Công Ty Đo Đạc, Dịch Vụ Cấp sổ Đỏ, Sổ Hồng và Xin Phép Xây Dựng ĐẤT SẠCH

BẢO LÃNH NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI?
________________________________________

Bảo lãnh ngân hàng là bắt buộc đối với bán nhà ở hình thành trong tương lai? Điều kiện để được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Cùng tìm hiểu các vấn đề trên qua bài viết sau của Chúng tôi.
________________________________________
Quyền bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lại
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Khoản 1 Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản, Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Như vậy, hiện nay pháp luật cho phép Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà chung ở chưa hoàn thành xây dựng, đang trong giai đoạn xây dựng, tạo lập, chưa có đầy đủ công năng để ở. Đây được coi là một kênh huy động vốn khá thuận lợi cho Chủ đầu tư dự án được pháp luật cho phép.
________________________________________
Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Có bắt buộc phải thực hiện bảo lãnh?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014, Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Như vậy, đây là một công việc bắt buộc để Chủ đầu tư có thể tiến hành các giao dịch với bên mua, bên thuê mau nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là một công cụ để bảo vệ lợi ích của bên mua, bên thuê mau khi mà nhà ở hình thành trong tương lại mang đặc điểm là chưa tồn tại vào thời điểm mua bán, nên nó chứa đựng nhiều rủi ro và bất lợi cho người mua. Qua đó, người mua có thể an tâm hơn nếu có rủi ro xảy ra: Nhà đầu tư không đủ năng lực để tiếp tục thực hiện dự án; …
________________________________________
Bảo lãnh ngân hàng
Về bản chất, bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là một hình thức bảo lãnh ngân hàng.
Theo đó, ngân hàng thương mại cam kết với người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay chủ đầu tư nếu khi đến hạn bàn giao mà chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng cam kết.
Các chủ thể tham gia bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm:
– Bên bảo lãnh : Phải luôn là ngân hàng thương mại
– Bên được bảo lãnh : Chủ đầu tư dự án bất động sản
– Bên nhận bảo lãnh : Tổ chức, cá nhân mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đó
Điều kiện để thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lại được quy định tại Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi bổ sung Thông tư 07/2015/TT-NHNN.
Điều kiện đối với ngân hàng thực hiện bảo lãnh
Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là:
– Ngân hàng thương mại có:
+ Trong Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo
lãnh ngân hàng;
+ Không bị cấm thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong giai đoạn bị
kiểm soát đặc biệt.
Lưu ý: Ngân hàng thương mại không còn đáp ứng điều kiện để thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai sẽ bị loại khỏi danh sách nhưng vẫn phải tiếp tục thực hiện các thỏa thuận, cam kết đã ký về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.
Điều kiện cấp bảo lãnh
Ngân hàng cấp bảo lãnh khi:
– Chủ đầu tư có đủ các điều kiện theo luật về: năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự, có khả năng trả lại số tiền mà tổ chức tín dụng phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
– Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản. Cụ thể: Điều kiện để nhà chung cư hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh là Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
________________________________________
Xử lý vi phạm
Đối với trường hợp Bán hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định thì Chủ đầu tư có thể bị Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng.
Ngoài ra, Chủ đầu tư có thể bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả như sau: Buộc hoàn trả kinh phí (nếu có yêu cầu), buộc bồi thường thiệt hại (nếu có) ( Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP)

NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT VỀ XÂY DỰNG, SỬA CHỮA NHÀ Ở DÂN DỤNG TẠI TP HCM
________________________________________

Khi chuẩn bị “động thổ” căn nhà của mình, các gia chủ nên dành chút ít thời gian tìm hiểu về những thông tin xây dựng nói chung và những quy định tại TP HCM nói riêng. Việc này sẽ giúp quý vị có sự chuẩn bị chu đáo cho công trình sắp tới của mình, tránh những sơ sót không đáng có ảnh hưởng đến “tổ ấm” của quý vị.
Một số thông tin cơ bản mà quý gia chủ cần nắm trước khi bắt tay vào khởi công gồm: mật độ xây dựng, quy định về chiều cao, số tầng, …. Đây là những thông tin cần thiết trước khi gia chủ lên thiết kế bản vẽ, đặc biệt là xin giấy phép xây dựng.
Căn cứ theo quy định của Quy chuẩn xây dựng về quy hoạch (Ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD), tiêu chuẩn xây dựng 356, tiêu chuẩn xây dựng 4453, tiêu chuẩn xây dựng 371, tiêu chuẩn xây dựng 2737, tiêu chuẩn xây dựng 4452 và tiêu chuẩn nghiệm thu xây dựng, quy định mật độ xây dựng nhà phố theo nguyên tắc tối đa được tóm tắc như sau:
Quy định về mật độ xây dựng tại các quận trên địa bàn Tp HCM
Những quận khác nhau sẽ có mật độ xây dựng khác nhau
Quy định về quận nội, ngoại thành
Trường hợp diện tích lô đất của bạn ở giữa 2 khoảng nào đó thì tính nội suy mật độ. Ví dụ: diện tích lô đất của bạn là 92m2. Nhà bạn ở quận nội thành. Mật độ xây dựng được tính như sau: xây nhà đẹp
Mật độ xây dựng(%) = 90 – (90-85)/(100-75)*(92-75) = 86,6%
Như vậy diện tích đất là 92m2; diện tích được phép xây dựng: 92 x 86,6% = 73.37 m2. Phần còn lại không xây dựng là khoảng lùi và thông tầng (chừa trống) để đảm bảo mật độ.
Chiều cao tầng và lộ giới được quy định như sau
Chiều cao tầng của một công trình phụ thuộc rất nhiều vào chiều rộng lộ giới trước công trình, cụ thể thì quý khách tham khảo bảng dưới đây.
Số tầng và chiều cao tầng của một công trình phụ thuộc vào lộ giới
Quy định về số tầng và tổng chiều cao công trình
Ghi chú: +1 – ý nghĩa sẽ được thêm 1 tầng so với số tầng cơ bản. Số tầng sẽ phụ thuộc vào lộ giới và khu vực ở là trung tâm hay ngoại ô hoặc các khu vực riêng do UBND quy định.

