đất 50 năm tính như sau:
2.1 Bồi thường về đất 50 năm
Bồi thường cho diện tích đất trong hạn mức được quy định tại Điều 129 và 130 của Luật đất đai 2013.
2.2 Bồi thường các chi phí đầu tư vào đất 50 năm
Khoản 2 Điều 3 Nghị Định 47/2014/NĐ-CP có ghi rõ
Chi phí đầu tư vào đất 50 năm là bao gồm các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng nhưng đến thời điểm các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết thì phần chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí tính theo công thức như sau:
P = [(P1 + P2 + P3 + P4)/T1] x T2
Trong đó,
P1: Chi phí san lấp mặt bằng
P2: Chi phí cải tạo đất, làm tăng độ màu mỡ cho đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất 50 năm phục vụ nông nghiệp
P3: Chi phí gia cố, khả năng chống run, sụt lún đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh.
P4: Các chi phí khác có liên quan đến việc đầu tư vào đất 50 năm phù hợp với mục đích sử dụng.
T1: Thời hạn sử dụng đất
T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại
Đối với các trường hợp thời điểm đầu tư vào đất 50 năm sau thời điểm đất được Nhà nước giao cho thuê thì thời hạn sử dụng đất T1 được tính từ thời điểm đầu tư vào đất.
2.3 Bồi thường thiệt hại về cây trồng trên đất (nếu có)
Nếu là cây hàng năm, mức bồi thường sẽ tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ mua cao nhất trong 3 năm về trước liền kề của cây trồng tại chính địa phương đó và mức giá trung bình ngay tại thời điểm thu hồi đất.
2.4 Bồi thường về nhà ở, thiệt hại công trình trên đất (nếu có)
Điều 89 Luật đất đai 2015 quy định bồi thường thiệt hại về nhà ở, thiệt hại về công trình trên đất khi bị Nhà nước tiến hành thu hồi đất. Khi nhà ở, công trình sinh hoạt, phục vụ gắn liền với các cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư tại nước ngoài bị buộc phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không đủ đảm bảo, đáp ứng tiêu chuẩn an toàn, kỹ thuật của pháp luật thì chủ sở hữu tài sản sẽ được bồi thường bằng giá trị xây mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kĩ thuật tương đương.
2.5 Bồi thường chi phí vận chuyển (nếu có)
Điều 91 Luật đất đai 2013 có quy định về bồi thường chi phí vận chuyển khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất.
Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì sẽ được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt. Trường hợp cần di chuyển máy móc, dây chuyền sản xuất sẽ được bồi thường thêm khoản thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển và lắp đặt.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức phí bồi thường tại Khoản 1 của điều này.
Tóm lại, khi phần đất 50 năm của gia đình bạn bị thu hồi, nếu có phát sinh chi phí tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt đều sẽ được Nhà nước bồi thường tương ứng với chi phí thực tế phải bỏ ra để thực hiện những công việc đó.
3. Mua chung cư trên dự án đất 50 năm có bị mất trắng khi thu hồi đất
Những người mua căn hộ, chung cư trên các dự án đất có sổ đỏ 50 năm đều mang một tâm lý lo lắng chung là họ sẽ bị mất trắng nhà và tài sản sau 50 năm sử dụng.
Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, doanh nghiệp trong nước lẫn ngoài nước đều chỉ được giao đất có thời hạn sử dụng là 50 năm nhằm phòng ngừa tình trạng, chủ đầu tư giữ đất quá lâu gây lãng phí tài nguyên đất. Khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, diện tích đất thuộc quyền sử dụng của các chủ sở hữu căn hộ chung cư sẽ được cấp sổ hồng sử dụng ổn định và lâu dài như đất ở thông thường.
Điều này đã được quy định rõ trong Luật đất đai, chắc chắn người mua sẽ được sở hữu lâu dài và ổn định do đã đóng hết tiền sử dụng đất. Chính vì vậy, việc mua căn hộ chung cư, có sở hữu các giấy tờ pháp lý rõ ràng thì đồng nghĩa với việc tài sản của bạn cũng sẽ được đảm bảo lâu dài và an toàn.
Trên đây là toàn bộ nội dung liên quan đến việc đất 50 năm có bị thu hồi không khi hết hạn sử dụng. Cũng như nếu bị thu hồi thì mức giá đền bù đất 50 năm là như thế nào mà ĐẤT SẠCH cung cấp đến mọi người. Hi vọng thông qua bài viết này mọi người sẽ cảm thấy an tâm hơn khi mua nhà đất. Và nếu vẫn còn thắc mắc thì hãy liên lạc ngay với chúng tôi nhé!