LỘ GIỚI, SỐ TẦNG, CHIỀU CAO, KHI XIN PHÉP XÂY DỰNG
________________________________________

a) Nội dung này chỉ áp dụng cho các dự án khu dân cư xây dựng mới (TL 1/500) trong khu vực đô thị hiện hữu có bố trí hình thức nhà liên kế có sân vườn.
b) Đối với các dãy nhà liên kế có sân vườn được xây dựng mới, số tầng, chiều cao và khoảng lùi phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới, khoảng lùi so với lộ giới, theo bảng sau:
c) Trường hợp khu dân cư xây dựng mới thuộc quận trung tâm thành phố, trung tâm cấp quận hoặc trục đường thương mại – dịch vụ thì được tăng thêm số tầng là :
– Tăng thêm tối đa 1 tầng (không lùi) nếu đường có lộ giới L ≥12m.
– Tăng thêm tối đa 1 tầng (có lùi) nếu đường và hẻm có lộ giới 3,5≤L

HỒ SƠ ĐỀ NGHỊ CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG ĐỐI VỚI TRƯỜNG HỢP XÂY DỰNG MỚI
________________________________________

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp xây dựng mới bao gồm :
1. Đối với công trình không theo tuyến:
a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 6 (mẫu 1) Thông tư này;
b) Bản sao được công chứng hoặc chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Hai bộ bản vẽ thiết kế, mỗi bộ gồm:
– Bản vẽ mặt bằng vị trí công trình trên lô đất tỷ lệ 1/100 – 1/500, kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
– Bản vẽ các mặt bằng, các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của công trình, tỷ lệ 1/50 – 1/200;
– Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/100 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50, kèm theo sơ đồ đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật về giao thông; cấp nước; thoát nước mưa, nước bẩn; xử lý nước thải; cấp điện; thông tin liên lạc; các hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác liên quan đến dự án, tỷ lệ 1/50 – 1/200.
2. Đối với công trình theo tuyến trong đô thị:
a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, theo mẫu tại Phụ lục số 6 (mẫu 2) Thông tư này;
b) Bản sao được công chứng hoặc chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Hai bộ bản vẽ thiết kế, mỗi bộ gồm:
– Sơ đồ vị trí, hướng tuyến công trình;
– Bản vẽ mặt bằng tổng thể hoặc bản vẽ bình đồ công trình tỷ lệ 1/500 – 1/5000;
– Bản vẽ các mặt cắt ngang chủ yếu của tuyến công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200;
– Riêng đối với công trình ngầm phải bổ sung thêm:
+ Bản vẽ các mặt cắt ngang, các mặt cắt dọc thể hiện chiều sâu công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200;
+ Sơ đồ đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài công trình.
3. Đối với công trình tôn giáo:
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng gồm các tài liệu như quy định tại khoản 1 Điều này và văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về tôn giáo theo phân cấp.
4. Đối với công trình tín ngưỡng:
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng như quy định tại khoản 1 Điều này.
5. Công trình tượng đài, tranh hoành tráng:
a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, theo mẫu tại Phụ lục số 7 Thông tư này;
b) Bản sao được công chứng hoặc chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Bản sao có chứng thực giấy phép hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước về văn hoá, di tích lịch sử theo phân cấp.
d) Hai bộ bản vẽ thiết kế, mỗi bộ gồm:
– Sơ đồ vị trí công trình tỷ lệ 1/100 – 1/500;
– Bản vẽ mặt bằng công trình tỷ lệ 1/100 – 1/500;
– Bản vẽ mặt đứng, mặt cắt chủ yếu công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200.
6. Đối với công trình quảng cáo:
a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, theo quy định tại Phụ lục số 8;
b) Bản sao được công chứng hoặc chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Trường hợp thuê đất hoặc công trình để thực hiện quảng cáo, thì phải có bản sao được công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng thuê công trình;
c) Bản sao được công chứng hoặc chứng thực giấy phép hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực quảng cáo.
d) Hai bộ bản vẽ thiết kế, mỗi bộ gồm:
– Đối với trường hợp công trình xây dựng mới:
+ Sơ đồ vị trí công trình tỷ lệ 1/50 – 1/500;
+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 – 1/500;
+ Bản vẽ mặt cắt móng và mặt cắt công trình tỷ lệ 1/50;
+ Bản vẽ các mặt đứng chính công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200;
– Đối với trường hợp biển quảng cáo được gắn vào công trình đã được xây dựng hợp pháp:
+ Bản vẽ kết cấu của bộ phận công trình tại vị trí gắn biển quảng cáo, tỷ lệ 1/50;
+ Bản vẽ mặt cắt tại các vị trí liên kết giữa biển quảng cáo với công trình, tỷ lệ 1/50;
+ Bản vẽ các mặt đứng công trình có gắn biển quảng cáo, tỷ lệ 1/50 – 1/100.
7. Đối với công trình của các cơ quan ngoại giao và tổ chức quốc tế:
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình của các cơ quan ngoại giao, tổ chức quốc tế và cơ quan nước ngoài khác đầu tư tại Việt Nam được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này và các điều khoản quy định của Hiệp định hoặc thoả thuận đã được ký kết với Chính phủ Việt Nam.

CÓ CẦN LÀM THỦ TỤC HOÀN CÔNG KHI SỬA CHỮA NHÀ?
________________________________________

Hỏi:
Nhà tôi xây dựng xong năm 2008, diện tích xây dựng 5mx14m, giấy phép xây dựng cấp năm 2008 gồm 1 trệt, 2 lầu. Lầu 1 gồm 3 phòng, lầu 2 gồm chuồng cu 5mx4m, một phòng 5mx5m và sân thượng 5mx5m.
Thực tế trên lầu 2 tôi chỉ xây chuồng cu 5mx4m ở giữa, hai bên để trống làm sân thượng. Sau khi xây dựng xong đến nay tôi cũng chưa làm thủ tục hoàn công. Nay do nhu cầu, tôi muốn làm lại 1 phòng trên lầu 2 như giấy phép cấp trước đây. Hỏi vậy tôi có cần phải xin giấy phép xây dựng?
Sau hai năm sử dụng đã có dấu hiệu bị thấm dột, nếu tôi chỉ lợp mái, không xây phòng cho hai bên sân thượng thì có phải xin giấy phép? Tôi có thể lợp mái ngói, khung sắt?
– Trả lời:
Theo quy định của pháp luật xây dựng, bạn chỉ được xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng đã được cấp. Ngoài ra, vì giấy phép xây dựng chỉ có thời hạn 12 tháng nên bạn không thể xây dựng lại một phòng trên lầu 2 như giấy phép đã cấp từ năm 2008.
Trong trường hợp này, trước khi tiến hành xây dựng thêm một phòng ở lầu 2 bạn phải xin phép xây dựng. Tuy nhiên để có thể được cấp giấy phép xây dựng, bạn phải tiến hành thủ tục hoàn công (đối với căn nhà đã xây dựng xong năm 2008 nêu trên).
Trường hợp đã tiến hành xong thủ tục hoàn công và chỉ lợp mái, chống dột đối với ngôi nhà trên thì bạn không phải xin cấp giấy phép xây dựng, nhưng vẫn phải đăng ký việc sửa chữa nhà tại UBND cấp xã nơi có nhà cần sửa chữa.
Lưu ý, các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình không thuộc trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng.

CÁC LOẠI GIẤY PHÉP XÂY DỰNG VÀ Ý NGHĨA CỦA NÓ
-------------------------------------------------------------
Giấy phép xây dựng bao gồm các loại:
a) Xây dựng mới;
b) Sửa chữa, cải tạo;
c) Di dời công trình.
Ý nghĩa từ ngữ về giấy phép xây dựng :
1. Giấy phép xây dựng: Là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
2. Giấy phép xây dựng công trình: Là giấy phép được cấp để xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi và hạ tầng kỹ thuật.
3. Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ: Là giấy phép được cấp để xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị hoặc nhà ở riêng lẻ tại nông thôn.
4. Giấy phép xây dựng tạm: Là giấy phép được cấp để xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo thời hạn thực hiện quy hoạch xây dựng.
5. Giấy phép xây dựng theo giai đoạn: Là giấy phép được cấp cho từng phần của công trình hoặc công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của cả công trình hoặc của cả dự án chưa được thực hiện xong.
6. Giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo: Là giấy phép được cấp để thực hiện việc sửa chữa, cải tạo công trình đang tồn tại có thay đổi về kiến trúc các mặt đứng, thay đổi kết cấu chịu lực, thay đổi quy mô công trình và công năng sử dụng.
7. Công trình theo tuyến: Là công trình xây dựng kéo dài theo phương ngang, như đường bộ, đường sắt, đường dây tải điện, đường cáp viễn thông, đường ống dẫn dầu, dẫn khí, cấp thoát nước, các công trình khác.

TRƯỜNG HỢP NÀO SỬA CHỮA CĂN HỘ CHUNG CƯ KHÔNG CẦN XIN PHÉP?
________________________________________

Khác với nhà đất, việc sửa chữa, lắp đặt, thêm hoặc dỡ bỏ một số hạng mục trong nhà chung cư phải tuân thủ những quy định riêng. Tuy nhiên, rất nhiều người mua chung cư hiện nay vẫn còn mơ hồ về các quy định này.
1. Lý do nhà chung cư bị hạn chế sửa chữa
Do dự án chung cư được thiết kế theo những tiêu chuẩn chung, nên người mua sau một thời gian sử dụng thường muốn thay đổi kết cấu, thiết kế cho phù hợp với sở thích, nhu cầu hoặc phong thủy. Tuy nhiên, việc sửa chữa, cải tạo chung cư có thể dẫn đến thay đổi kết cấu, kiến trúc hoặc gây ảnh hưởng đến những căn hộ khác trong tòa nhà.
Theo đó, tại Điều 6 Luật Nhà ở 2014, chủ sở hữu nhà chung cư bị nghiêm cấm đối với hành vi “chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật, lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức, tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư”.
Điều 87 luật này cũng quy định rõ trường hợp chủ sở hữu muốn cải tạo nhà chung cư thì phải được sự đồng ý của chủ đầu tư và phải xin phép cải tạo theo quy định của luật xây dựng. Ngoại lệ chỉ có 2 trường hợp không phải xin phép xây dựng, sửa chữa, cải tạo nhà ở như sau:
• Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
• Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.
2. Thủ tục xin sửa chữa nhà chung cư
Chung cư gồm những căn hộ có cơ sở hạ tầng xã hội đồng bộ, lối thiết kế tương tự và được sự quản lý chặt chẽ từ chủ đầu tư cũng như ban quản lý tòa nhà. Vì vậy, trước khi cải tạo căn hộ, chủ sở hữu cần chuẩn bị hồ sơ xin phép sửa chữa cho chủ đầu tư và ban quản lý, bao gồm:
• Đơn đề nghị sửa chữa cải tạo căn hộ theo mẫu có sẵn của ban quản lý tòa nhà
• Bản vẽ thiết kế sửa đổi theo nhu cầu của chủ nhà
Chủ đầu tư, ban quản lý sẽ xem xét hồ sơ này và quyết định việc có đồng ý cho chủ nhà sửa chữa, cải tạo căn hộ như mong muốn hay không.
Lưu ý, với những sửa chữa thay đổi liên quan đến kết cấu hạ tầng kỹ thuật, không nằm trong phạm vi của ban quản lý có thể xét duyệt, chủ nhà cần phải xin cấp phép xây dựng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hồ sơ bao gồm:
• Đơn xin phép cải tạo, sửa chữa nhà hiện có ( Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng ban hành kèm theo Phụ lục 01 Thông tư 15/2016/TT-BXD)
• Bản cam kết tập kết thu gom, vận chuyển chất thải rắn xây dựng;
• Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
• Hình ảnh sửa chữa căn hộ: Ảnh chụp mặt đứng hiện trạng hạng mục công trình sửa chữa và công trình lân cận trước khi thi công sửa chữa kích thước (10 x 15 cm).
• 04 bộ bản thiết kế sửa chữa nhà chung cư
Sau đó, nộp hồ sơ tại Phòng quản lý đô thị thành phố, Phòng kinh tế và Hạ tầng các huyện, UBND cấp huyện… theo quy định thẩm quyền giải quyết, cấp phép của từng địa phương.
Thời gian để cơ quan có thẩm quyền giải quyết hồ sơ là 15 ngày, tính từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Người xin phép sửa chữa nhà chung cư có trách nhiệm nộp lệ phí cấp phép xây dựng theo Luật định.
3. Lưu ý khi sửa chữa căn hộ chung cư
- Tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật liên quan đến việc sửa chữa, cải tạo nhà chung cư. Tuân thủ đúng các quy định này để không bị gián đoạn khi thi công, tránh gây ảnh hưởng và thiệt hại đến bản thân cũng như các cư dân khác trong tòa nhà.
- Nghiên cứu kỹ hiện trạng căn hộ của mình, tham khảo kiến trúc sư hoặc những người có kinh nghiệm về sửa chữa, thiết kế căn hộ để từ đó lên phương án cải tạo nhà ở tối ưu nhất.
- Kế hoạch sửa chữa căn hộ chung cư cần phải tính toán chi tiết đến các vấn đề như: Hạng mục cần cải tạo, sửa chữa là gì? Thời gian thi công trong bao lâu? Phương án vận chuyển nguyên vật liệu thế nào? Chi phí dự tính là bao nhiêu?...
- Khảo sát từ 2-3 dịch vụ thiết kế, sửa chữa căn hộ để chọn ra đơn vị phù hợp nhất (về giá cả, dịch vụ, bảo hành…). Trước khi bắt tay vào sửa chữa phải trao đổi kỹ với đơn vị thi công các vấn đề cần làm và thỏa thuận cụ thể bằng văn bản, tránh những rắc rối hay chi phí phát sinh. Ngoài ra, trong quá trình thi công, chủ nhà cần phải giám sát thường xuyên để đảm bảo công việc diễn ra đúng tiện độ, phản ánh kịp thời nếu thấy những sửa chữa chưa hợp lý để có điều chỉnh ngay.

TÔI CÓ THỂ BÁN CĂN HỘ CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI HAY KHÔNG?
________________________________________

Hỏi: Chồng tôi là người Hàn Quốc. Tôi đã mua một căn hộ chung cư tại TP. Hà Nội, đứng tên tôi. Vậy xin hỏi, người nước ngoài có thể mua lại căn hộ của tôi hay không?
Trả lời:
Khoản 2, Điều 76, Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 20/10/2015 quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở có quy định như sau:
"Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b, Khoản 4, Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này".
Căn cứ theo quy định trên thì cá nhân, tổ chức nước ngoài chỉ được phép mua nhà ở của chủ đầu tư dự án nhà ở với điều kiện dự án không thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng an ninh. Người nước ngoài cũng có thể mua lại nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài đã được sử hữu nhà ở tại Việt Nam. Việc cá nhân người nước ngoài mua căn hộ từ cá nhân là người Việt Nam không được quy định trong Nghị định 99/2015NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ.

QUY ĐỊNH VỀ BỒI THƯỜNG ĐỐI VỚI CÂY TRỒNG TRÊN ĐẤT BỊ THU HỒI
________________________________________

Mảnh đất của gia đình tôi đã được cấp sổ đỏ, trong đó có 230m2 nằm dưới hành lang đường điện 220KV. Tôi đã làm sân, trồng cây trên phần đất này.
Hiện tại, Nhà nước thu hồi 230m2 đất dưới đường điện để làm đường. Vậy xin luật cho biết, khi Nhà nước thu hồi 230m2 đất, gia đình tôi có được bồi thường diện tích cùng tài sản trên đất hay không?
Chân thành cảm ơn!
Trả lời:
Theo thông tin mà bạn chia sẻ thì hiện nay Nhà nước thu hồi phần đất 230m2 dưới đường điện 220KV của gia đình bạn để làm đường. Trong trường hợp này, luật sư tư vấn như sau:
1. Điều kiện bồi thường về đất
Điều kiện được hỗ trợ, bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế xã hội; an ninh, quốc phòng; vì lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia được quy định tại Điều 75, Luật Đất đai năm 2013.
"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."
Việc thu hồi, bồi thường đất mà bạn hỏi thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng; vì lợi ích công cộng, quốc gia. Thế nên, nếu có đủ những điều kiện sau thì gia đình bạn sẽ được nhận bồi thường:
Thứ nhất, diện tích đất 230m2 nói trên không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
Thứ hai, cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cùng tài sản khác gắn liền trên đất hoặc đáp ứng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cùng tài sản khác gắn liền trên đất nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp.
2. Nguyên tắc bồi thường
Nguyên tắc bồi thường về đất trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất được nêu rõ tại Khoản 2, Điều 74, Luật Đất đai năm 2013 như sau:
"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất."
Như vậy, nếu đáp ứng đủ các điều kiện để được bồi thường thì gia đình bạn sẽ được giao đất có cùng mục đích sử dụng với đất đã bị thu hồi. Trường hợp không có đất bồi thường, gia đình bạn sẽ nhận bồi thường bằng tiền được tính theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi 230m2 đất.
Quy định về bồi thường đối với vật nuôi, cây trồng trên đất bị thu hồi được nêu rõ tại Khoản 1, Điều 90, Luật Đất đai năm 2013.
"Điều 90. Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;
b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;
c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;
d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng."
Tóm lại, khi Nhà nước thu hồi phần đất 230m2, gia đình bạn sẽ được bồi thường đối với cây mà bạn đã trồng trên diện tích đất bị thu hồi.

NHỜ NGƯỜI KHÁC ĐỨNG TÊN SỔ ĐỎ: PHẢI LÀM GÌ ĐỂ TRÁNH ĐƯỢC RỦI RO?
________________________________________

khác gắn liền với đất) là việc tiềm ẩn vô vàn rủi ro khó lường cả về mặt pháp lý lẫn tình cảm đôi bên. Rất nhiều người vì chủ quan, bất cẩn đã rơi vào tình trạng "tiền mất tật mang", "dở khóc, dở cười", tranh chấp không hồi kết.
Nếu muốn tìm hiểu về vấn đề này, bạn không nên bỏ qua bài viết dưới đây.
Sổ đỏ được đứng tên tối đa bao nhiêu người? có nhờ người đứng tên sổ đỏ được không? nên làm gì khi nhờ người đứng tên giấy tờ nhà đất để tránh được rủi ro, tranh chấp về sau... luôn là những vấn đề được người dân quan tâm, tìm hiểu bởi nó ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà đất.
Trước khi làm rõ những rủi ro khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ và giải pháp khắc phục, chúng ta hãy cùng tìm hiểu về quyền đứng tên trên sổ đỏ và một số vấn đề liên quan.
1. Người đứng tên sổ đỏ có những quyền lợi gì?
Theo quy định hiện hành, sổ đỏ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận có thể được ghi tên dưới 2 hình thức: Sổ đỏ ghi tên cá nhân/tổ chức (doanh nghiệp, tổ chức là chủ sở hữu) và sổ đỏ hộ gia đình.
Việc ghi tên của tổ chức, cá nhân hay hộ gia đình trên sổ đỏ là căn cứ xác lập, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng nhà đất. Đây là căn cứ để chứng minh ai là chủ sở hữu bất động sản và quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản được bảo vệ trong việc sử dụng, định đoạt nhà đất đó.
Chủ sở hữu nhà đất hợp pháp sẽ được đứng tên trong sổ đỏ. Theo Điều 166, Luật Đất đai năm 2013, người người đứng tên quyền sử dụng đất có những quyền sau:

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
- Được Nhà nước hướng dẫn, giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
- Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
- Được quyền tố cáo, khiếu nại, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Về quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở, Điều 10, Luật Nhà ở năm 2014 quy định, đối với chủ sở hữu nhà ở là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có các quyền sau:
- Quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;
- Quyền sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;
- Quyền được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật về đất đai;
- Quyền được, bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê mua, cho thuê, đổi, tặng cho, thế chấp, để thừa kế, góp vốn, cho ở nhờ, cho mượn, ủy quyền quản lý nhà ở. Nếu để thừa kế, tặng cho nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, khi đó các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
- Quyền được sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật có liên quan.
Nếu là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của tòa nhà cũng như các công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, ngoại trừ những công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo luật định hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua, mua bán nhà ở.
- Quyền được bảo trì, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật về xây dựng.
- Quyền được bồi thường khi Nhà nước phá dỡ, trưng dụng, trưng mua nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích an ninh, quốc phòng; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, phòng, chống thiên tai, tình trạng khẩn cấp.
- Quyền được tố cáo, khiếu nại, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình, các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở.
Tóm lại, người đứng tên sổ đỏ có các quyền của chủ sở hữu tài sản là bất động sản gồm sử dụng và định đoạt (để thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, mua bán...) theo quy định của pháp luật.
2. Vì sao phải nhờ người khác đứng tên sổ đỏ?
Có nhiều lý do dẫn tới việc phải nhờ người khác đứng tên giấy tờ nhà đất như:
- Đối tượng không có quyền thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, ví dụ người nước ngoài, người không có quốc tịch Việt Nam muốn mua nhà ở hoặc đầu tư nhà đất tại Việt Nam.
- Đối tượng được thực hiện giao dịch nhưng không muốn thực hiện vì lo ngại kiểm kê, kê khai tài sản.
- Người đang thi hành án dân sự; người vướng nợ nần đang bị khởi kiện hoặc có thể sẽ bị khởi kiện.
- Nhờ người khác đứng tên khi giao dịch để mua được nhà, đất với giá rẻ.
- Để một người đứng tên để thực hiện việc tách thửa; mua đất chung nhưng không tách sổ mà để một người đại diện đứng tên...
Nhờ người khác đứng tên sổ đỏ là thỏa thuận dân sự giữa hai bên: Người nhờ đứng tên (chủ sở hữu thực sự của bất động sản) và người được nhờ đứng tên. Pháp luật hiện hành không có quy định về việc này. Trên thực tế, hình thức giao dịch nhờ đứng tên sổ đỏ thường được lập thành giấy viết tay, hai bên cùng ký kết song không được công chứng, chứng thực.
Theo đó, người được nhờ đứng tên trên Giấy chứng nhận sẽ được hưởng tất cả những quyền lợi của người đứng tên sổ đỏ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014. Dù bạn là chủ sở hữu thực sự của nhà đất nhưng khi bạn nhờ người khác đứng tên thì cũng đồng nghĩa với việc bạn trao hết những quyền mà người đứng tên sổ đỏ được hưởng cho người được nhờ đứng tên đó. Có thể nói, đây là nguồn cơn sâu xa của những rủi ro, tranh chấp về sau.
3. Nhờ người khác đứng tên sổ đỏ có trái với quy định của pháp luật không?
Việc nhờ người khác đứng tên giấy tờ nhà đất xét theo góc độ pháp lý là trí với quy định của pháp luật hiện hành.
Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất".
Vì vậy, khi bạn nhờ người đứng tên trên Giấy chứng nhận thì cũng có nghĩa là Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng/quyền sở hữu của người đó đối với nhà đất trong khi họ không phải là chủ sở hữu/chủ sử dụng thực sự của nhà đất này.
Người đứng tên hộ sẽ có quyền thực hiện các giao dịch như bán, tặng cho, thế chấp, để thừa kế... đối với bất động sản. Chủ sở hữu thực sự vì thế có nguy cơ mất tài sản hoặc phải mất rất nhiều thời gian, công sức, tiền bạc mới lấy lại được.
4. Những rủi ro khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ
Vì một vài lý do nào đó mà nhiều người vẫn liều nhờ người khác (thường là người thân hoặc bạn bè) đứng tên sổ đỏ khi giao dịch bất động sản. Thế nhưng, giao dịch nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận là giao dịch không được pháp luật thừa nhận, chưa có hành lang pháp lý cụ thể , không được pháp luật bảo vệ.
Do đó, nếu không có hợp đồng, thỏa thuận chặt chẽ giữa người nhờ đứng tên và người được nhờ đứng tên sổ đỏ, sổ hồng thì có thể dẫn tới những rủi ro khó lường trước được. Chủ sở hữu thực sự của bất động sản rơi vào tình cảnh "tiền mất, tật mang" và nhất là gây sứt mẻ tình cảm hai bên một cách không đáng.
Chính chủ không có quyền định đoạt tài sản
Tuy là chủ nhân thực sự của bất động sản nhưng bạn sẽ không có quyền định đoạt tài sản bởi trên giấy tờ pháp lý, người đứng tên sổ đỏ mới có quyền hạn này. Chưa kể, mọi giao dịch liên quan tới nhà đất cũng đều phải thông qua người đứng tên hộ. Theo đó, người đứng tên trên Giấy chứng nhận có thể lạm dụng quyền hạn này hòng chiếm đoạt tài sản của bạn.
Rõ ràng, việc bạn không đứng tên sổ đỏ dù là chủ nhân thực sự, cũng tức là bạn đã bỏ qua quyền - lợi ích hợp pháp của mình, đồng thời cũng không được pháp luật bảo vệ trước mọi tình huống có thể xảy ra trong tương lai liên quan tới tài sản đó.
Người được nhờ đứng tên sổ đỏ không chịu sang tên lại cho chính chủ
Khi nhờ người khác đứng tên giấy tờ nhà đất, nếu không có cam kết bằng ủy quyền, không ký xác nhận giữa các bên và không công chứng, chứng thực thì nếu họ không muốn sang tên lại cho chính chủ, thậm chí có ý định chiếm đoạt tài sản đó sẽ xảy ra tranh chấp, khiếu kiện. Và dĩ nhiên, bạn có thể sẽ mất rất nhiều công sức, thời gian, tiền bạc để lấy lại tài sản của mình.
Người đứng tên hộ tự ý chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê nhà đất
Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp người đứng tên hộ sổ đỏ tự ý cho thuê, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp... nhà đất (nếu đủ điều kiện). Nếu người đứng tên hộ có ý định xấu thì bạn rất khó kiểm soát việc này bởi về mặt pháp lý, người đứng tên trên Giấy chứng nhận có tất cả các quyền tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng... và được Nhà nước công nhận, bảo vệ.
Nếu thửa đất này hình thành trong thời kỳ hôn nhân thì khi người đứng tên hộ ly hôn thì thửa đất trên sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa ra chia theo quy định của pháp luật.
Vấn đề chia tài sản khi người đứng tên hộ ly hôn
Nếu người bạn nhờ đứng tên sổ đỏ ly hôn thì nhà đất đó có thể sẽ bị chia đôi nếu chưa kịp chuyển đổi quyền sở hữu sang cho chính chủ. Việc này thường xảy ra khi chồng hoặc vợ của người đứng tên hộ yêu cầu chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân.
Dù người đứng tên hộ cố tình hay không thì khi họ có ý định ly hôn, bạn phải hoàn tất thủ tục sang tên lại nhà đất do bản thân mình đứng tên, để được là chủ nhân thực sự của bất động sản, đồng thời phòng tránh tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về sau.
Vấn đề về thừa kế khi người đứng tên hộ qua đời
Khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ, nếu người đó qua đời thì tài sản nhà đất trở thành di sản thừa kế. Trường hợp người thừa kế không biết nguồn gốc đất hoặc "cố tình" không biết, không thừa nhận đây là tài sản người khác nhờ đứng tên hộ thì rất dễ xảy ra tranh chấp, khiếu kiện, rất phức tạp và phiền phức.
Nếu không thể chứng minh đó là tài sản của mình thì việc chia tài sản thừa kế không còn liên quan tới bạn nữa. Bởi lẽ, pháp luật chỉ căn cứ vào giấy tờ để tính toán, chia thừa kế.
Chính chủ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Trường hợp nhà đất thuộc diện giải tỏa, thu hồi để xây dựng công trình thì người đứng tên trên Giấy chứng nhận sẽ được nhận bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (nếu đủ điều kiện).
Người đứng tên sổ đỏ sẽ được ghi tên trong quyết định bồi thường và sẽ là người trực tiếp nhận bồi thường. Nếu họ có ý định chiếm đoạt khoản bồi thường này thì chủ sở hữu bất động sản thực sự sẽ gặp nhiều bất lợi.
Mất trắng tài sản khi nhà đất bị kê biên
Kê biên tài sản nhà đất là biện pháp cưỡng chế của Nhà nước áp dụng với những bị cáo, bị can vi phạm pháp luật. Nếu người được nhờ đứng tên sổ đỏ bị phạt tù hoặc thực thi nghĩa vụ pháp luật liên quan thì quyền lợi của người nhờ đứng tên (chính chủ) sẽ không được đảm bảo. Thậm chí, nếu không có chứng cứ để chứng minh tài sản đó là của mình thì có thể bị mất trắng.
Kê biên tài sản nhà ở là biện pháp cưỡng chế của nhà nước áp dụng đối với các bị can, bị cáo vi phạm pháp luật. Trường hợp người nhờ đứng tên bị xử phạt tù hoặc thực hiện các nghĩa vụ pháp luật liên quan thì quyền cũng như lợi ích của chính chủ (người nhờ đứng tên) sẽ không được đảm bảo, thậm chí nếu không có chứng cứ để chứng minh thì tài sản sẽ bị mất trắng.
5. Có nên nhờ người khác đứng tên nhà đất?
Như đã trình bày ở trên, việc nhờ người khác đứng tên giùm nhà đất thường tiềm ẩn nhiều rủi ro khôn lường. Trước khi quyết định nhờ đứng tên sổ hồng, sổ đỏ, bạn cần cân nhắc thật kỹ và lưu ý tới những hậu quả pháp lý của nó. Bởi lẽ, trong trường hợp xảy ra tranh chấp, nếu không chứng minh được mình là chủ sở hữu thực sự thì bạn có thể bị mất trắng tài sản.
Hiện nay, tình trạng tranh chấp đất đai liên quan tới việc nhờ người khác đứng tên sổ đỏ diễn ra khá phổ biến. Vì tin tưởng, nhờ cậy nhau (thường là người thân trong gia đình) nên việc đứng tên nhà đất không có văn bản thỏa thuận rõ ràng, không thực hiện tư vấn pháp luật trước khi giao dịch nên dễ dẫn tới tranh chấp kéo dài, khó giải quyết.
Hơn nữa, dù bạn có chứng minh được mình là chủ nhân thực sự của bất động sản thì cũng chịu nhiều thiệt hại cả về thời gian, công sức lẫn tiền của trong thời gian giải quyết tranh chấp này. Chính bởi vậy, ngoại trừ trường hợp bất đắc dĩ thì việc nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận là không nên.
6. Phải làm gì để tránh rủi ro khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ?
Việc nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận là điều tối kỵ. Thế nhưng, trong một số trường hợp bất đắc dĩ, bạn cần phải nhờ người đứng tên sổ đỏ. Để có thể đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của mình, bạn cần thực hiện một số việc sau:
Thứ nhất, cần chọn những người thân thiết, đủ tin tưởng để nhờ đứng tên giấy tờ nhà đất. Hai bên lập một văn bản hoặc hợp đồng thỏa thuận với những nội dung:
- Hai bên thỏa thuận về việc thuê hoặc nhờ cậy đứng tên sổ đỏ;
- Thời điểm phát sinh và mục đích hợp đồng;
- Điều khoản về chi phí thù lao đứng tên;
- Điều khoản về chi phí giao dịch, mua bán, xây dựng, thanh toán;
- Điều khoản về hoàn trả lại tài sản cho chính chủ, chi phí hoàn trả (nếu có);
- Mức phạt vi phạm, chế tài.
Văn bản/hợp đồng thỏa thuận nói trên cần được công chứng, chứng thực tại văn phòng công chứng, tổ chức công chứng. Công chứng viên có thể sẽ góp ý thêm một số nội dung sao cho hợp pháp nhằm tránh tình trạng văn bản vô hiệu hóa trước pháp luật.
Hợp đồng/văn bản này là căn cứ, chứng cứ xác minh việc bạn nhờ nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Có vậy, Nhà nước và pháp luật mới bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của bạn đối với nhà đất.
Thứ hai, người nhờ đứng tên giữ lại biên lai, hóa đơn khi thanh toán tiền mua bán bất động sản đó; xác nhận giao dịch chuyển tiền của ngân hàng; hóa đơn sửa chữa, cải tạo, bảo trì, nâng cấp ngôi nhà; hóa đơn điện nước, mạng Internet; biên lai nộp thuế sử dụng đất; ghi âm cuộc trò chuyện giữa hai bên,... để làm chứng cứ chứng minh mình là chủ nhân thực sự của nhà đất này.
Thứ ba, cần giữ lại toàn bộ giấy tờ đăng ký sở hữu tài sản sau khi hoàn thành giao dịch mua bán. Khi bên được nhờ đứng tên có ý định chiếm đoạt tài sản, chính chủ phải làm đơn gửi tới cơ quan chức năng có thẩm quyền để xử lý kịp thời.
7. Làm thế nào để đòi lại nhà đất đã nhờ người khác đứng tên hộ?
Việc "đòi" lại nhà đất đã nhờ người khác đứng tên thường rơi vào 2 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Hai bên tự thỏa thuận
Hai bên (chính chủ và người được nhờ đứng tên sổ đỏ) phải tự thỏa thuận với nhau để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cùng tài sản gắn liền với đất trở về với chủ nhân thực sự. Có nghĩa là, bạn phải thỏa thuận với người được nhờ đứng tên để họ tự nguyện trả lại bất động sản cho mình.
Nếu thỏa thuận thành công thì thực hiện tặng cho hoặc chuyển nhượng thửa đất tại Văn phòng công chứng. Sau đó, tiến hành thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất. Khi đó, bạn sẽ là chủ sở hữu thực sự của nhà đất, được Nhà nước thừa nhận, được pháp luật bảo vệ khi có tranh chấp, khiếu kiện...
Trường hợp 2: Chủ sở hữu khởi kiện đòi lại nhà đất
Nếu hai bên không thỏa thuận được việc chuyển tài sản về cho chính chủ thì chủ sở hữu buộc phải khởi kiện ra Tòa án nhân dân nơi có đất để đòi lại tài sản của mình. Thông thường, việc khởi kiện đòi lại tài sản sẽ mất khá nhiều thời gian, công sức và tiền bạc. Nếu có đầy đủ chứng cứ, tài liệu chứng minh sổ đỏ thuộc quyền sở hữu của bạn thì Tòa án sẽ xem xét giải quyết, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bạn.
Hồ sơ khởi kiện gồm:
- Đơn khởi kiện (theo mẫu).
- Biên bản thỏa thuận giữa hai bên về việc nhờ đứng tên sổ đỏ hoặc giấy tờ chứng minh việc thực hiện giao dịch.
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Bản sao chứng minh nhân dân của người khởi kiện (có công chứng, chứng thực), sổ hộ khẩu.
Tòa án nhân dân nơi có đất sẽ tiếp nhận hồ sơ, giải quyết vụ việc. Tòa sẽ căn cứ vào kết quả xác minh nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, chứng cứ, tài liệu các bên đưa ra để quyết định ai là chủ nhân thực sự của bất động sản.