BỐ TÔI LÀ THƯƠNG BINH, CÓ ĐƯỢC HỖ TRỢ TIỀN KHI SỬA CHỮA NHÀ Ở?
________________________________________

Hỏi: Bố tôi là thương binh, liệu gia đình tôi có được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở (sửa hoặc xây mới) đối với người có công với cách mạng?
Qua tìm hiểu được biết, năm 2013 nhà nước có chính sách hỗ trợ về nhà ở với người có công với cách mạng. Gia đình người có công với cách mạng có thể đăng ký với UBND xã khi muốn xây mới nhà hoặc sửa nhà. Tuy nhiên, lúc bấy giờ, gia đình tôi không có nhu cầu sửa chữa hoặc xây mới nhà ở. Thế nhưng, năm nay nhà bị nứt tường, bị dột khi trời mưa.
Ra UBND xã hỏi, bố tôi được trả lời rằng, do hết kinh phí nên huyện tạm dừng chính sách này. Tìm hiểu qua báo giới tôi được biết, Chính phủ hỗ trợ chính sách này trên toàn quốc đến hết năm 2019.
Xin cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Điều 2, Quyết định số 22/2013/QĐ-TTg ngày 26/4/2013 của Thủ tướng Chính phủ quy định, điều kiện để người có công với cách mạng được hỗ trợ về nhà ở như sau:
Là hộ gia đình có người có công với cách mạng đã được công nhận thương binh, người hưởng chính sách như thương binh bởi cơ quan có thẩm quyền;
Hộ đang ở nhà bị hư hỏng nặng hoặc đang ở nhà tạm phải phá dỡ công trình để xây mới, phải sữa chữa tường, khung, thay mới mái nhà ở (bao gồm cả hộ trước đây đã được hỡ trợ theo các chính sách khác).
Tùy từng trường hợp nhà phải xây mới hoặc nhà hỏng, mức hỗ trợ dao động trong khoảng từ 20-40 triệu đồng.
Bố bạn là thương binh nên thuộc đối tượng được hỗ trợ về nhà ở với người có công với cách mạng. Cụ thể, nếu nhà bạn phải thay mới mái nhà, sửa chữa tường, khung thì mức hỗ trợ là 20 triệu đồng. Trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng, phải xây nhà mới, mức hỗ trợ là 40 triệu đồng.
Để được hỗ trợ về nhà ở theo chính sách trên, bố bạn phải nộp các loại giấy tờ sau tại bộ phận 1 cửa UBND cấp xã nơi gia đình bạn đang cư trú để được giải quyết đúng theo quy định hiện hành:
- Đơn đề nghị hỗ trợ nhà ở theo mẫu phụ lục số 1, Thông tư 09/2013/TT-BXD;
- Đơn đề nghị tạm ứng kinh phí hỗ trợ xây dựng nhà ở theo phụ lục số 1, Thông tư số 98/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 24/7/2013 hướng dẫn về việc quản lý, thanh toán, cấp phát, quyết toán nguồn vốn hỗ trợ người có công với cách mạng về nhà ở theo Quyết định số 22/2013/QĐ-TTG;
- Những giấy tờ chứng minh bố bạn thuộc diện được hỗ trợ về nhà ở.

BỊ CÔNG TY MÔI GIỚI LỪA MUA ĐẤT, LÀM THẾ NÀO ĐỂ ĐÒI LẠI TIỀN?
________________________________________

Hỏi: Công ty môi giới bất động sản giới thiệu cho tôi thửa đất giá hơn 3 tỷ đồng, thuộc một dự án tại TP.HCM. Sau đó, tôi ký hợp đồng chuyển nhượng và đặt cọc, nộp tiền cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, sau khi làm thủ tục chuyển nhượng với chủ đất, tôi mới biết đây là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, không thuộc dự án nào cả.
Vậy xin hỏi luật sư, trong trường hợp này tôi phải làm gì để đòi lại tiền? Tôi có thể khởi tố hình sự được hay không?
Trả lời:
Khoản 2, Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: "Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản."
Mặt khác, nội dung môi giới địa ốc được quy định tại Điều 63, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:
"1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản."
Theo các quy định nêu trên, hoạt động của công ty môi giới bất động sản là thực hiện những hành vi trung gian cho các bên có nhu cầu chuyển nhượng, mua bán, cho thuê mua, cho thuê lại, cho thuê nhà đất. Với các giao dịch này, môi giới sẽ được hưởng thù lao. Công ty môi giới địa ốc không được ký hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng, chỉ được ký hợp đồng môi giới bất động sản.
Do đó, việc công ty môi giới tự "vẽ" dự án, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng mảnh đất nói trên để chiếm đoạt tài sản của bạn, đẩy bên mua ký tiếp hợp đồng chuyển nhượng với chủ đất là hành vi có đủ dấu hiệu để truy cứu trách nhiệm hình sự, cụ thể là tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản được quy định tại Điều 174, Bộ Luật Hình sự năm 2015.
Vậy nhưng, chủ thể của tội phạm nói trên chỉ là cá nhân, không phải pháp nhân nên những người có thẩm quyền của doanh nghiệp môi giới đứng ra ký hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng sẽ là chủ thể của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Mặt khác, việc công ty môi giới địa ốc ký hợp đồng chuyển nhượng với khách mua trị giá 3 tỷ đồng, trong khi hợp đồng chuyển nhượng với chủ đất chỉ 60 triệu đồng là dấu hiệu của tội Trốn thuế được quy định tại Điều 200, Bộ Luật Hình sự.
Bên cạnh đó, Điều 123 và Khoản 1, Điều 124, Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định: "Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu". "Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan".
Vì vi phạm điều cấm (doanh nghiệp bán sản phẩm mà mình không có) nên hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và công ty môi giới bất động sản bị vô hiệu. Đồng thời, do giả tạo (che giấu giao dịch giữa công ty và bạn) nên hợp đồng chuyển nhượng giữa chủ đất và bạn cũng bị vô hiệu.
Theo quy định hiện hành, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Đơn vị môi giới phải trả lại cho bạn số tiền đã nhận theo hợp đồng.
Nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, bạn hoàn toàn có thể tố cáo sự việc trên tới cơ quan công an, nơi công ty môi giới nhà đất đặt trụ sở.

CHƯA NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÌ CÓ ĐƯỢC SANG TÊN SỔ ĐỎ?
________________________________________

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải có đủ điều kiện. Riêng đối với trường hợp đang nợ tiền sử dụng đất thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho khi đã nộp đủ số tiền còn nợ.
Luật Đất đai 2013 quy định rõ điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất như quyền chuyển nhượng, tặng cho, cụ thể:
Điều kiện bên chuyển nhượng (bên bán)
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho người khác khi có đủ các điều kiện sau:
- Đất không có tranh chấp.
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Điều kiện bên nhận chuyển nhượng (bên mua)
Theo Điều 191 Luật Đất đai 2013, dù bên chuyển nhượng có đủ điều kiện nhưng việc chuyển nhượng, tặng cho sẽ không hợp pháp nếu bên nhận chuyển nhượng không đủ điều kiện. Hay nói cách khác, bên nhận chuyển nhượng thuộc một trong những trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng, tặng cho thì không được sang tên.
Không được sang tên khi nợ tiền sử dụng đất
- Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền”.
Như vậy, trường hợp đang nợ tiền sử dụng đất thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho… khi nộp đầy đủ số tiền còn nợ.

BẠN BIẾT GÌ VỀ GIẤY PHÉP XÂY DỰNG TẠM?
_________________________________________________
- Về đặc điểm: GPXD tạm gần như giống hệt với GPXD thường, chủ nhà chỉ cần LƯU Ý 3 điểm sau:
1. GPXD tạm khi làm phải kèm theo Cam kết tháo dỡ công trình khi Nhà nước thực hiện quy hoạch.
2. Quan trọng nhất, chủ nhà sẽ KHÔNG ĐƯỢC đền bù phần nhà (chỉ đền bù phần đất) khi Nhà nước thực hiện lệnh giải tỏa.
3. Quy mô xây dựng tối đa không quá 3 tầng.
4. Không được hoàn công nhà.
Nếu quý khách đang chuẩn bị xin phép xây dựng tạm thì đừng bỏ qua những yếu tố này nhé. Liên hệ ĐẤT SẠCH để tư vấn chi tiết.

XÁC ĐỊNH THÀNH VIÊN HỘ GIA ĐÌNH TRONG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CỦA HỘ GIA ĐÌNH
________________________________________

Chúng tôi – Hộ gia đình là một chủ thể đặc biệt được đứng tên bất động sản. Tuy nhiên, các thành viên trong hộ gia đình sẽ thay đổi theo thời gian do chia tách hộ khẩu khi kết hôn, khi chuyển chỗ ở… Do vậy, trong nhiều vụ án tranh chấp đất đai việc xác định các thành viên trong hộ gia đình là khá khó khăn.
Ngày 07/4/2017, Toà án nhân dân tối cao ban hành văn bản số 01/2017/GĐ-TANDTC hướng dẫn nghiệp vụ có hướng dẫn cụ thể đối với vấn đề nêu trên vào để làm nguyên tắc căn bản cho các toà án khi xét xử, Chúng tôi xin giới thiệu các quy định này trong bài viết dưới đây.
Xác định thành viên hộ gia đình
Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Như vậy, lưu ý khi giải quyết vụ án dân sự mà cần xác định thành viên của hộ gia đình có quyền sử dụng đất:
– Thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
– Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thường thì hồ sơ này được lưu tại Văn phòng đăng ký đất đai sau khi đơn vị này được thành lập. Tuy nhiên, không phải khi nào hồ sơ cũng được lưu trữ đúng quy định, trường hợp hồ sơ thất lạc thì việc xác định thành viên hộ gia đình trở nên khó khăn vô cùng.
– Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Có những vụ tranh chấp xảy ra sau khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp nhiều chục năm, có thể UBND xã cũng không lưu trữ hồ sơ nhân khẩu, hộ khẩu để cung cấp thông tin cho toà án. Trong trường hợp này, có thể phải sử dụng đến hồ sơ quản lý của Công an hộ tịch. Kinh nghiệm của chúng tôi trong nhiều vụ án, để có thêm các tài liệu cho toà án tham khảo, chúng tôi thu thập thêm các tài liệu bổ trợ như: văn bản xác nhận của họ hàng, người thân thích sống tại thời điểm nhà nước cấp Giấy chứng nhận, các tài liệu có thông tin nơi thường trú của các thành viên…
Xác định người liên quan trong vụ án tranh chấp đất đai đứng tên hộ gia đình
Văn bản hướng dẫn của Toà án tối cao cũng quy định: Khi giải quyết vụ án dân sự, ngoài những người là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất, Tòa án phải đưa người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất của hộ gia đình, người có công sức đóng góp làm tăng giá trị quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Việc xác định tính liên quan của các đối tượng này thể hiện qua các hoạt động quản lý, đầu tư tài sản trên đất, qua quyền chiếm giữ hợp pháp đối với bất động sản tranh chấp.
Công tác xác minh thành viên hộ gia đình và một vài lưu ý
Là công ty luật uy tín, chuyên xử lý các vụ tranh chấp đất đai, chúng tôi đã tích luỹ được nhiều kỹ năng, phương pháp thực tế cần thiết để giúp thân chủ cung cấp cho cơ quan toà án các tài liệu, chứng cứ, thông tin giúp cho các đương sự được giải quyết quyền lợi một cách công bằng.
Những lưu ý về giải pháp:
 Đối với trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp đã lâu, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận vì lý do nào đó mà thất lạc, không được lưu trữ đầy đủ; có nhiều trường hợp chia tách hoặc sáp nhập địa giới hành chính, việc bàn giao giữa các cơ quan chính quyền cũng không được thực hiện đấy đủ… có hàng trăm ngàn lý do mà cơ quan nhà nước có thể đưa ra, nhưng câu chuyện cuối cùng là người dân gánh lãnh hậu quả, không có tài liệu nào chứng minh thành viên chính xác.
Những trường hợp này, chúng tôi sẽ hỗ trợ các bạn thu thập các chứng cứ qua các nguồn khác như: xin xác nhận của chính quyền cấp xã qua việc kiểm tra sổ bộ hộ tịch; xin xác nhận của công an quản lý nhân khẩu hộ tịch qua các thời kỳ. Trường hợp khó khăn, chúng tôi có thể liên hệ đến CA cấp quận/huyện để xin sao hồ sơ. Ngoài ra những văn bản có xác nhận của các cụ cao niên sống cùng thời cấp sổ đỏ cũng là một tài liệu bổ trợ.
 Đối với các chủ thể có tranh chấp là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, chúng tôi giúp thân chủ làm rõ giá trị đầu tư, công sức đóng góp vào bất động sản… làm căn cứ toà án giải quyết quyền lợi cho thân chủ một cách khách quan.

Trả lời:
Lối đi qua bất động sản liền kề được quy định tại Điều 275, Bộ luật Dân sự năm 2005 như sau:
"1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.
3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù."
Căn cứ theo quy định nêu trên, bạn hoàn toàn có quyền được thỏa thuận về lối đi qua bất động sản liền kề. Các bên sẽ tự thỏa thuận về chiều cao, chiều rộng, chiều dài và vị trí của lối đi sao cho đảm bảo thuận tiện đi lại, ít gây phiền hà cho hai bên.
Mặt khác, bạn có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết về việc hình thành lối đi qua bất động sản liền kề nếu hai bên không tự thỏa thuận được.
Theo quy định tại Điều 203, Khoản 1 và Khoản 2 của Luật Đất đai 2013: "Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự".